鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０４ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	５０１０８ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m区道、北3m、西3.3m、三方路		近商高度地区2種 (100,240)
c	５０８０８ -19	杉並区		更地	（　）	長方形	西6m区道、南3.6m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	５０８０８ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	５０８０８ -20	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,094	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	604,093	100 [ 93.8]	644,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	676,000
b	(　 ) 613,861	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.9]	642,530	100 [ 94.0]	683,543		718,000
c	(　 ) 662,645	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	647,017	100 [ 100.7]	642,519		675,000
d	(　 ) 594,609	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	642,804	100 [ 95.8]	670,985		705,000
e	(　 ) 655,163	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	642,684	100 [ 95.3]	674,380		708,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

杉並 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,026,083	787,238	3,238,845	1,626,060	1,612,785	（　0.9725） 1,568,433	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	40,216,231 円　　　　（　 529,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	5.8 m x 13.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均専有面積約２４．６㎡）４戸を想定

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	93.0	49.29	3,341	164,678	1.0	164,678
							1.0	164,678
2～ 2	住宅	53.00	93.0	49.29	3,375	166,354	1.0	166,354
							1.0	166,354
～

～

～

計		106.00	93.0	98.58		331,032		331,032
								331,032

⑨年額支払賃料	331,032 円　×　12ヶ月　＝　 3,972,384 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 98.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 177,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,149,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,942,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,601 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,026,083 円　　　　（　 52,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００９　　　　-13	3,162 ( 3,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００９　　　　-14	3,359 ( 3,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,393
c	５００９　　　　-15	3,253 ( 3,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,333

杉並 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,600 円	24,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,638 円	4,149,828　×　　　　 7.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,238 円　（　　　　　　 10,358 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,626,060 円（　　　　　 21,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,026,083 円
②総費用	787,238 円
③純収益　①－②	3,238,845 円
④建物等に帰属する純収益	1,626,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,612,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,568,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,216,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
杉並 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -15

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　岡田　久志

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

685,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺南１丁目５１１番２８｢高円寺南１－２６－１｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	東高円寺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

東高円寺駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に比較的近い低層住宅地域でやや規模の小さい戸建住宅、アパート等が多い。地域要因に大きな変化はな
く、現状の住環境等が継続されると思料する。地価は強含みだが金融経済情勢等により需要鈍化も想定される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 695,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 515,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として地下鉄丸ノ内線沿線で、杉並区東部及び隣接区の一部に広がる住宅地域一帯である。区内ではや
や高価格帯の住宅地だが小ぶりな画地が多く、需要者には区内外の買換え層のほか一次取得層も見られる。新型コロナ
の感染拡大期を挟みつつも、優れた交通利便性等から底堅い住宅地需要が続き、地価は上昇基調で推移している。中心
的な土地価格帯は５０００～６０００万円、新築建売では６０００万円台～７０００万円台の物件が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の更地、建付地のほか、収益目的のアパート等の取引も見られる。本件では、類似地域において信頼性のある
取引事例を多数収集しえた。交通利便性や都心へのアクセス条件が優れ賃貸事例も多数収集できるが、高価格帯の元本
価値に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 610,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[104.0]

100
[ 93.0]

[105.0]
100

688,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建
築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも
各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明
感も強い。

東高円寺駅に近い背後住宅地で画地細分化も
進む。コロナ禍による市場停滞からの回復傾
向の継続、利便性の高さから先行する需要で
地価は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０４ -46	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
b	５０１０３ -24	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	５０８０３ -6	中野区		建付地	（　）	長方形	南4.5m区道、東3.7m、角地		１中専高度地区2種 (80,180)
d	５０１０１ -39	杉並区		更地	（　）	長方形	北東3.8m区道、北西2.6m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 548,355	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	531,137	100 [ 89.1]	596,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	626,000
b	(　 ) 703,604	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	704,984	100 [ 101.4]	695,250		730,000
c	(　 ) 731,707	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	707,272	100 [ 110.0]	642,975		675,000
d	(　 ) 592,802	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.5]	664,855	100 [ 93.2]	713,364		749,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 695,000 円／㎡]

杉並 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,024,829	803,937	3,220,892	1,655,840	1,565,052	（　0.9760） 1,527,491	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	39,166,436 円　　　　（　 515,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	5.8 m x 13.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ２階建。平均専有面積２４平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	92.0	48.76	3,370	164,321	1.0	164,321
							1.0	164,321
2～ 2	住宅	53.00	92.0	48.76	3,420	166,759	1.0	166,759
							1.0	166,759
～

～

～

計		106.00	92.0	97.52		331,080		331,080
								331,080

⑨年額支払賃料	331,080 円　×　12ヶ月　＝　 3,972,960 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 97.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 175,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,148,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,941,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,024,829 円　　　　（　 52,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００３　　　　-22	3,359 ( 3,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００３　　　　-23	3,370 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,371
c	５００３　　　　-24	3,610 ( 3,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,687

杉並 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	311,137 円	4,148,496　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 803,937 円　（　　　　　　 10,578 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,655,840 円（　　　　　 21,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,024,829 円
②総費用	803,937 円
③純収益　①－②	3,220,892 円
④建物等に帰属する純収益	1,655,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,565,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,527,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,166,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,000 円／㎡）