鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１０ -14	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	南7.2m区道、東5.4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	５０１１８ -25	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m区道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	５０８０４ -1	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	５０８０４ -8	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	５０１１７ -47	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,812	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	569,279	100 [ 111.1]	512,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 574,240	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	567,062	100 [ 109.1]	519,764		546,000
c	(　 ) 537,839	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	558,815	100 [ 106.9]	522,746		549,000
d	(　 ) 447,292	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	504,787	100 [ 99.0]	509,886		535,000
e	(　 ) 481,483	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	487,742	100 [ 98.0]	497,696		523,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 536,000 円／㎡]

杉並 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,711,924	1,396,275	5,315,649	2,653,280	2,662,369	（　0.9745） 2,594,479	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	66,525,103 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	182 ㎡	11.4 m x 16.1 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.00	100.0	91.00	3,003	273,273	1.0	273,273
							1.0	273,273
2～ 2	住宅	91.00	100.0	91.00	3,033	276,003	1.0	276,003
							1.0	276,003
～

～

～

計		182.00	100.0	182.00		549,276		549,276
								549,276

⑨年額支払賃料	549,276 円　×　12ヶ月　＝　 6,591,312 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 327,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,918,912 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 345,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,572,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	549,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 549,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 133,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,711,924 円　　　　（　 36,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１１　　　　-25	3,081 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	3,025	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,033 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１１　　　　-26	3,207 ( 3,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,248
c	５０１１　　　　-27	2,411 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	3,090

杉並 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,200 円	41,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	539,675 円	6,918,912　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,396,275 円　（　　　　　　 7,672 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,653,280 円（　　　　　 14,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,711,924 円
②総費用	1,396,275 円
③純収益　①－②	5,315,649 円
④建物等に帰属する純収益	2,653,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,662,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,594,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,525,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -10

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

TEL.

鑑定評価額

96,500,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区清水３丁目２０９番１｢清水３－１８－２｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	共同住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南5.4m区道	水道、ガス、下水	井荻 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．４ｍ区道

交通

施設

井荻駅南方

900m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

西武新宿線沿線の成熟した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると思
われる。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区及びその周辺の西武新宿線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、自己居住目的の一次取得者
層及び買い替え取得者層で、同一需給圏外からの転入者も見られる。住環境は概ね良好であり、区内住宅地に対する不
動産需要も回復基調が続いており、地価は上昇傾向にあると思料する。当該標準地規模における土地総額の市場の中心
価格帯は、９千万円～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の存する地域は、低層の一般住宅が建ち並ぶ中にアパート等が散見される。取引の中心は自己使用目的とな
っており、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価
格が高い説得力を有すると判断した。結果、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との
均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[ 96.0]

[105.0]
100

531,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地政学リスク、為替・物価動向等の先行き不
安はあるものの、日本経済は引き続き回復基
調にあり、杉並区内の不動産需要も堅調に推
移している。

西武新宿線沿線の駅から徒歩圏の成熟した住
宅地域であり、地域要因に変動はみられない
。地価は上昇傾向がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.9
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -38	杉並区		建付地	（　）	長方形	北7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０８１９ -13	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、東2.5m、西3.6m、三方路		１低専高度地区1種 (70,100)
c	５０１１９ -17	杉並区		建付地	（　）	不整形	西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１７ -44	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.8m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 519,019	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,261	100 [ 110.8]	486,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 571,092	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	538,667	100 [ 106.4]	506,266		532,000
c	(　 ) 440,998	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	475,096	100 [ 92.0]	516,409		542,000
d	(　 ) 489,919	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	487,517	100 [ 94.4]	516,438		542,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 532,000 円／㎡]

杉並 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,491,178	1,403,125	5,088,053	2,723,920	2,364,133	（　0.9760） 2,307,394	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	59,163,949 円　　　　（　 325,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	182 ㎡	11.4 m x 16.1 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２９㎡、１Ｋの共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.00	95.0	86.45	3,050	263,673	1.0	263,673
							1.0	263,673
2～ 2	住宅	91.00	95.0	86.45	3,100	267,995	1.0	267,995
							1.0	267,995
～

～

～

計		182.00	95.0	172.90		531,668		531,668
								531,668

⑨年額支払賃料	531,668 円　×　12ヶ月　＝　 6,380,016 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 172.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 311,220 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,691,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 334,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,356,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	531,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 531,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 129,453 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,491,178 円　　　　（　 35,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１６　　　　-39	3,198 ( 3,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.8]	100 [ 97.0]	3,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１６　　　　-40	3,577 ( 3,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.8]	100 [ 97.0]	3,483
c	５０１６　　　　-41	2,883 ( 2,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.9]	100 [100.0]	2,748

杉並 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,600 円	43,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	515,225 円	6,691,236　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,300 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,403,125 円　（　　　　　　 7,709 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,723,920 円（　　　　　 14,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,491,178 円
②総費用	1,403,125 円
③純収益　①－②	5,088,053 円
④建物等に帰属する純収益	2,723,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,364,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,307,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,163,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,000 円／㎡）