鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１１ -50	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
b	５０１１７ -36	杉並区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (50,80)
c	５０１１５ -46	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
d	５０１１１ -34	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	北4m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	５０１１１ -30	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,707	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	471,736	100 [ 106.7]	442,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 558,520	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	546,705	100 [ 121.1]	451,449		474,000
c	(　 ) 529,612	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	515,862	100 [ 115.3]	447,408		470,000
d	(　 ) 387,586	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	386,457	100 [ 88.2]	438,160		460,000
e	(　 ) 572,285	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	587,737	100 [ 120.0]	489,781		514,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 467,000 円／㎡]

杉並 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,962,360	1,159,615	3,802,745	2,382,800	1,419,945	（　0.9745） 1,383,736	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,480,410 円　　　　（　 243,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	146 ㎡	11.2 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ（１ＤＫタイプ、平均専有面積３６．５㎡程度、４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下構造を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	100.0	73.00	2,740	200,020	1.0	200,020
							1.0	200,020
2～ 2	住宅	73.00	100.0	73.00	2,800	204,400	1.0	204,400
							1.0	204,400
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		404,420		404,420
								404,420

⑨年額支払賃料	404,420 円　×　12ヶ月　＝　 4,853,040 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 262,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,115,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,860,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 98,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,962,360 円　　　　（　 33,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-26	2,833 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００６　　　　-27	2,476 ( 2,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	2,828
c	５００６　　　　-28	2,959 ( 2,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,970

杉並 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	37,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	424,615 円	5,115,840　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,159,615 円　（　　　　　　 7,943 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,382,800 円（　　　　　 16,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,962,360 円
②総費用	1,159,615 円
③純収益　①－②	3,802,745 円
④建物等に帰属する純収益	2,382,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,419,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,383,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,480,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -8

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　栗原　友美

TEL.

鑑定評価額

68,000,000 円

１㎡当たりの価格

466,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区成田東１丁目５６１番９｢成田東１－６－１０｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	台形 1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域	南4.9m区道	水道、ガス、下水	西永福 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 143 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　４．
９ｍ区道

交通

施設

西永福駅北方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 466,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね杉並区における京王井の頭線、東京メトロ丸ノ内線各駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は第
一次取得者層または買替取得者層等である。最寄り駅からやや距離があるが、住宅地域として熟成している。コロナ禍
による先行きの不透明感はあるものの、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は４
千万円台から標準地規模で６千万円台、新築戸建は規模が小さく総額５～７千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅から距離があるものの徒歩圏内の住宅地域であり、賃貸需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視
する地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を
反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考に留めることとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 505,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[113.3]

[105.0]
100

466,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、ウィズコロナの下で持ち直しが期待
される。杉並区の不動産市場は、先行きの不
透明感はあるものの底堅く推移している。

最寄り駅からやや遠いものの熟成した住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はない。地
価は上昇傾向にある。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１７ -4	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
b	５０１１１ -50	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
c	５０１１１ -24	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１５ -27	杉並区		更地	（　）	袋地等	南2.6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (61,104)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,744	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	439,376	100 [ 101.0]	435,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	457,000
b	(　 ) 477,707	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	471,736	100 [ 98.0]	481,363		505,000
c	(　 ) 398,790	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	400,354	100 [ 99.0]	404,398		425,000
d	(　 ) 471,186	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	502,598	100 [ 101.8]	493,711		518,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 466,000 円／㎡]

杉並 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,055,933	1,138,252	3,917,681	2,369,920	1,547,761	（　0.9745） 1,508,293	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	38,674,179 円　　　　（　 265,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	146 ㎡	11.2 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３６．５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	100.0	73.00	2,800	204,400	1.0	204,400
							1.0	204,400
2～ 2	住宅	73.00	100.0	73.00	2,850	208,050	1.0	208,050
							1.0	208,050
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		412,450		412,450
								412,450

⑨年額支払賃料	412,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,949,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 262,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,212,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,951,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 412,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,425 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,055,933 円　　　　（　 34,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-26	2,833 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００６　　　　-27	2,476 ( 2,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,742
c	５００６　　　　-28	2,959 ( 2,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,051

杉並 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,800 円	36,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	406,552 円	5,212,200　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,138,252 円　（　　　　　　 7,796 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,369,920 円（　　　　　 16,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,055,933 円
②総費用	1,138,252 円
③純収益　①－②	3,917,681 円
④建物等に帰属する純収益	2,369,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,547,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,508,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,331 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,674,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 265,000 円／㎡）