鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１２ -40	杉並区		建付地	（　）	長方形	南西3.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０８０４ -23	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	５０８０６ -18	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北3.9m区道、東2.7m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	５０１１５ -21	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西3.7m区道、北東3.7m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	５０８０６ -21	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m区道、南東4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 795,608	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	783,368	100 [ 93.1]	841,426	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	875,000
b	(　 ) 560,808	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	625,401	100 [ 91.2]	685,747		713,000
c	(　 ) 761,701	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	773,673	100 [ 103.9]	744,632		774,000
d	(　 ) 663,603	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	640,461	100 [ 105.6]	606,497		631,000
e	(　 ) 770,642	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	738,982	100 [ 111.1]	665,150		692,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 662,000 円／㎡]

杉並 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,723,446	2,726,605	9,996,841	4,660,040	5,336,801	（　0.9771） 5,214,588	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	133,707,385 円　　　　（　 403,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	332 ㎡	14.5 m x 21.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３１㎡の１ＤＫタイプ１０戸を想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	90.0	148.50	3,200	475,200	1.0	475,200
							1.0	475,200
2～ 2	住宅	165.00	95.0	156.75	3,300	517,275	1.0	517,275
							1.0	517,275
～

～

～

計		330.00	92.5	305.25		992,475		992,475
								992,475

⑨年額支払賃料	992,475 円　×　12ヶ月　＝　 11,909,700 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 305.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 549,450 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,459,150 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,459,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	992,475 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 992,475 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 254,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,723,446 円　　　　（　 38,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１２　　　　-24	2,940 ( 2,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	3,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,330 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１２　　　　-25	3,456 ( 3,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	3,394
c	５０１２　　　　-26	2,841 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	3,267

杉並 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,800 円	74,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,096,405 円	12,459,150　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 635,800 円	74,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,726,605 円　（　　　　　　 8,213 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,660,040 円（　　　　　 14,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,723,446 円
②総費用	2,726,605 円
③純収益　①－②	9,996,841 円
④建物等に帰属する純収益	4,660,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,336,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,214,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,707,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
杉並 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　神田　直樹

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

652,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区和泉３丁目７３４番８｢和泉３－２６－２１｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	台形 1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6m区道	水道、ガス、下水	永福町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 294 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

永福町駅の北東方

600m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

永福町駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域であり当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。地価は底
堅い需要に支えられ強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区和泉３丁目地区を中心として京王井の頭線および京王線沿線において低層住宅を主体とする住宅
地域であり、隣接区にも及ぶ。主体となる需要者は、杉並区内在住者もしくは地縁を有する個人等である。都心への通
勤等を含む生活利便性の高い住宅地域であり、地価水準は上昇基調で推移している。市場における中心的価格帯は新築
戸建住宅で８千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は低層住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められ
た実証的な市場価格である。一方、収益価格は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域的特性を有するため低位
に求められている。よって、比準価格を重視しつつ収益価格も参酌し、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留
意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 724,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[121.1]

[104.0]
100

653,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    626,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあるが、内外の諸
懸念により不透明感も強い。都内の不動産需
要に関連する経済環境は概ね底堅く推移して
いる。

特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は底堅く、地価
水準は上昇基調で推移している。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１２ -16	杉並区		建付地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０８０１ -5	杉並区		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０１１２ -27	杉並区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１２ -36	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,109	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	583,291	100 [ 95.1]	613,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	638,000
b	(　 ) 588,843	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	605,767	100 [ 92.2]	657,014		683,000
c	(　 ) 580,483	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	670,135	100 [ 101.0]	663,500		690,000
d	(　 ) 599,686	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	561,444	100 [ 90.2]	622,443		647,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

杉並 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,860,356	2,613,440	10,246,916	4,942,240	5,304,676	（　0.9760） 5,177,364	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	132,752,923 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	332 ㎡	14.5 m x 21.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプにより構成される共同住宅、平均専有面積４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	95.0	156.75	3,250	509,438	1.0	509,438
							1.0	509,438
2～ 2	住宅	165.00	95.0	156.75	3,300	517,275	1.0	517,275
							1.0	517,275
～

～

～

計		330.00	95.0	313.50		1,026,713		1,026,713
								1,026,713

⑨年額支払賃料	1,026,713 円　×　12ヶ月　＝　 12,320,556 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 564,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,884,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 644,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,600,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,754 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,026,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 249,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,860,356 円　　　　（　 38,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００８　　　　-7	3,236 ( 3,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００８　　　　-8	3,373 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,551
c	５００８　　　　-9	3,089 ( 3,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,322

杉並 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	469,200 円	78,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	927,140 円	13,244,856　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 396,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 664,700 円	78,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,613,440 円　（　　　　　　 7,872 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,942,240 円（　　　　　 14,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,860,356 円
②総費用	2,613,440 円
③純収益　①－②	10,246,916 円
④建物等に帰属する純収益	4,942,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,304,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,177,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,752,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）