鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１０ -37	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	５０１１０ -17	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	５０８０４ -21	杉並区		更地	（　）	袋地等	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	５０１１０ -31	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	５０１１０ -20	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、北東3.3m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 549,956	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	558,205	100 [ 98.0]	569,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	592,000
b	(　 ) 480,764	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	514,317	100 [ 103.0]	499,337		519,000
c	(　 ) 241,073	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	413,842	100 [ 90.9]	455,272		473,000
d	(　 ) 546,902	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	544,221	100 [ 100.0]	544,221		566,000
e	(　 ) 611,808	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	596,816	100 [ 103.0]	579,433		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 543,000 円／㎡]

杉並 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,060,772	1,395,999	4,664,773	2,423,470	2,241,303	（　0.9771） 2,189,977	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	56,153,256 円　　　　（　 307,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	183 ㎡	9.8 m x 18.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４２㎡の２ＤＫタイプ４戸を想定。

⑦有効率　 96.5 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	95.0	82.65	2,900	239,685	1.0	239,685
							1.0	239,685
2～ 2	住宅	87.00	98.0	85.26	3,000	255,780	1.0	255,780
							1.0	255,780
～

～

～

計		174.00	96.5	167.91		495,465		495,465
								495,465

⑨年額支払賃料	495,465 円　×　12ヶ月　＝　 5,945,580 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 167.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 302,238 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,247,818 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,935,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,465 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,465 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 120,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,060,772 円　　　　（　 33,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１２　　　　-21	2,823 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	3,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,020 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１２　　　　-22	2,555 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	2,866
c	５０１２　　　　-23	2,725 ( 2,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,020

杉並 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,400 円	38,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	574,799 円	6,247,818　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,395,999 円　（　　　　　　 7,628 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,423,470 円（　　　　　 13,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,060,772 円
②総費用	1,395,999 円
③純収益　①－②	4,664,773 円
④建物等に帰属する純収益	2,423,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,241,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,189,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,153,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
杉並 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -3

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　岡田　久志

TEL.

鑑定評価額

98,300,000 円

１㎡当たりの価格

537,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区本天沼１丁目８２４番３５｢本天沼１－１３－４｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2F1B	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	南東4m区道	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

阿佐ケ谷駅北西方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からやや距離のある既成の低層住宅地域で成熟している。地域要因に特段の変化はなく当面は現状の住環
境等が維持されると思料する。地価上昇傾向が続くが金融経済情勢等により上昇幅の縮小も想定される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区及び隣接区の内、ＪＲ中央線、西武新宿線の沿線に広がる低層住宅地域である。需要者は区内外の
買換え層が中心となるが、規模が小さく総額が低めの物件では一次取得層も参加する。コロナ禍による感染拡大期を挟
みながらも概ね良好な住環境から需要は底堅く推移し、地価は上昇基調にある。価格帯は７０００～８０００万円程度
が中心だが規模により１億円程度の取引も見られる。新築建売では６０００～７０００万円台の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅からやや距離のある低層住宅地域で、実需用を前提とした更地や建付地の取引が主流で収益物件の取引はやや少
ない。周辺でアパート等は見られるが、居住の快適性を前提に収益性よりも市場性により土地価格が形成される性格が
強い地域であり、使用可能容積率は１００％と低く収益価格はやや低く把握された。よって、比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 618,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[105.0]

100
[118.3]

[104.0]
100

538,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は微増、土地取引数はやや減少、建
築着工数は微増。景気は緩やかに回復するも
各種物価高、金利上昇懸念等、先行き不透明
感も強い。

ＪＲ中央線阿佐ケ谷駅からやや遠い低層住宅
地域で住環境は良好。住宅地市況の回復傾向
の継続、物件の値頃感等から需要が先行し地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１０ -31	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	５０１１０ -29	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.4m区道、北4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	５０１０１ -37	杉並区		更地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１０ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 546,902	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	544,221	100 [ 100.0]	544,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	566,000
b	(　 ) 497,004	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	513,604	100 [ 101.5]	506,014		526,000
c	(　 ) 495,388	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	491,537	100 [ 94.6]	519,595		540,000
d	(　 ) 624,201	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	630,321	100 [ 116.6]	540,584		562,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

杉並 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,268,879	1,327,451	4,941,428	2,546,960	2,394,468	（　0.9760） 2,337,001	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	59,923,103 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	183 ㎡	9.8 m x 18.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ２階建。平均専有面積４４平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段外廊下仕様のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	100.0	87.00	2,920	254,040	1.0	254,040
							1.0	254,040
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	2,970	258,390	1.0	258,390
							1.0	258,390
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		512,430		512,430
								512,430

⑨年額支払賃料	512,430 円　×　12ヶ月　＝　 6,149,160 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 313,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,462,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 323,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,139,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 512,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 124,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,268,879 円　　　　（　 34,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００３　　　　-19	3,086 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 2,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００３　　　　-20	2,542 ( 2,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,847
c	５００３　　　　-21	2,828 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	3,022

杉並 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,500 円	40,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,451 円	6,462,360　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,500 円	40,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,300 円	40,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,327,451 円　（　　　　　　 7,254 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,546,960 円（　　　　　 13,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,268,879 円
②総費用	1,327,451 円
③純収益　①－②	4,941,428 円
④建物等に帰属する純収益	2,546,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,394,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,337,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,923,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）