鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１５ -10	杉並区		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	５０１１５ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０８１５ -14	杉並区		建付地	（　）	長方形	南東5.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１５ -46	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e	５０８１５ -15	杉並区		建付地	（　）	台形	南4m区道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 505,802	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	514,728	100 [ 96.3]	534,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 423,962	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	483,788	100 [ 95.5]	506,584		507,000
c	(　 ) 547,432	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	540,589	100 [ 107.3]	503,811		504,000
d	(　 ) 529,612	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	515,862	100 [ 95.6]	539,605		540,000
e	(　 ) 578,876	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	559,418	100 [ 102.3]	546,841		547,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

杉並 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,608,775	1,408,408	5,200,367	2,692,320	2,508,047	（　0.9760） 2,447,854	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	62,765,487 円　　　　（　 336,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	187 ㎡	12.2 m x 15.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４５㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅。屋外駐車場２台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,800	252,000	1.0	252,000
							1.0	252,000
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,850	256,500	1.0	256,500
							1.0	256,500
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		508,500		508,500
								508,500

⑨年額支払賃料	508,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,102,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 324,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な共同住宅の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,426,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 377,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,480,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	508,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 508,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 123,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,608,775 円　　　　（　 35,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１６　　　　-24	3,029 ( 2,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.5]	100 [105.0]	2,901	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１６　　　　-25	2,918 ( 2,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.7]	100 [105.0]	2,903
c	５０１６　　　　-26	2,716 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.5]	100 [108.0]	2,919

杉並 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,600 円	42,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	521,208 円	6,858,000　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,408,408 円　（　　　　　　 7,532 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,692,320 円（　　　　　 14,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,608,775 円
②総費用	1,408,408 円
③純収益　①－②	5,200,367 円
④建物等に帰属する純収益	2,692,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,508,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,447,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,765,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -1

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　杉浦　綾子

TEL.

鑑定評価額

96,100,000 円

１㎡当たりの価格

514,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区荻窪１丁目４１９番２８｢荻窪１－１－１８｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い戸建住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	高井戸 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ区道

交通

施設

高井戸駅　北東方

1.2km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

京王井の頭線沿線の成熟した中規模一般住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移す
るが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京王井の頭線沿線及びＪＲ中央線沿線の間で、バス便圏にまで拡がる住宅地域。主な需要者は
概ね杉並区及び周辺市区在住の二次取得者層等とみられるが、戸建開発業者や再販業者の参入も見られる。居住環境に
優れた当該地域に対する需要は根強く、需給は安定している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で９５百
万円～１００百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も散見されるものの、土地所有者による資産の有効活用を目的とするものが多く、土地価格に見合
う賃料水準は必ずしも形成されていない。土地取引は個人住宅等の自用目的での取引が中心であり、相対的説得力は比
準価格が収益価格を上回るものと思料する。本件では、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表
標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 505,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[ 97.8]

[100.0]
100

514,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの新たな段階へ移行しつつある
が、世界的な金融引締め等が続く中、景気の
先行きについては不透明な状況にある。

高井戸駅及び荻窪駅の利用が可能な住宅地域
である。地域要因に大きな変動はなく、地価
は概ね上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１５ -5	杉並区		更地	（　）	袋地等	西8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	５０１１０ -34	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	５０８１５ -6	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m道路、北3.5m、準角地		１低専 (70,100)
d	５０１１７ -34	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m区道、北西5.4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
e	５０１１７ -26	杉並区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5.3m区道、南西4.4m、角地		１低専高度地区2種地区計画等 (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,612	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	462,219	100 [ 101.9]	453,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 588,255	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	579,205	100 [ 114.4]	506,298		506,000
c	(　 ) 547,348	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	551,599	100 [ 105.0]	525,332		525,000
d	(　 ) 629,740	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	599,475	100 [ 113.3]	529,104		529,000
e	(　 ) 843,035	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	824,760	100 [ 132.4]	622,931		623,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

杉並 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,116,493	1,379,882	4,736,611	2,392,320	2,344,291	（　0.9771） 2,290,607	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	58,733,513 円　　　　（　 314,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	187 ㎡	12.2 m x 15.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４１㎡の２ＤＫタイプ４戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域、対象基準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	86.00	95.0	81.70	2,800	228,760	1.0	228,760
							1.0	228,760
2～ 2	住宅	86.00	95.0	81.70	2,900	236,930	1.0	236,930
							1.0	236,930
～

～

～

計		172.00	95.0	163.40		465,690		465,690
								465,690

⑨年額支払賃料	465,690 円　×　12ヶ月　＝　 5,588,280 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 163.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 294,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,882,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 315,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,998,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 465,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 113,389 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,116,493 円　　　　（　 32,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１２　　　　-18	2,572 ( 2,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	2,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,920 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１２　　　　-19	2,670 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	2,782
c	５０１２　　　　-20	2,910 ( 2,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	3,124

杉並 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,400 円	38,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	561,982 円	6,314,400　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,400 円	38,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,379,882 円　（　　　　　　 7,379 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,392,320 円（　　　　　 12,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,116,493 円
②総費用	1,379,882 円
③純収益　①－②	4,736,611 円
④建物等に帰属する純収益	2,392,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,344,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,290,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,733,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,000 円／㎡）