鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１３ -4	中野区		更地	（　）	台形	南西15m都道、西2.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	５０８０８ -5	杉並区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
c	５０１０８ -41	杉並区		建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５０１１４ -23	中野区		建付地	（　）	不整形	東32.9m都道、北西3.6m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,300)
e	５０８１６ -24	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、南10m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 752,016	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	796,118	100 [ 114.9]	692,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	693,000
b	(　 ) 907,578	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	976,816	100 [ 147.0]	664,501		665,000
c	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,150	100 [ 130.3]	660,130		660,000
d	(　 ) 722,508	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	828,338	100 [ 108.6]	762,742		763,000
e	(　 ) 740,795	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	746,439	100 [ 114.8]	650,208		650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.7	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 686,000 円／㎡]

中野 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,700,549	4,347,930	13,352,619	10,466,400	2,886,219	（　0.9563） 2,760,091	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	70,771,564 円　　　　（　 498,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	111.66	ＲＣ5F1B	543.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 環七沿道地区計画	100 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階はフロア貸しの店舗、２階以上は１Ｋを８戸、１ＤＫを２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.66	49.4	55.15	4,200	231,630	8.0	1,853,040
							0.0	0
2～ 2	住宅	107.07	83.6	89.51	3,250	290,908	1.0	290,908
							1.0	290,908
3～ 3	住宅	107.07	83.6	89.51	3,300	295,383	1.0	295,383
							1.0	295,383
4～ 5	住宅	69.42	74.7	51.86	3,350	173,731	1.0	173,731
							1.0	173,731
地下 1～ 1	店舗	79.00	87.5	69.12	3,500	241,920	5.0	1,209,600
							0.0	0

計		543.64	74.9	407.01		1,407,303		3,996,393
								933,753

⑨年額支払賃料	1,407,303 円　×　12ヶ月　＝　 16,887,636 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 407.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,465,236 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,352,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,435,228 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,996,393 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 933,753 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 227,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,700,549 円　　　　（　 124,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１７　　　　-48	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１７　　　　-46	3,506 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	3,477
c	５０１７　　　　-47	3,407 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,494

中野 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,468,230 円	18,352,872　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,347,930 円　（　　　　　　 30,619 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 297,000 円／㎡　×　 543.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,466,400 円（　　　　　 73,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,700,549 円
②総費用	4,347,930 円
③純収益　①－②	13,352,619 円
④建物等に帰属する純収益	10,466,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,886,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,760,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,771,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
中野 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-22

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　矢崎　憲一

TEL.

鑑定評価額

94,400,000 円

１㎡当たりの価格

665,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区大和町１丁目１４９７番４｢大和町１－１３－９｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最低7m 環七沿道地区計画 (100,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6F1B	中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	野方 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 144 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

野方駅南方

740m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最低7m
環七沿道地区計画

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅を中心とした環七通り沿いの商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移
していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 688,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中野区及び隣接する各区内の幹線道路沿い及びこれと接続する準幹線道路沿いに存する商業地域等で
ある。主たる需要者は、区内に店舗、事務所、営業所や賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。
当該地域は高度利用が可能で一定の投資需要が見込め、先行きの不透明感がぬぐえない中でも地価は上昇傾向である。
商業地は個別性が強く価格は様々であるが、概ね５０００万円～１億円程度の土地取引が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例を採用して試算した客観的・実証的な価格であり、各補修正も適
切に行われている。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地では重視すべきものであるが、想定事項を
多く含み、低位に求められたものと思料する。以上の検討を踏まえ、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 855,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[135.3]

[100.0]
100

665,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高などの影響が見られる一方でウィズコ
ロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか
、区内の不動産需要は堅調に推移している。

幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
路線商業地域として成熟しており、地域要因
に大きな変動はなく、需給関係から地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１３ -4	中野区		更地	（　）	台形	南西15m都道、西2.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	５０８０８ -5	杉並区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
c	５０１０８ -41	杉並区		建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５０８０６ -23	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、南5.2m、二方路		近商高度3種最低7m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 752,016	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	796,118	100 [ 112.4]	708,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	708,000
b	(　 ) 907,578	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	976,816	100 [ 145.8]	669,970		670,000
c	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,150	100 [ 125.1]	687,570		688,000
d	(　 ) 689,906	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	725,091	100 [ 113.4]	639,410		639,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 688,000 円／㎡]

中野 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,637,259	4,494,502	13,142,757	10,341,800	2,800,957	（　0.9563） 2,678,555	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	68,680,897 円　　　　（　 484,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	111.66	ＲＣ5F1B	543.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 環七沿道地区計画	100 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階を店舗（フロアー貸し）、２階以上を住宅（平均専有面積２８㎡程度、１Ｋタイプ中心）と想定

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	79.00	87.5	69.12	3,500	241,920	5.0	1,209,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	111.66	49.4	55.15	4,100	226,115	8.0	1,808,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	107.07	83.6	89.51	3,250	290,908	1.0	290,908
							1.0	290,908
3～ 3	住宅	107.07	83.6	89.51	3,300	295,383	1.0	295,383
							1.0	295,383
4～ 5	住宅	69.42	74.7	51.86	3,350	173,731	1.0	173,731
							1.0	173,731

計		543.64	74.9	407.01		1,401,788		3,952,273
								933,753

⑨年額支払賃料	1,401,788 円　×　12ヶ月　＝　 16,821,456 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 407.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,465,236 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,286,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 914,335 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,372,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,952,273 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 933,753 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 227,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,637,259 円　　　　（　 124,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１８　　　　-37	3,076 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１８　　　　-38	3,364 ( 3,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,433
c	５０１８　　　　-39	3,559 ( 3,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	3,321

中野 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	830,000 円	166,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,645,802 円	18,286,692　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,494,502 円　（　　　　　　 31,651 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 296,000 円／㎡　×　 543.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,341,800 円（　　　　　 72,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,637,259 円
②総費用	4,494,502 円
③純収益　①－②	13,142,757 円
④建物等に帰属する純収益	10,341,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,800,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,678,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,680,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,000 円／㎡）