鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０８ -13	杉並区		更地	（　）	長方形	西18.5m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	５０１１２ -54	杉並区		建付地	（　）	不整形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	５０１０８ -40	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.3m区道、中間画地		商業 (100,258)
d	５０１０８ -38	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
e	５０１０４ -45	杉並区		更地	（　）	不整形	東11m区道、南東4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,800,374	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,875,990	100 [ 116.0]	1,617,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,063,193	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 93.6]	100 [ 95.1]	1,205,166	100 [ 96.7]	1,246,294		1,250,000
c	(　 ) 1,196,746	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,254,190	100 [ 81.6]	1,536,998		1,540,000
d	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,313,690	100 [ 94.8]	1,385,749		1,390,000
e	(　 ) 1,261,367	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,369,484	100 [ 87.0]	1,574,120		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

中野 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,953,403	3,196,031	9,757,372	4,921,840	4,835,532	（　0.9571） 4,628,088	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	121,791,789 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	39.76	Ｓ5	198.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	79 ㎡	6.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

ＥＶ等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	39.76	90.5	35.98	9,100	327,418	8.0	2,619,344
							2.0	654,836
2～ 2	店舗	39.76	90.5	35.98	6,300	226,674	6.0	1,360,044
							2.0	453,348
3～ 5	店舗	39.76	90.5	35.98	4,400	158,312	6.0	949,872
							2.0	316,624
～

～

計		198.80	90.5	179.90		1,029,028		6,829,004
								2,058,056

⑨年額支払賃料	1,029,028 円　×　12ヶ月　＝　 12,348,336 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 179.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 863,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,211,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,551,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,829,004 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,876 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,058,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 337,264 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,953,403 円　　　　（　 163,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１２　　　　-14	12,248 ( 11,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,390 円/㎡　月額支払賃料（　 9,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０１２　　　　-15	9,434 ( 9,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,434
c	５０１２　　　　-16	7,530 ( 7,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	8,821

中野 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,400 円	79,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,149,431 円	13,211,856　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 728,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 679,100 円	79,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,900 円	79,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,196,031 円　（　　　　　　 40,456 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,900,000 円	設計監理料率　 390,000 円／㎡　×　 198.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,921,840 円（　　　　　 62,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,953,403 円
②総費用	3,196,031 円
③純収益　①－②	9,757,372 円
④建物等に帰属する純収益	4,921,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,835,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,628,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,791,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-21

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野５丁目２０番２１｢中野５－５６－１０｣				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,240)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4F1B	小規模な飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	北2.7m区道	水道、ガス、下水	中野 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２．７ｍ区道

交通

施設

中野駅北方

300m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗が密集する駅近くの商業地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測され、また
中野駅周辺で進捗中の再開発等による好影響が期待される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅周辺商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件
を探す投資家等が中心である。区の中心的商業地域から分岐する路地に存し高い繁華性や希少性等を有し、駅周辺の再
開発等による好影響も期待される。飲食店舗の密集したエリアであり、ウィズコロナの下で集客力は回復しており、地
価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、小規模の土地で１億～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の画地規模が小さく前面道路幅員も狭いため、土地の高度利用は一定の制約を受けるものの、顧客流動性に
優れた繁華性の高い商業地域であり、自用目的及び収益目的の店舗等取引への需要は堅調である。また、賃貸市場にお
いて貸店舗等の賃料は新型コロナの影響を受けたが高水準を維持している。従って、実証的かつ客観的な比準価格及び
収益性を反映した収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,890,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[128.6]

[100.0]
100

1,550,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微増、土地取引件数は横ばい、建
築着工件数は増加。景気は緩やかに持ち直し
ているが、物価上昇や金融資本市場の変動等
が懸念される。

中野サンモール商店街から分岐する路地に密
集する飲食店街であり、駅周辺では複数のま
ちづくり計画が進捗中である。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 +3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 +36.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０２ -38	中野区		更地	（　）	長方形	北5.5m区道、東4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
b	５０１１１ -43	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.2m区道、北西3.7m、角地		商業 (100,252)
c	５０８０８ -8	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	５０１１０ -40	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,235,237	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,204,650	100 [ 82.4]	1,461,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,516,716	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,502,132	100 [ 96.1]	1,563,093		1,560,000
c	(　 ) 1,431,424	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,491,544	100 [ 90.1]	1,655,432		1,660,000
d	(　 ) 1,706,787	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,722,148	100 [ 98.3]	1,751,931		1,750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,610,000 円／㎡]

中野 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,419,751	3,534,047	9,885,704	5,122,000	4,763,704	（　0.9554） 4,551,243	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	119,769,553 円　　　　（　 1,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	39.76	Ｓ5	198.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	79 ㎡	6.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階店舗・フロア貸し

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

ＥＶ等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	39.76	90.5	35.98	9,000	323,820	8.0	2,590,560
							2.0	647,640
2～ 2	店舗	39.76	90.5	35.98	6,000	215,880	6.0	1,295,280
							2.0	431,760
3～ 5	店舗	39.76	90.5	35.98	4,900	176,302	6.0	1,057,812
							2.0	352,604
～

～

計		198.80	90.5	179.90		1,068,606		7,059,276
								2,137,212

⑨年額支払賃料	1,068,606 円　×　12ヶ月　＝　 12,823,272 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 179.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 863,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,686,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,002,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,059,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,137,212 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 350,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,419,751 円　　　　（　 169,870 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１９　　　　-37	9,757 ( 9,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,319 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０１９　　　　-38	10,816 ( 10,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	8,653
c	５０１９　　　　-39	11,704 ( 10,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	10,003

中野 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,800 円	78,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,505,547 円	13,686,792　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 728,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 669,800 円	78,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,534,047 円　（　　　　　　 44,735 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 385,000 円／㎡　×　 198.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,122,000 円（　　　　　 64,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,419,751 円
②総費用	3,534,047 円
③純収益　①－②	9,885,704 円
④建物等に帰属する純収益	5,122,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,763,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,551,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,769,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520,000 円／㎡）