鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１４ -3	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、西12.2m、角地		商業高度地区3種 (100,500)
b	５０８１４ -13	中野区		特記事項参照	（　）	ほぼ台形	西6.4m区道、南東3.5m、角地		商業 (100,384)
c	５０８０３ -1	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
d	５０１１２ -54	杉並区		建付地	（　）	不整形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e	５０１０３ -16	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		近商高度地区2種 (94,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 979,445	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,031,460	100 [ 101.6]	1,015,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 853,599) 1,404,083	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.2]	1,577,334	100 [ 125.8]	1,253,843		1,250,000
c	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,106,336	100 [ 95.0]	1,164,564		1,160,000
d	(　 ) 1,063,193	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 93.6]	100 [ 95.1]	1,205,166	100 [ 99.6]	1,210,006		1,210,000
e	(　 ) 925,883	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	960,141	100 [ 88.8]	1,081,240		1,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -6.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

中野 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,049,154	5,939,716	18,109,438	12,812,800	5,296,638	（　0.9571） 5,069,412	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	133,405,579 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.05	ＲＣ8F1B	603.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.5 m x 13.3 m	前面道路：区道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階はフロアー貸し店舗、２～８階は１Ｋタイプ、平均専有面積２８㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

エントランスホール等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	101.75	83.7	85.16	3,900	332,124	5.0	1,660,620
							0.0	0
1～ 1	店舗	75.05	45.5	34.12	5,000	170,600	6.0	1,023,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	61.02	92.5	56.42	3,620	204,240	1.0	204,240
							1.0	204,240
4～ 6	住宅	61.02	92.5	56.42	3,656	206,272	1.0	206,272
							1.0	206,272
7～ 8	住宅	61.02	92.5	56.42	3,693	208,359	1.0	208,359
							1.0	208,359

計		603.94	85.1	514.22		1,946,738		4,128,234
								1,444,014

⑨年額支払賃料	1,946,738 円　×　12ヶ月　＝　 23,360,856 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,542,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗・住宅面積割合等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,903,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,245,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,658,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,128,234 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,444,014 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 351,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,049,154 円　　　　（　 180,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１１　　　　-12	3,670 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５０１１　　　　-13	3,662 ( 3,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,736
c	５０１１　　　　-14	4,175 ( 4,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,795

中野 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,248,000 円	208,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,241,316 円	24,903,516　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 266,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,768,000 円	208,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,939,716 円　（　　　　　　 44,660 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	208,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 603.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,812,800 円（　　　　　 96,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,049,154 円
②総費用	5,939,716 円
③純収益　①－②	18,109,438 円
④建物等に帰属する純収益	12,812,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,296,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,069,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,405,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野４丁目８番４｢東中野４－１０－２０｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3F1B	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東10.6m区道	水道、ガス、下水	東中野 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．６ｍ区道

交通

施設

東中野駅の北方

190m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は東中野本通り沿いの店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。当面は現状の地域要因下で
推移するものと予測されるが、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 992,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として中野区およびその周辺区内で店舗兼共同住宅等が連坦、混在し、繁華性及び収益性に優れた
圏域である。需要者の中心は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が想定される。近隣地域は最寄駅に近く収益
性に優れ、賃貸不動産としての需要はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地
は対象標準地と同規模程度で総額１．４億円～１．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正の上、求められた不動産市場における実証的な価格であ
る。収益性の観点から試算した収益価格は、上記典型的需要者の取引の意思決定において指標となる性格を有しており
説得力を有する。以上より、本鑑定においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地より求めた
規準価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[100.0]
100

1,070,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や資源高に直面しているが、行動制限の
緩和と経済活動の正常化により、新型コロナ
の影響から内需を中心に持ち直し傾向にある
。

最寄駅から徒歩圏内の商店街に位置する商業
地域であり、取引が少なく稀少性があり、現
下の情勢により、地価はやや上昇傾向である
。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０７ -21	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	５０８０３ -1	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
c	５０８０９ -25	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、西5.5m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
d	５０１０９ -34	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	５０１０９ -54	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,100,436	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,094,026	100 [ 93.2]	1,173,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,106,336	100 [ 104.9]	1,054,658		1,050,000
c	(　 ) 1,291,501	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,300,278	100 [ 116.4]	1,117,077		1,120,000
d	(　 ) 972,368	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,012,235	100 [ 93.6]	1,081,448		1,080,000
e	(　 ) 1,053,221	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,071,126	100 [ 94.6]	1,132,268		1,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

中野 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,825,975	5,696,592	17,129,383	11,888,800	5,240,583	（　0.9571） 5,015,762	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	131,993,737 円　　　　（　 992,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.05	ＲＣ8F1B	603.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	133 ㎡	10.5 m x 13.3 m	前面道路：区道　 10.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階はフロア貸し店舗。２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅、平均専有面積は２８㎡程度。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	101.75	83.7	85.16	3,103	264,251	4.0	1,057,004
							0.0	0
1～ 1	店舗	75.05	45.5	34.12	5,004	170,736	6.0	1,024,416
							0.0	0
2～ 2	住宅	61.02	92.5	56.42	3,453	194,818	1.0	194,818
							1.0	194,818
3～ 8	住宅	61.02	92.5	56.42	3,503	197,639	1.0	197,639
							1.0	197,639
～

計		603.94	85.1	514.22		1,815,639		3,462,072
								1,380,652

⑨年額支払賃料	1,815,639 円　×　12ヶ月　＝　 21,787,668 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 514.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,851,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,638,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,181,943 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,456,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,462,072 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,380,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 336,168 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,825,975 円　　　　（　 171,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１４　　　　-10	3,505 ( 3,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,581 円/㎡　月額支払賃料（　 3,503 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５０１９　　　　-11	3,662 ( 3,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,555
c	５００３　　　　-3	3,359 ( 3,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,536

中野 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,158,000 円	193,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,245,692 円	23,638,860　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 266,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,696,592 円　（　　　　　　 42,832 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 603.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,888,800 円（　　　　　 89,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,825,975 円
②総費用	5,696,592 円
③純収益　①－②	17,129,383 円
④建物等に帰属する純収益	11,888,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,240,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,015,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,993,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 992,000 円／㎡）