鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１４ -27	中野区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m区道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,240)
b	５０８０３ -1	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
c	５０１０８ -40	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.3m区道、中間画地		商業 (100,258)
d	５０１０４ -45	杉並区		更地	（　）	不整形	東11m区道、南東4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e	０８公０５ -8	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.3m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,498)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 843,829	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	871,703	100 [ 63.8]	1,366,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,370,000
b	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,106,336	100 [ 84.4]	1,310,825		1,310,000
c	(　 ) 1,196,746	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,254,190	100 [ 87.2]	1,438,291		1,440,000
d	(　 ) 1,261,367	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	1,369,484	100 [ 99.6]	1,374,984		1,370,000
e	(　 ) 2,085,885	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,067,834	100 [ 145.3]	1,423,148		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

中野 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,730,088	5,628,891	19,101,197	11,820,000	7,281,197	（　0.9571） 6,968,834	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	183,390,368 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.45	ＲＣ8	639.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	372 ％	152 ㎡	8.5 m x 19.0 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.45	46.8	38.55	4,100	158,055	6.0	948,330
							0.0	0
2～ 3	住宅	81.05	95.1	77.05	3,500	269,675	1.0	269,675
							1.0	269,675
4～ 5	住宅	81.05	95.1	77.05	3,550	273,528	1.0	273,528
							1.0	273,528
6～ 7	住宅	81.05	95.1	77.05	3,600	277,380	1.0	277,380
							1.0	277,380
8～ 8	住宅	70.40	87.5	61.60	3,500	215,600	1.0	215,600
							1.0	215,600

計		639.15	88.0	562.45		2,014,821		2,805,096
								1,856,766

⑨年額支払賃料	2,014,821 円　×　12ヶ月　＝　 24,177,852 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 562.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,349,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,527,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,276,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,251,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,805,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,856,766 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 452,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,730,088 円　　　　（　 162,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００７　　　　-7	3,432 ( 3,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５００７　　　　-8	3,393 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,770
c	５００６　　　　-22	3,179 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,532

中野 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	197,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,016,691 円	25,527,732　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 361,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,674,500 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,628,891 円　（　　　　　　 37,032 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 639.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,820,000 円（　　　　　 77,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,730,088 円
②総費用	5,628,891 円
③純収益　①－②	19,101,197 円
④建物等に帰属する純収益	11,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,281,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,968,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,390,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-16

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　稲野邉　俊

TEL.

鑑定評価額

193,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野３丁目１１１番５２外｢中野３－３４－１３｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,372)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4	中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西6.2m区道	水道、ガス、下水	中野 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺地区では令和５年度完了
予定で中野三丁目地区土地区
画整理事業が進行中である。

街

路

６．２ｍ区道

交通

施設

中野駅南西方

270m

法令

規制

商業
(100,372)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ中野駅に近い中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。中野駅周辺の再開発の進捗、新駅舎の整備から
、周辺の地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中野区を中心に隣接区を含むＪＲ中央線沿線、私鉄沿線の駅周辺の商業地域である。需要の中心は店舗
、事務所、共同住宅等の所有を目的とする法人や個人が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響は緩和の傾向に
あり、店舗需要が回復する動きも見られ、中野駅周辺の再開発等の影響もあって地価は上昇している。本地域は取引の
個別性が強く、需要の中心を判断するのは難しいが、標準的規模の土地で１億９千万円程度の水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅から近い商業地域であり、類似地域の店舗・事務所・共同住宅用地の取引事例から求めた比準価格は取引の実態を反
映したものと考えられ、実証的で信頼性の高い価格である。一方収益価格は、賃貸事例から収益物件の収益性を基礎に
判断した価格である。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し
、さらに代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持
直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期
化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリス
クが懸念される。

区役所の移転、跡地等の再開発、中野駅舎等
の建築構想の期待感のなか、新型コロナウイ
ルス感染症の影響は緩和傾向にあり、地価は
上昇傾向にある。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.1
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１４ -27	中野区		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m区道、南4m、角地		近商高度地区2種 (100,240)
b	５０８０３ -1	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
c	５０１０３ -16	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		近商高度地区2種 (94,240)
d	５０１１４ -38	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西10.1m区道、中間画地		近商 (91,340)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 843,829	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	871,703	100 [ 64.8]	1,345,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,106,336	100 [ 86.6]	1,277,524		1,280,000
c	(　 ) 925,883	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	960,141	100 [ 75.9]	1,265,008		1,270,000
d	(　 ) 1,594,131	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,626,014	100 [ 99.9]	1,627,642		1,630,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

中野 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,730,088	5,628,891	19,101,197	11,820,000	7,281,197	（　0.9571） 6,968,834	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	183,390,368 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.45	ＲＣ8	639.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	372 ％	152 ㎡	8.5 m x 19.0 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～７階は約３８㎡の１ＤＫ共同住宅、８階は約６１㎡の２ＬＤＫ共同住宅

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

廊下、エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.45	46.8	38.55	4,100	158,055	6.0	948,330
							0.0	0
2～ 3	住宅	81.05	95.1	77.05	3,500	269,675	1.0	269,675
							1.0	269,675
4～ 5	住宅	81.05	95.1	77.05	3,550	273,528	1.0	273,528
							1.0	273,528
6～ 7	住宅	81.05	95.1	77.05	3,600	277,380	1.0	277,380
							1.0	277,380
8～ 8	住宅	70.40	87.5	61.60	3,500	215,600	1.0	215,600
							1.0	215,600

計		639.15	88.0	562.45		2,014,821		2,805,096
								1,856,766

⑨年額支払賃料	2,014,821 円　×　12ヶ月　＝　 24,177,852 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 562.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,349,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,527,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,276,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,251,345 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,805,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,856,766 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 452,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,730,088 円　　　　（　 162,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５９１２　　　　-5	3,047 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	3,146	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００７　　　　-8	3,393 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	3,571
c	５０１６　　　　-16	3,683 ( 3,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	3,918

中野 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	197,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,016,691 円	25,527,732　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 361,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,674,500 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,628,891 円　（　　　　　　 37,032 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 639.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,820,000 円（　　　　　 77,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,730,088 円
②総費用	5,628,891 円
③純収益　①－②	19,101,197 円
④建物等に帰属する純収益	11,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,281,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,968,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,390,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）