鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１４ -31	中野区		更地	（　）	長方形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	５０１０８ -45	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	５０８０４ -25	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m都道、南東3.3m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
d	５０８０８ -13	杉並区		更地	（　）	長方形	西18.5m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	１２公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,101,822	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,160,673	100 [ 115.0]	1,878,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,880,000
b	(　 ) 3,116,492	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,172,589	100 [ 112.7]	2,815,075		2,820,000
c	(　 ) 2,008,969	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,022,622	100 [ 94.4]	2,142,608		2,140,000
d	(　 ) 1,800,374	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,875,990	100 [ 103.8]	1,807,312		1,810,000
e	(　 ) 2,946,541	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,990,739	100 [ 141.4]	2,115,091		2,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,990,000 円／㎡]

中野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,316,381	8,373,692	28,942,689	17,580,000	11,362,689	（　0.9571） 10,875,230	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	286,190,263 円　　　　（　 1,730,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.56	ＲＣ11	946.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種都市計画道路	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	7.5 m x 22.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.56	44.1	44.38	5,000	221,900	6.0	1,331,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	84.64	91.7	77.64	3,500	271,740	1.0	271,740
							1.0	271,740
4～ 5	住宅	84.64	91.7	77.64	3,550	275,622	1.0	275,622
							1.0	275,622
6～ 8	住宅	84.64	91.7	77.64	3,600	279,504	1.0	279,504
							1.0	279,504
9～11	住宅	84.64	91.7	77.64	3,650	283,386	1.0	283,386
							1.0	283,386

計		946.96	86.7	820.78		3,005,294		4,114,794
								2,783,394

⑨年額支払賃料	3,005,294 円　×　12ヶ月　＝　 36,063,528 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 820.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,462,340 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,525,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,926,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,599,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,114,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,783,394 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 677,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,316,381 円　　　　（　 226,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００７　　　　-5	3,382 ( 3,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５００７　　　　-6	3,824 ( 3,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,824
c	５０１３　　　　-25	3,562 ( 3,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,562

中野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,758,000 円	293,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,966,492 円	38,525,868　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,490,500 円	293,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	293,000 円	293,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	293,000 円	293,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,373,692 円　（　　　　　　 50,750 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	293,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 946.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,580,000 円（　　　　　 106,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,316,381 円
②総費用	8,373,692 円
③純収益　①－②	28,942,689 円
④建物等に帰属する純収益	17,580,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,362,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,875,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,190,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,730,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-11

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　伊藤　彩絵子

TEL.

鑑定評価額

305,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区本町２丁目４３２番１１｢本町２－４９－１２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区3種都市計画道路 (100,500)
	1:3	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域	北25m都道	水道、ガス、下水	中野坂上 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ　都道

交通

施設

中野坂上駅　西方

50m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区3種
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ青梅街道沿いの商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状
を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

標準地は青梅街道沿いで、東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅至近の商業地域にあり、同一需給圏は中野区及びその周
辺区の商業地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店舗、事務所
または投資用不動産購入目的の個人または法人である。容積率が高く土地の高度利用が可能な商業地域であることから
需要は底堅く、需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模で３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の
市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[ 67.2]

[100.0]
100

1,850,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、中野区の人
口及び世帯数は微増傾向。中野駅周辺では市
街地再開発事業等が進捗中であり区内の不動
産需要は底堅い。

駅至近の青梅街道沿いの商業地域として熟成
しており、格別の変動要因はない。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１４ -31	中野区		更地	（　）	長方形	北15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	５０８０４ -25	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m都道、南東3.3m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
c	５０１１４ -44	中野区		更地	（　）	長方形	南15.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	５０８０８ -13	杉並区		更地	（　）	長方形	西18.5m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,101,822	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,160,673	100 [ 118.9]	1,817,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 2,008,969	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,022,622	100 [ 97.0]	2,085,177		2,090,000
c	(　 ) 1,595,351	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,654,379	100 [ 81.0]	2,042,443		2,040,000
d	(　 ) 1,800,374	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,875,990	100 [ 106.7]	1,758,191		1,760,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

中野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,316,381	8,439,692	28,876,689	17,523,000	11,353,689	（　0.9593） 10,891,594	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	286,620,895 円　　　　（　 1,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.56	ＲＣ11	946.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種都市計画道路	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	7.5 m x 22.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１Ｋ（専有面積３１㎡程度）、１ＬＤＫ（専有面積４７㎡程度）タイプの共同住宅

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.56	44.1	44.38	5,000	221,900	6.0	1,331,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	84.64	91.7	77.64	3,500	271,740	1.0	271,740
							1.0	271,740
4～ 5	住宅	84.64	91.7	77.64	3,550	275,622	1.0	275,622
							1.0	275,622
6～ 8	住宅	84.64	91.7	77.64	3,600	279,504	1.0	279,504
							1.0	279,504
9～11	住宅	84.64	91.7	77.64	3,650	283,386	1.0	283,386
							1.0	283,386

計		946.96	86.7	820.78		3,005,294		4,114,794
								2,783,394

⑨年額支払賃料	3,005,294 円　×　12ヶ月　＝　 36,063,528 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 820.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,462,340 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,525,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,926,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,599,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,114,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,783,394 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 677,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,316,381 円　　　　（　 226,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-43	3,174 ( 3,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-5	2,909 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,439
c	５００１　　　　-6	3,216 ( 3,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,719

中野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	297,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,966,492 円	38,525,868　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,439,692 円　（　　　　　　 51,150 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 946.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,523,000 円（　　　　　 106,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,316,381 円
②総費用	8,439,692 円
③純収益　①－②	28,876,689 円
④建物等に帰属する純収益	17,523,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,353,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,891,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,620,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740,000 円／㎡）