鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０９ -24	中野区		貸家建付地	（　）	台形	北西15m都道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,400)
b	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
c	５０８０６ -1	杉並区		建付地	（　）	台形	西25m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
d	５０８０１ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 859,643	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	903,928	100 [ 99.0]	913,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	913,000
b	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 97.0]	906,269		906,000
c	(　 ) 806,663	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	849,416	100 [ 93.6]	907,496		907,000
d	(　 ) 812,510	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	855,951	100 [ 87.1]	982,722		983,000
e	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	954,690	100 [ 107.1]	891,401		891,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +9.4	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 910,000 円／㎡]

中野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,735,813	6,569,856	21,165,957	15,841,200	5,324,757	（　0.9585） 5,103,780	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	130,866,154 円　　　　（　 770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.01	ＲＣ11	809.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.6 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積２７㎡程度の１ＬＤＫが計２３戸の共同住宅

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.01	51.8	53.40	3,650	194,910	6.0	1,169,460
							1.0	194,910
2～ 2	住宅	89.30	89.7	80.10	3,200	256,320	1.0	256,320
							1.0	256,320
3～ 4	住宅	89.30	89.7	80.10	3,250	260,325	1.0	260,325
							1.0	260,325
5～ 7	住宅	62.60	85.3	53.40	3,300	176,220	1.0	176,220
							1.0	176,220
8～11	住宅	62.60	85.3	53.40	3,350	178,890	1.0	178,890
							1.0	178,890

計		809.11	82.5	667.50		2,216,100		3,190,650
								2,216,100

⑨年額支払賃料	2,216,100 円　×　12ヶ月　＝　 26,593,200 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 667.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,002,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,595,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,429,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,165,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,190,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,216,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 539,587 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,735,813 円　　　　（　 163,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１７　　　　-38	2,923 ( 2,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.8]	100 [100.0]	3,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５０１７　　　　-39	3,037 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.6]	100 [101.0]	3,321
c	５０１７　　　　-40	3,429 ( 3,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.9]	100 [101.0]	3,443

中野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	258,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,287,656 円	28,595,700　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 283,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,569,856 円　（　　　　　　 38,646 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 809.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,841,200 円（　　　　　 93,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,735,813 円
②総費用	6,569,856 円
③純収益　①－②	21,165,957 円
④建物等に帰属する純収益	15,841,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,324,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,103,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,866,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
中野 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-9

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　尾藤　哲

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

885,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区南台２丁目９４番２２外｢南台２－４９－８｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層ビル、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m都道	水道、ガス、下水	中野富士見町 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野富士見町駅南東方

840m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

方南通り沿いに中層の店舗・事務所、共同住宅が連たんする路線商業地域を形成しており、特段地域要因に大き
な変動はない。新型コロナウイルス感染症の影響影響下でも地価は緩やかな上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 904,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 804,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中野区及び周辺区を含む準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は不動産業者等及び法人投資家
等が中心となる。新型コロナウイルス感染症の状況下、店舗はやや弱含みなるものの共同住宅地としての需要は堅調で
あり、共同住宅も立地する近隣地域の地価については、緩やかな上昇傾向が認められる。需要の中心となる価格は、標
準地程度の規模で土地総額１億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性から価格判断を行う法人等が需要者の中心であり、収益価格が重視されるべきであるが、法令等の制約もあり利
用用途が制限され、やや低位に試算された。また、収益価格の試算においては一部想定要素もあるため、市場の実勢を
反映した実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との価格の検討にも留意のうえ、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[139.3]

[100.0]
100

890,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    841,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の
影響により、依然として厳しい状況にあるな
か、持ち直しの動きが続いているが、一部弱
さを残している。

路線商業地域として、既に成熟している。地
元買い物客を中心としており、新型コロナ感
染症による影響下でも地価は上昇傾向である
。

個別的要因には特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０９ -20	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m都道、東3.8m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
b	５０８０９ -24	中野区		貸家建付地	（　）	台形	北西15m都道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,400)
c	５０１０９ -55	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m都道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
d	５０１１３ -15	中野区		底地	（　）	不整形	東15m都道、北5.4m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 978,754	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,056,181	100 [ 115.0]	918,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	918,000
b	(　 ) 859,643	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	903,928	100 [ 99.0]	913,059		913,000
c	(　 ) 596,481	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.0]	944,118	100 [ 105.6]	894,051		894,000
d	(　 210,011) 700,037	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	737,935	100 [ 83.0]	889,078		889,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 904,000 円／㎡]

中野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,444,283	6,233,037	22,211,246	16,634,100	5,577,146	（　0.9563） 5,333,425	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	136,754,487 円　　　　（　 804,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.01	ＲＣ11	809.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.6 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅で平均専有面積は２７㎡程度

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

エントランス等共用部分を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.01	51.8	53.36	3,600	192,096	6.0	1,152,576
							1.0	192,096
2～ 2	住宅	89.30	89.7	80.10	3,362	269,296	1.0	269,296
							1.0	269,296
3～ 4	住宅	89.30	89.7	80.10	3,412	273,301	1.0	273,301
							1.0	273,301
5～ 7	住宅	62.60	85.3	53.40	3,442	183,803	1.0	183,803
							1.0	183,803
8～11	住宅	62.60	85.3	53.40	3,512	187,541	1.0	187,541
							1.0	187,541

計		809.11	82.5	667.46		2,309,567		3,270,047
								2,309,567

⑨年額支払賃料	2,309,567 円　×　12ヶ月　＝　 27,714,804 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 667.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,601,904 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,316,708 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,465,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,850,873 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,270,047 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,309,567 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 562,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,444,283 円　　　　（　 167,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００５　　　　-10	3,707 ( 3,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [106.0]	100 [105.0]	3,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,412 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５００５　　　　-11	3,584 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.4]	100 [105.0]	3,579
c	５００５　　　　-12	3,588 ( 3,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.6]	100 [105.0]	3,506

中野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	801,000 円	267,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,345,337 円	29,316,708　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 283,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,269,500 円	267,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上する費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,233,037 円　（　　　　　　 36,665 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	267,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 809.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,634,100 円（　　　　　 97,848 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,444,283 円
②総費用	6,233,037 円
③純収益　①－②	22,211,246 円
④建物等に帰属する純収益	16,634,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,577,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,333,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,754,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 804,000 円／㎡）