鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０３ -26	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m区道、南3.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	５０８０４ -30	中野区		更地	（　）	ほぼ台形	南8m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,300)
c	５０８０５ -8	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南東13m都道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５０８０９ -2	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,300)
e	５０１１３ -15	中野区		底地	（　）	不整形	東15m都道、北5.4m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 747,160	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	750,006	100 [ 93.4]	803,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	803,000
b	(　 ) 771,858	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	808,907	100 [ 90.6]	892,833		893,000
c	(　 ) 610,119	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	609,538	100 [ 88.6]	687,966		688,000
d	(　 ) 928,173	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	984,792	100 [ 98.6]	998,775		999,000
e	(　 210,011) 700,037	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	715,994	100 [ 116.7]	613,534		614,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 760,000 円／㎡]

中野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,916,497	4,218,929	11,697,568	8,605,100	3,092,468	（　0.9547） 2,952,379	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	75,702,026 円　　　　（　 526,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.49	Ｓ3F1B	445.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	144 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階はサービス店舗の一括賃貸借（賃料は各階計算）、２～３階は２ＤＫ４戸（平均専有面積４４．６４㎡）を想定

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.75	100.0	114.75	3,308	379,593	5.0	1,897,965
							0.0	0
1～ 1	店舗	118.49	66.2	78.44	3,675	288,267	5.0	1,441,335
							0.0	0
2～ 2	住宅	106.02	84.2	89.28	3,250	290,160	1.0	290,160
							1.0	290,160
3～ 3	住宅	106.02	84.2	89.28	3,250	290,160	1.0	290,160
							1.0	290,160
～

計		445.28	83.5	371.75		1,248,180		3,919,620
								580,320

⑨年額支払賃料	1,248,180 円　×　12ヶ月　＝　 14,978,160 円
⑩a共益費（管理費）	356 円／㎡　×　 371.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,588,116 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗及び住宅賃貸面積割合を基に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,566,276 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 828,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,737,962 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,919,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 580,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,916,497 円　　　　（　 110,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００９　　　　-11	3,698 ( 3,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [117.0]	100 [ 90.0]	3,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,690 円/㎡　月額支払賃料（　 3,675 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５００９　　　　-8	4,041 ( 3,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	3,754
c	５００９　　　　-10	3,867 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	3,627

中野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,606,929 円	16,566,276　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,218,929 円　（　　　　　　 29,298 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 445.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,605,100 円（　　　　　 59,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,916,497 円
②総費用	4,218,929 円
③純収益　①－②	11,697,568 円
④建物等に帰属する純収益	8,605,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,092,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,952,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,702,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 526,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
中野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-6

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　矢崎　憲一

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

734,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区新井５丁目１６番２｢新井５－１６－１｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東11m区道	水道、ガス、下水	新井薬師前 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

新井薬師前駅南西方

210m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も当面は現状の
まま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 758,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に中野区及び隣接する各区内の駅周辺に存する近隣商業地域等である。主たる需要者は、区内に店舗、
事務所、営業所や賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。当該地域は商業地として広域的な集客
力は劣るが、投資需要は見込めることから、先行きの不透明感がぬぐえない状況にあっても、地価は上昇傾向である。
商業地は個別性が強く、価格は諸条件により様々であるが、土地取引は１億円台のものが多いと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算したものであり、客観的・実証的である。収益
価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地では重視すべきものであるが、想定事項を多く含み低位に求められ
たものと思料する。以上の検討のほか、当該地域では自用目的の小規模な取引も多く見られること等を考慮して、比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 734,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[103.5]

[100.0]
100

734,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高などの影響が見られる一方でウィズコ
ロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか
、区内の不動産需要は堅調に推移している。

小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域として成熟
した地域で、地域要因に大きな変動はなく、
需給関係から地価は上昇傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０３ -26	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m区道、南3.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	５０１０７ -23	中野区		更地	（　）	不整形	北東11m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	５０１１９ -18	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、東4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	５０１１９ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m都道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 747,160	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	750,006	100 [ 95.2]	787,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	788,000
b	(　 ) 689,703	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	760,125	100 [ 99.2]	766,255		766,000
c	(　 ) 583,800	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	583,800	100 [ 79.0]	738,987		739,000
d	(　 ) 584,030	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	601,551	100 [ 82.1]	732,705		733,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 758,000 円／㎡]

中野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,456,786	3,940,904	11,515,882	8,472,800	3,043,082	（　0.9563） 2,910,099	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	74,617,923 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.49	Ｓ3F1B	445.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	144 ㎡	7.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階を店舗（一括賃貸）、２階以上を住宅（平均専有面積４５㎡程度の１ＬＤＫタイプ）と想定

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.75	100.0	114.75	3,300	378,675	3.0	1,136,025
							0.0	0
1～ 1	店舗	118.49	66.2	78.44	3,800	298,072	6.0	1,788,432
							0.0	0
2～ 2	住宅	106.02	84.2	89.28	3,300	294,624	1.0	294,624
							1.0	294,624
3～ 3	住宅	106.02	84.2	89.28	3,300	294,624	1.0	294,624
							1.0	294,624
～

計		445.28	83.5	371.75		1,265,995		3,513,705
								589,248

⑨年額支払賃料	1,265,995 円　×　12ヶ月　＝　 15,191,940 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 371.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 892,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,084,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,279,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,513,705 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 589,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 143,473 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,456,786 円　　　　（　 107,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１８　　　　-40	3,018 ( 2,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０１８　　　　-41	4,836 ( 4,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,695
c	５０１８　　　　-42	2,904 ( 2,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,507

中野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,415,404 円	16,084,140　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,940,904 円　（　　　　　　 27,367 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 297,000 円／㎡　×　 445.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,472,800 円（　　　　　 58,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,456,786 円
②総費用	3,940,904 円
③純収益　①－②	11,515,882 円
④建物等に帰属する純収益	8,472,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,043,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,910,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,617,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）