鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０８ -38	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、東4m、角地		商業 (100,360)
b	５０１１４ -41	中野区		更地	（　）	長方形	西4.8m私道、南2.7m、角地		１中専高度地区2種 (80,192)
c	５０１１０ -33	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、南3m、二方路		近商高度地区2種 (90,240)
d	５０１１５ -17	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	５０１１７ -48	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,354,985	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,313,690	100 [ 123.8]	1,061,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 1,064,432	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.2]	1,074,847	100 [ 98.9]	1,086,802		1,090,000
c	(　 ) 1,015,941	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,040,595	100 [ 102.7]	1,013,238		1,010,000
d	(　 ) 948,038	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	973,635	100 [ 80.6]	1,207,984		1,210,000
e	(　 ) 1,505,905	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,545,059	100 [ 130.4]	1,184,861		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +23.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

中野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,511,484	12,461,441	44,050,043	24,624,600	19,425,443	（　0.9593） 18,634,827	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	490,390,184 円　　　　（　 680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	408.05	ＲＣ4	1,436.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	721 ㎡	26.4 m x 26.4 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（専有面積３２㎡程度）、２ＬＤＫタイプ（専有面積５２㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	408.05	56.1	228.90	3,800	869,820	1.0	869,820
							1.0	869,820
2～ 2	住宅	386.05	91.9	354.60	3,900	1,382,940	1.0	1,382,940
							1.0	1,382,940
3～ 3	住宅	351.25	91.0	319.80	3,900	1,247,220	1.0	1,247,220
							1.0	1,247,220
4～ 4	住宅	290.65	89.2	259.20	3,900	1,010,880	1.0	1,010,880
							1.0	1,010,880
～

計		1,436.00	81.0	1,162.50		4,510,860		4,510,860
								4,510,860

⑨年額支払賃料	4,510,860 円　×　12ヶ月　＝　 54,130,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,920,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,990,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,370,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,098,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,511,484 円　　　　（　 78,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-7	3,677 ( 3,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-8	3,633 ( 3,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,350
c	５００１　　　　-9	3,786 ( 3,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,712

中野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,574,000 円	429,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,910,141 円	58,360,320　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,461,441 円　（　　　　　　 17,284 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,436.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,624,600 円（　　　　　 34,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,511,484 円
②総費用	12,461,441 円
③純収益　①－②	44,050,043 円
④建物等に帰属する純収益	24,624,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,425,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,634,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,390,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 680,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -28

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　齊藤　滋

TEL.

鑑定評価額

786,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野４丁目６４９番１｢中野４－６－８｣				②地積　(㎡)	721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,168)
	1:1	共同住宅ＲＣ4F1B	住宅、マンション、事務所等が混在する住宅地域	西4.2m区道	水道、ガス、下水	中野 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中野四丁目西地区市街地再開
発準備組合が組成されている

街

路

４．２ｍ　区道

交通

施設

中野駅　北西方

490m

法令

規制

１住居
(70,168)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中野四丁目西地区として、市街地再開発事業が計画されている。中野駅周辺でも、複数の再開発事
業等の街づくり事業が進捗中であり、今後発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 725,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ中央線中野駅及び都内の乗降客数の多い駅周辺の住商混在地域である。需要者はマンション開発
業者、投資用不動産開発購入目的の法人・個人投資家等である。ウィズコロナの状況のもと、中野駅周辺の再開発事業
の進展に伴う周辺地域に対する旺盛な需要を反映し、地価はやや強含みである。標準的な取引規模は供給により様々で
あるが土地１㎡あたり概ね１００から１２０万円台が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例を収集に努めた。収益価格は収益
性を反映した理論的な価格である。周辺には賃貸用マンションも見られるもの、標準地は市街地再開発事業の予定地で
あり、再開発事業の影響を考慮して求めた比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を参
酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[107.5]
100

100
[100.0]

100
[ 66.0]

[100.0]
100

1,090,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策効果等により
、景気が持ち直していくことが期待されてい
る。ただし、海外景気の下振れがリスクとな
っている。

ＪＲ中央線中野駅から徒歩圏の住宅地である
。周辺の複数の再開発事業等の影響もあり需
要は堅調である。

個別的要因に特に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１３ -33	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	５０８０３ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.8m区道、東5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	５０１０３ -39	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m区道、北4.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,184)
d	５０１０３ -25	中野区		建付地	（　）	長方形	北東4.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 704,613	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	685,823	100 [ 67.7]	1,013,032	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 1,072,171	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,056,854	100 [ 90.8]	1,163,936		1,160,000
c	(　 ) 1,002,455	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	971,904	100 [ 87.0]	1,117,131		1,120,000
d	(　 ) 885,865	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	922,703	100 [ 84.0]	1,098,456		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.5
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

中野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,826,182	12,481,941	45,344,241	24,624,600	20,719,641	（　0.9593） 19,876,352	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	523,061,895 円　　　　（　 725,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	408.05	ＲＣ4	1,436.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	721 ㎡	26.4 m x 26.4 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（専有面積約３２㎡）、２ＬＤＫタイプ（専有面積約５２㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

階段、廊下、エントランス等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	408.05	56.1	228.90	3,900	892,710	1.0	892,710
							1.0	892,710
2～ 2	住宅	386.05	91.9	354.60	3,950	1,400,670	1.0	1,400,670
							1.0	1,400,670
3～ 3	住宅	351.25	91.0	319.80	3,950	1,263,210	1.0	1,263,210
							1.0	1,263,210
4～ 4	住宅	290.65	89.2	259.20	3,950	1,023,840	1.0	1,023,840
							1.0	1,023,840
～

計		1,436.00	81.0	1,162.50		4,580,430		4,580,430
								4,580,430

⑨年額支払賃料	4,580,430 円　×　12ヶ月　＝　 54,965,160 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,755,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　％　＝　　 2,887,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,667,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,580,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,580,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,115,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,826,182 円　　　　（　 80,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-9	3,786 ( 3,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-10	3,370 ( 3,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	3,601
c	５００１　　　　-12	3,480 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,552

中野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,574,000 円	429,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,930,641 円	59,555,160　×　　　　 6.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,472,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,481,941 円　（　　　　　　 17,312 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,436.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,624,600 円（　　　　　 34,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,826,182 円
②総費用	12,481,941 円
③純収益　①－②	45,344,241 円
④建物等に帰属する純収益	24,624,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,719,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,876,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 523,061,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 725,000 円／㎡）