鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０９ -42	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (84,196)
b	５０１０９ -49	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.7m区道、西5m、角地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (80,200)
c	５０１０３ -32	中野区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５０１０３ -34	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、北2m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
e	５０１０９ -56	中野区		更地	（　）	長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 619,981	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	613,424	100 [ 98.0]	625,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	638,000
b	(　 ) 710,032	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	749,641	100 [ 111.6]	671,721		685,000
c	(　 ) 600,592	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	600,003	100 [ 95.4]	628,934		642,000
d	(　 ) 693,012	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	667,538	100 [ 104.8]	636,964		650,000
e	(　 ) 584,181	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,696	100 [ 93.9]	633,329		646,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 652,000 円／㎡]

中野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,929,934	900,683	3,029,251	1,867,560	1,161,691	（　0.9779） 1,136,018	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	29,128,667 円　　　　（　 360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.77	ＲＣ3	115.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	81 ㎡	8.6 m x 9.6 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３６㎡の住戸を各階１戸、合計３戸を想定

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

外階段等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.77	83.2	38.89	2,900	112,781	1.0	112,781
							1.0	112,781
2～ 2	住宅	38.89	100.0	38.89	3,000	116,670	1.0	116,670
							1.0	116,670
3～ 3	住宅	30.15	100.0	30.15	3,050	91,958	1.0	91,958
							1.0	91,958
～

～

計		115.81	93.2	107.93		321,409		321,409
								321,409

⑨年額支払賃料	321,409 円　×　12ヶ月　＝　 3,856,908 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 107.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 194,274 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,051,182 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,848,623 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,409 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,409 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,258 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,929,934 円　　　　（　 48,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-1	3,025 ( 2,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１３　　　　-12	3,120 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,984
c	５００５　　　　-34	3,189 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	3,322

中野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	31,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	283,583 円	4,051,182　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 900,683 円　（　　　　　　 11,120 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 115.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,867,560 円（　　　　　 23,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,929,934 円
②総費用	900,683 円
③純収益　①－②	3,029,251 円
④建物等に帰属する純収益	1,867,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,161,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,136,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,128,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 360,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -18

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　曽我　一郎

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

652,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区南台３丁目１６番９｢南台３－１８－５｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｓ3	小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	西5.5m区道	水道、ガス、下水	方南町 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．５
ｍ区道

交通

施設

方南町駅東方

930m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域として安定しており，今後も現状を維持
していくものと予測される。地価水準は，中野区内の住宅地域として，上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 659,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として，東京メトロ丸ノ内線沿線の標準的な住宅地域で，中野区南部を中心に周辺隣接区にも及ぶ。中
心となる需要者は居住目的の個人であるが，不動産業者の参入もみられる。中野区の標準的な住宅地域として需要は概
ね安定しており，地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は，土地は標準地と同程度の規模８０㎡程度で５千万円程
度，戸建住宅は５千万円～７千万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域は，地下鉄丸ノ内線駅徒歩圏の標準的な低層住宅地域として，自用の一般戸建住宅が多く，賃
貸目的のアパートの取引も見受けられるが，数は少ない。したがって，収益性よりも取引市場の動向を反映した取引事
例比較法による比準価格を重視し，収益還元法による収益価格を参考に留め，さらに，代表標準地との検討を踏まえ，
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 582,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[101.0]

100
[ 94.7]

[102.0]
100

649,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上
昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が
続いており，先行きは不透明である。

地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存
する地域は熟成した標準的な住宅地域として
，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特
に見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１３ -22	中野区		更地	（　）	台形	南東5.4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,200)
b	５０１０９ -42	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、中間画地		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (84,196)
c	５０１０９ -44	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.3m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	５０１０９ -56	中野区		更地	（　）	長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 517,500	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	513,519	100 [ 82.4]	623,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	636,000
b	(　 ) 619,981	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	613,424	100 [ 95.0]	645,709		659,000
c	(　 ) 567,376	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	565,194	100 [ 84.6]	668,078		681,000
d	(　 ) 584,181	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,696	100 [ 91.9]	647,112		660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 659,000 円／㎡]

中野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,016,148	877,296	3,138,852	1,823,760	1,315,092	（　0.9547） 1,255,518	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	32,192,769 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.77	ＲＣ3	115.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	81 ㎡	8.6 m x 9.6 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ～１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約３６㎡，３戸の共同住宅

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

外階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.77	83.2	38.89	2,970	115,503	1.0	115,503
							1.0	115,503
2～ 2	住宅	38.89	100.0	38.89	3,000	116,670	1.0	116,670
							1.0	116,670
3～ 3	住宅	30.15	100.0	30.15	3,030	91,355	1.0	91,355
							1.0	91,355
～

～

計		115.81	93.2	107.93		323,528		323,528
								323,528

⑨年額支払賃料	323,528 円　×　12ヶ月　＝　 3,882,336 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 107.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,032 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,141,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,934,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 323,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,016,148 円　　　　（　 49,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１３　　　　-13	3,068 ( 3,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-1	3,025 ( 2,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,976
c	５０１８　　　　-30	3,386 ( 3,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,467

中野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,800 円	29,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	289,896 円	4,141,368　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 877,296 円　（　　　　　　 10,831 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 115.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,823,760 円（　　　　　 22,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,016,148 円
②総費用	877,296 円
③純収益　①－②	3,138,852 円
④建物等に帰属する純収益	1,823,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,315,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,192,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）