鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０９ -38	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (89,210)
b	５０１０９ -40	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、南5.3m、二方路		１住居高度地区3種 (70,220)
c	５０８０３ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.8m区道、東5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	５０１１３ -26	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、東2.7m、南2.7m、三方路		１中専高度地区2種 (70,160)
e	５０１１８ -47	杉並区		更地	（　）	台形	南西5.4m区道、南東4.5m、北3.4m、三方路		１低専高度地区1種 (84,196)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 682,101	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	723,862	100 [ 78.0]	928,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	928,000
b	(　 ) 741,544	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	758,823	100 [ 77.0]	985,484		985,000
c	(　 ) 1,072,171	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	1,061,911	100 [ 100.0]	1,061,911		1,060,000
d	(　 ) 878,966	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	873,106	100 [ 82.9]	1,053,204		1,050,000
e	(　 ) 779,717	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	759,629	100 [ 68.4]	1,110,569		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

中野 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,748,297,782	1,652,478,317	12	1,210,000	3,643.00	345,000	4,090.00
⑧開発法による価格	2,095,819,465 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,014 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,014.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡	4,090.00 ㎡	3,721.00 ㎡	369.00 ㎡	3,643.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 54 戸) 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.7 ％）	（ 203.1 ％）	（ 184.8 ％）	（ 18.3 ％）	（ 89.07 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.5 ｍ 78.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,210,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例、周辺マンション分譲価格を比較検討した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,210,000 円／㎡　　×　　 3,643.00 ㎡　　＝　　　　 4,408,030,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,408,030,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 355,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 355,350 円／㎡　　×　　　 4,090.00 ㎡　　＝　　　　 1,453,381,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特段の開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,408,030,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 440,803,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,894,184,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、事業リスク等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	352,642,400 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 323,902,044 円
	販売総額(2期)	88,160,600 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 77,246,318 円
	販売総額(3期)	3,967,227,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 3,347,149,420 円
収入合計		－	－	－	－	3,748,297,782 円
支出	建築工事費(1期)	145,338,150 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 137,330,018 円
	建築工事費(2期)	145,338,150 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 129,772,434 円
	建築工事費(3期)	1,162,705,200 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 980,974,377 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	264,481,800 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 249,908,853 円
	販売管理費(2期)	176,321,200 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 154,492,635 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,652,478,317 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,748,297,782 円　　－　　　　　　 1,652,478,317 円　　＝　　　　　 2,095,819,465 円 1,040,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -13

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中央１丁目６１２番１｢中央１－２１－１３｣				②地積　(㎡)	2,014 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	不整形 1:2.5	共同住宅ＲＣ5	共同住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域	北5.8m区道	水道、ガス、下水	中野坂上 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性に優り、需要堅調な共
同住宅地域

街

路

５．８ｍ区道

交通

施設

中野坂上駅東方

270m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中野坂上駅徒歩圏の利便性の高い地域で、中層共同住宅地域として熟成している。地域要因に特段変動はなく、
当面は現状維持にて推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向にて推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,030,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、都営大江戸線、ＪＲ中央線沿線を中心とした共同住宅地域で、隣接する周
辺区等を含む広域的地域に及ぶ。主な需要者はマンション用地の仕入れを目的とするディベロッパー等であり、利便性
や良好な住環境を兼ね備えた大規模画地は極めて希少性が高く、取得競争は激しく、地価は上昇傾向にある。大規模画
地はその規模、容積率等により大きな価格格差が生じ、個別性ゆえに需要の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された、規範性ある大規模画地の事例等から試算されており、市場の実
態を反映した実証的な価格である。最有効使用が分譲マンションであるため、開発法を適用して、収益還元法は適用し
なかったが、開発法では、ディベロッパーの投資採算性に着目した説得力の高い価格が求められた。したがって、比準
価格及び開発法による価格の両者を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 733,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[ 71.8]

[100.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

利便性、住環境に恵まれた共同住宅地域とし
て熟成しており、ディベロッパー需要等も底
堅く、引き続き地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０３ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.8m区道、東5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	５０８０３ -8	中野区		建付地	（　）	長方形	南5.4m区道、西5.4m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
c	５０１１３ -26	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、東2.7m、南2.7m、三方路		１中専高度地区2種 (70,160)
d	５０８０１ -4	杉並区		建付地	（　）	不整形	南6.9m区道、東5.9m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,072,171	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,056,854	100 [ 100.0]	1,056,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 1,148,378	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	1,064,600	100 [ 98.0]	1,086,327		1,090,000
c	(　 ) 878,966	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	873,106	100 [ 85.8]	1,017,606		1,020,000
d	(　 ) 563,938	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	572,793	100 [ 58.2]	984,180		984,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

中野 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの開発が最有効使用であるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,748,297,782	1,666,948,773	12	1,210,000	3,643.00	349,000	4,090.00
⑧開発法による価格	2,081,349,009 円　　　　（　 1,030,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,014 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,014.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡	4,090.00 ㎡	3,721.00 ㎡	369.00 ㎡	3,643.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 54 戸) 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.7 ％）	（ 203.1 ％）	（ 184.8 ％）	（ 18.3 ％）	（ 89.07 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.5 ｍ 78.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,210,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例、マンション分譲価格を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,210,000 円／㎡　　×　　 3,643.00 ㎡　　＝　　　　 4,408,030,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,408,030,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 349,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 359,470 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 359,470 円／㎡　　×　　　 4,090.00 ㎡　　＝　　　　 1,470,232,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特段の開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,408,030,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 440,803,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,911,035,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	352,642,400 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 323,902,044 円
	販売総額(2期)	88,160,600 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 77,246,318 円
	販売総額(3期)	3,967,227,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 3,347,149,420 円
収入合計		－	－	－	－	3,748,297,782 円
支出	建築工事費(1期)	147,023,230 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 138,922,250 円
	建築工事費(2期)	147,023,230 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 131,277,042 円
	建築工事費(3期)	1,176,185,840 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 992,347,993 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	264,481,800 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 249,908,853 円
	販売管理費(2期)	176,321,200 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 154,492,635 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,666,948,773 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,748,297,782 円　　－　　　　　　 1,666,948,773 円　　＝　　　　　 2,081,349,009 円 1,030,000 円／㎡