鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１３ -33	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	５０８１３ -10	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m区道、西6m、南3m、三方路		１中専高度2種最低7m 地区計画等 (83,233)
c	５０１０３ -16	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、中間画地		近商高度地区2種 (94,240)
d	５０１０３ -37	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		近商 (100,240)
e	５０１０３ -31	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 704,613	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	685,823	100 [ 77.3]	887,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	887,000
b	(　 ) 965,862	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	956,663	100 [ 103.8]	921,641		922,000
c	(　 ) 925,883	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	960,141	100 [ 104.6]	917,917		918,000
d	(　 ) 895,421	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	908,852	100 [ 101.7]	893,660		894,000
e	(　 ) 578,394	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	604,152	100 [ 66.8]	904,419		904,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 901,000 円／㎡]

中野 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,982,200	5,245,884	17,736,316	10,165,200	7,571,116	（　0.9563） 7,240,258	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	185,647,641 円　　　　（　 611,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	177.95	ＲＣ4	606.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	304 ㎡	14.3 m x 20.1 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階、約２７㎡の１Ｋ２戸、約４４㎡の１ＬＤＫ２戸。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

廊下・エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	177.95	80.3	142.89	3,570	510,117	1.0	510,117
							1.0	510,117
2～ 3	住宅	165.31	86.4	142.83	3,620	517,045	1.0	517,045
							1.0	517,045
4～ 4	住宅	97.51	91.3	89.03	3,670	326,740	1.0	326,740
							1.0	326,740
～

～

計		606.08	85.4	517.58		1,870,947		1,870,947
								1,870,947

⑨年額支払賃料	1,870,947 円　×　12ヶ月　＝　 22,451,364 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 517.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,242,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,693,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,184,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,508,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,870,947 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,870,947 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 455,548 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,982,200 円　　　　（　 75,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１６　　　　-1	3,656 ( 3,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.2]	100 [102.0]	3,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１６　　　　-2	3,480 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,522
c	５０１６　　　　-3	3,913 ( 3,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,806

中野 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,032,000 円	172,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,895,484 円	23,693,556　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,462,000 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,245,884 円　（　　　　　　 17,256 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 606.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,165,200 円（　　　　　 33,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,982,200 円
②総費用	5,245,884 円
③純収益　①－②	17,736,316 円
④建物等に帰属する純収益	10,165,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,571,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,240,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,647,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 611,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中野 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -11

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

TEL.

鑑定評価額

273,000,000 円

１㎡当たりの価格

898,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野３丁目２番１｢中野３－２３－４６｣				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	共同住宅Ｓ4F1B	中規模以上の住宅の多い閑静な住宅地域	北5.5m区道	水道、ガス、下水	中野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．５ｍ区道

交通

施設

中野駅南西方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

「中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅、中層共同住宅が建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟してお
り、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 902,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 606,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね中野区、及び周辺区内の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、都内外在住の富裕層若し
くは不動産業者である。当該地域は、利便性の高さも兼ね備える高級住宅地域で、区画整然と邸宅が建ち並び、優良な
住環境を形成している。高級感・利便性から稀少性が高く底堅い需要があり、需給は安定している。市場の中心価格帯
は、土地が対象標準地と同規模程度で総額２億円台、新築戸建物件で２．５～３億円台とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、街路条件を含めた住環境等につき規範性が高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方
、収益価格は低位に試算された。近隣地域は中野駅徒歩圏内の高級住宅地域として成熟しているが、節税対策を主眼に
据えた共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、比
準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[107.5]
100

100
[100.0]

100
[ 80.6]

[100.0]
100

894,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに持ち直している中、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的
に推移している。

中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える
優良住宅地域として成熟しており、地域要因
に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移
している。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１３ -33	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	５０１０３ -38	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	５０８０８ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	５０８１４ -16	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m道路、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 704,613	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	685,823	100 [ 75.4]	909,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	910,000
b	(　 ) 713,326	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	726,166	100 [ 80.6]	900,950		901,000
c	(　 ) 594,609	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	642,804	100 [ 71.8]	895,270		895,000
d	(　 ) 740,276	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	756,243	100 [ 83.2]	908,946		909,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 902,000 円／㎡]

中野 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,545,438	5,456,332	18,089,106	10,578,900	7,510,206	（　0.9563） 7,182,010	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	184,154,103 円　　　　（　 606,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	177.95	ＲＣ4	606.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	304 ㎡	14.3 m x 20.1 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：１Ｋ（２５～２７㎡台）・１ＬＤＫ（４４㎡台）が１２戸、４階：１ＬＤＫ（４４㎡台）が２戸、合計１４戸の共同住宅。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

エントランス、階段、ＥＶ、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	177.95	80.3	142.82	3,670	524,149	1.0	524,149
							1.0	524,149
2～ 3	住宅	165.31	86.4	142.82	3,740	534,147	1.0	534,147
							1.0	534,147
4～ 4	住宅	97.51	91.3	89.06	3,670	326,850	1.0	326,850
							1.0	326,850
～

～

計		606.08	85.4	517.52		1,919,293		1,919,293
								1,919,293

⑨年額支払賃料	1,919,293 円　×　12ヶ月　＝　 23,031,516 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 517.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,242,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	中野区内における成約賃貸借事例契約内容を勘案のうえ計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,273,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,213,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,059,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,919,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,919,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 467,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,545,438 円　　　　（　 77,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-15	3,441 ( 3,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	3,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,823 円/㎡　月額支払賃料（　 3,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００６　　　　-16	3,897 ( 3,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	4,072
c	５００６　　　　-17	3,998 ( 3,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,931

中野 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,074,000 円	179,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,990,432 円	24,273,564　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,521,500 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,456,332 円　（　　　　　　 17,948 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 606.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,578,900 円（　　　　　 34,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,545,438 円
②総費用	5,456,332 円
③純収益　①－②	18,089,106 円
④建物等に帰属する純収益	10,578,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,510,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,182,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,154,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606,000 円／㎡）