鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５公０５ -8	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m都道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
b	６０公０５ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、南西8m、角地		商業特定街区第二種文教地区 (100,415)
c	５１公０５ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,700)
d	５６公０５ -26	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東50m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	１７公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,222,577	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,347,029	100 [ 60.9]	10,422,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,400,000
b	(　 ) 8,354,565	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.2]	11,238,096	100 [ 111.9]	10,042,981		10,000,000
c	(　 ) 10,464,582	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,757,590	100 [ 107.0]	10,053,822		10,100,000
d	(　 ) 13,429,752	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,537,190	100 [ 136.8]	9,895,607		9,900,000
e	(　 ) 13,047,791	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,373,986	100 [ 137.1]	9,754,913		9,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +42.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,000,000 円／㎡]

渋谷 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,779,977	18,398,021	50,381,956	9,430,800	40,951,156	（　0.9486） 38,846,267	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	1,494,087,192 円　　　　（　 9,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ4	484.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第１種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～４Ｆ事務所（各階フロア貸し）

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	78.0	103.00	29,000	2,987,000	12.0	35,844,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.00	85.6	113.00	13,000	1,469,000	8.0	11,752,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	132.00	85.6	113.00	6,600	745,800	6.0	4,474,800
							0.0	0
4～ 4	事務所	88.00	78.4	69.00	6,200	427,800	6.0	2,566,800
							0.0	0
～

計		484.00	82.2	398.00		5,629,600		54,637,600
								0

⑨年額支払賃料	5,629,600 円　×　12ヶ月　＝　 67,555,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 398.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,298,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,853,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,592,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,260,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,637,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 519,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,779,977 円　　　　（　 416,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０５　　　　-22	4,945 ( 4,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	6,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,633 円/㎡　月額支払賃料（　 6,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０５　　　　-23	4,690 ( 4,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,860
c	０７公賃０５　　　　-24	6,158 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	7,953

渋谷 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	522,000 円	174,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,400,921 円	71,853,600　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,648,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,398,021 円　（　　　　　　 111,503 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0361 ×　 35 ％　＋　0.0486 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,430,800 円（　　　　　 57,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,779,977 円
②総費用	18,398,021 円
③純収益　①－②	50,381,956 円
④建物等に帰属する純収益	9,430,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,951,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,846,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494,087,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
渋谷 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-32

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岩下　剛佳

TEL.

鑑定評価額

1,570,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	7,520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区神宮前１丁目６番１５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m 地区計画等 (90,300)
	1:1	空地	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西5.3m区道	水道、ガス、下水	原宿 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

竹下通りに存する繁華性の高
い商業地域

街

路

５．３ｍ区道

交通

施設

原宿駅南東方

240m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区のほか都心エリアの物販、飲食等を中心とする繁華な商業地域で、需要者は一般の事業法人や個人
事業者が中心である。アパレル等の店舗賃貸市場は依然弱含みだが来街者数はコロナ禍前の水準に戻りつつあり、取引
市場も回復基調とみられる。なお、画地規模や取引当事者の属性が多様で個別性が強いため、市場での需要の中心とな
る価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,700,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[215.4]

[100.0]
100

9,280,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

渋谷区の人口はここ一年はおおむね増加傾向
にある。投資用不動産の取引利回りは依然と
して低下傾向にある。

特筆すべき変動は無いが、外国人の新規入国
制限見直し等により観光客数は顕著に回復し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 +1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５公０５ -8	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m都道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
b	５９公０５ -7	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 特別用途地区 (90,300)
c	６０公０５ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、南西8m、角地		商業特定街区第二種文教地区 (100,415)
d	６２公０５ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	台形	南東21.8m都道、北西3.6m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,222,577	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,347,029	100 [ 61.2]	10,370,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,400,000
b	(　 ) 15,982,867	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,238,593	100 [ 159.0]	10,212,952		10,200,000
c	(　 ) 8,354,565	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.2]	11,238,096	100 [ 105.7]	10,632,068		10,600,000
d	(　 ) 14,313,299	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,413,492	100 [ 141.1]	10,215,090		10,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,200,000 円／㎡]

渋谷 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,023,700	18,286,520	49,737,180	9,593,400	40,143,780	（　0.9453） 37,947,915	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	1,459,535,192 円　　　　（　 8,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	132.00	ＲＣ4	484.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	13.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

おおむね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	78.0	103.00	27,600	2,842,800	12.0	34,113,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	132.00	85.6	113.00	14,000	1,582,000	8.0	12,656,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	132.00	85.6	113.00	6,260	707,380	6.0	4,244,280
							0.0	0
4～ 4	事務所	88.00	78.4	69.00	6,260	431,940	6.0	2,591,640
							0.0	0
～

計		484.00	82.2	398.00		5,564,120		53,605,520
								0

⑨年額支払賃料	5,564,120 円　×　12ヶ月　＝　 66,769,440 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 398.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,298,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,067,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,553,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,514,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,605,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 509,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,023,700 円　　　　（　 412,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-30	5,117 ( 5,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,290 円/㎡　月額支払賃料（　 6,260 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４公賃０５　　　　-31	5,354 ( 5,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,262
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	531,000 円	177,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,248,920 円	71,067,840　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,648,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,286,520 円　（　　　　　　 110,827 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 356,000 円／㎡　×　 484.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0361 ×　 35 ％　＋　0.0486 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,593,400 円（　　　　　 58,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,023,700 円
②総費用	18,286,520 円
③純収益　①－②	49,737,180 円
④建物等に帰属する純収益	9,593,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,143,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,947,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,459,535,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,850,000 円／㎡）