鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	台形	南東21.8m都道、北西3.6m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
b	５６公０５ -26	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東50m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	６７公０５ -14	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
d	６８公０５ -5	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
e	６８公０５ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,313,299	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,413,492	100 [ 90.7]	15,891,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,900,000
b	(　 ) 13,429,752	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,537,190	100 [ 77.0]	17,580,766		17,600,000
c	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	30,779,145	100 [ 129.1]	23,841,321		23,800,000
d	(　 ) 13,936,989	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	18,824,226	100 [ 117.2]	16,061,626		16,100,000
e	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	20,314,583	100 [ 112.4]	18,073,472		18,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,200,000 円／㎡]

渋谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,835,711	32,197,900	91,637,811	20,174,000	71,463,811	（　0.9373） 66,983,030	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	2,576,270,385 円　　　　（　 15,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	120.00	ＲＣ8F1B	1,038.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	608 ％	165 ㎡	11.7 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗・事務所

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	133.00	75.2	100.00	10,000	1,000,000	15.0	15,000,000
							0.0	0
1～	店舗	120.00	66.7	80.00	29,000	2,320,000	20.0	46,400,000
							0.0	0
2～	店舗	120.00	85.0	102.00	15,000	1,530,000	15.0	22,950,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	120.00	85.0	102.00	9,000	918,000	12.0	11,016,000
							0.0	0
7～ 8	事務所	92.50	82.7	76.50	9,000	688,500	12.0	8,262,000
							0.0	0

計		1,038.00	81.2	843.00		9,899,000		144,938,000
								0

⑨年額支払賃料	9,899,000 円　×　12ヶ月　＝　 118,788,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 843.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,116,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	128,904,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,445,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,458,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,938,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,376,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,835,711 円　　　　（　 750,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-15	6,233 ( 5,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	9,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,090 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０５　　　　-17	7,601 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 77.5]	100 [100.0]	8,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	385,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,890,400 円	128,904,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,197,900 円　（　　　　　　 195,139 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,038.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0524	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0332 ×　 40 ％　＋　0.0486 × 30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,174,000 円（　　　　　 122,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,835,711 円
②総費用	32,197,900 円
③純収益　①－②	91,637,811 円
④建物等に帰属する純収益	20,174,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,463,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,983,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,576,270,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出
渋谷 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-28

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正則

TEL.

鑑定評価額

2,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

16,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	12,720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区宇田川町８６番７｢宇田川町２５－５｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,608)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西10m区道	水道、ガス、下水	渋谷 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

240m

法令

規制

商業
(100,608)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

渋谷駅に近接する商業繁華性が極めて高い渋谷センター街沿いの高度商業地域に属している。渋谷駅周辺で複数
見られる再開発の進展及び完成等と相まって今後も現状を維持しつつ発展的に推移していくと予想する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区及び隣接区内の高度商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人、不動産
業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。元来不動産
需要が強い地域で良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあって不動産取引市場は堅調に推移してい
る。取引価格は物件の規模、収益力等により３０～１００億円程度とバラツキが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は渋谷駅に近接するセンター街沿いの高度商業地域に属しており、店舗等が集積して希少性が高く、不動産
需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格
と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに
、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,800,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

16,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 15,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響が収束しつつある中、不
動産市場に対する新たな不確定要素としてウ
クライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念され
る。

渋谷センター街の商業地域で希少性も高く多
方面の不動産需要が見られることから、地価
は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	５１公０５ -28	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,700)
c	６８公０５ -23	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,708)
d	６２公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西15m、角地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
e	５６公０５ -26	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東50m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,047,791	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,373,986	100 [ 77.7]	17,212,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,200,000
b	(　 ) 10,464,582	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,757,590	100 [ 65.4]	16,448,914		16,400,000
c	(　 ) 10,725,448	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	11,288,805	100 [ 60.0]	18,814,675		18,800,000
d	(　 ) 11,346,471	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,247,327	100 [ 68.2]	16,491,682		16,500,000
e	(　 ) 13,429,752	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,537,190	100 [ 78.4]	17,266,824		17,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -46.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,300,000 円／㎡]

渋谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	129,024,421	35,031,096	93,993,325	20,867,000	73,126,325	（　0.9322） 68,168,360	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	2,621,860,000 円　　　　（　 15,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	133.00	ＲＣ8F1B	1,038.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	608 ％	165 ㎡	11.7 m x 13.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～２階店舗（フロア貸し）、３～８階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	133.00	75.2	100.00	11,000	1,100,000	15.0	16,500,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	120.00	66.7	80.00	30,500	2,440,000	20.0	48,800,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	85.0	102.00	16,500	1,683,000	15.0	25,245,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	120.00	85.0	102.00	9,300	948,600	10.0	9,486,000
							0.0	0
7～ 8	事務所	92.50	82.7	76.50	9,300	711,450	10.0	7,114,500
							0.0	0

計		1,038.00	81.2	843.00		10,440,300		142,718,000
								0

⑨年額支払賃料	10,440,300 円　×　12ヶ月　＝　 125,283,600 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 843.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,104,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	134,388,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,719,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,668,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,718,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,355,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	129,024,421 円　　　　（　 781,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-14	7,223 ( 7,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,378 円/㎡　月額支払賃料（　 9,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０５　　　　-17	7,601 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,942
c	１７公賃０５　　　　-20	6,471 ( 6,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,514

渋谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	385,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,723,396 円	134,388,000　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,031,096 円　（　　　　　　 212,310 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,038.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0361 ×　 35 ％　＋　0.0486 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,867,000 円（　　　　　 126,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	129,024,421 円
②総費用	35,031,096 円
③純収益　①－②	93,993,325 円
④建物等に帰属する純収益	20,867,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,126,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,168,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,621,860,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900,000 円／㎡）