鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -2	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１ー公５取８ -4	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
c	６７公０５ -14	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
d	６８公０５ -5	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
e	６８公０５ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	36,198,754	100 [ 120.0]	30,165,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,800,000
b	(　 ) 29,209,334	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	30,134,247	100 [ 106.4]	28,321,661		28,900,000
c	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	30,779,145	100 [ 77.0]	39,972,916		40,800,000
d	(　 ) 13,936,989	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	18,824,226	100 [ 69.2]	27,202,639		27,700,000
e	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	20,314,583	100 [ 65.0]	31,253,205		31,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000,000 円／㎡]

渋谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,009,948,800	269,689,300	740,259,500	150,234,000	590,025,500	（　0.9117） 537,926,248	（ 3.0 - 0.6 ） 2.4％
	⑧収益価格	22,413,593,667 円　　　　（　 27,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	712.00	Ｓ8F2B	7,146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	819 ㎡	24.5 m x 35.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し又はフロア貸しの店舗。屋外広告看板の設置と隔地駐車場の確保とを想定した。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	712.00	36.5	260.00	45,000	11,700,000	20.0	234,000,000
							0.0	0
2～	店舗	712.00	69.5	495.00	29,000	14,355,000	10.0	143,550,000
							0.0	0
3～ 8	店舗	712.00	69.5	495.00	12,500	6,187,500	10.0	61,875,000
							0.0	0
地下 1～	店舗	725.00	55.2	400.00	29,000	11,600,000	10.0	116,000,000
							0.0	0
地下 2～	店舗	725.00	59.3	430.00	12,000	5,160,000	10.0	51,600,000
							0.0	0

計		7,146.00	63.7	4,555.00		79,940,000		916,400,000
								0

⑨年額支払賃料	79,940,000 円　×　12ヶ月　＝　 959,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,660,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　 40,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,013,940,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 40,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 52,697,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,001,243,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	916,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,705,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,009,948,800 円　　　　（　 1,233,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-12	9,615 ( 9,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	13,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,604 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０５　　　　-13	9,999 ( 9,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.5]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	12,011
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,700,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,124,300 円	1,053,940,000　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,995,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,990,000 円	2,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,940,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,940,000 円	2,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 269,689,300 円　（　　　　　　 329,291 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.6 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9117

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,940,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0511	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0473 × 30 ％　＋ 0.0806 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	150,234,000 円（　　　　　 183,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,009,948,800 円
②総費用	269,689,300 円
③純収益　①－②	740,259,500 円
④建物等に帰属する純収益	150,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	590,025,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	537,926,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 656,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,413,593,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
渋谷 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-22

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

TEL.

鑑定評価額

23,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区宇田川町７７番１４外｢宇田川町２３－３｣				②地積　(㎡)	819 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	不整形 1:1.5	銀行、店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	中高層の店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南30m区道、三方路	水道、ガス、下水	渋谷 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

スクランブル交差点至近の著
名な高度商業地域

街

路

３０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

150m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ渋谷駅前の著名な高度商業地域であり、中長期的には繁華性が高くテナント需要は底堅いことから、当面は
現状を維持するものの、将来的には周辺再開発の進展に伴い繁華性が更に高まっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として投資適格性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または
投資目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は底堅い。また、低金利が続い
てきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような渋谷駅前の土地は投資適格
性が高く取得需要が堅調。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の
投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収
益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,800,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 57.9]

[102.0]
100

28,500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 27,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念さ
れる中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長
期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注
目されている。

話題性が高いＪＲ渋谷駅前に位置する投資適
格性の高い高度商業地域であり、賑わいは回
復傾向にあって空室も目立たず、投資需要は
堅調。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２公０５ -2	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１ー公５取８ -4	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
c	ＴＫ１―公５取５ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	正方形	南36.3m国道、西36.5m、北8m、三方路		商業地区計画等都市再生特区 (100,1300)
d	ＴＫ１－公５取１０ -310	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	36,198,754	100 [ 122.5]	29,550,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,100,000
b	(　 ) 29,209,334	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	30,134,247	100 [ 104.0]	28,975,238		29,600,000
c	(　 ) 23,760,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	28,286,399	100 [ 94.6]	29,901,056		30,500,000
d	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,485,376	100 [ 60.5]	28,901,448		29,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +50.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000,000 円／㎡]

渋谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	982,590,700	248,402,700	734,188,000	151,188,000	583,000,000	（　0.9407） 548,428,100	（ 3.0 - 0.6 ） 2.4％
	⑧収益価格	22,851,170,833 円　　　　（　 27,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	712.00	Ｓ8F2B	7,146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	819 ㎡	24.5 m x 35.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として全館店舗を想定。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～ 8	店舗	712.00	69.5	495.00	12,000	5,940,000	10.0	59,400,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	712.00	69.5	495.00	28,000	13,860,000	10.0	138,600,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	712.00	36.5	260.00	45,000	11,700,000	20.0	234,000,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	725.00	55.2	400.00	28,000	11,200,000	10.0	112,000,000
							0.0	0
地下 2～ 2	店舗	725.00	59.3	430.00	12,000	5,160,000	10.0	51,600,000
							0.0	0

計		7,146.00	63.7	4,555.00		77,560,000		892,600,000
								0

⑨年額支払賃料	77,560,000 円　×　12ヶ月　＝　 930,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,660,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　 40,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	985,380,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 40,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 51,269,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	974,111,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	892,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,479,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	982,590,700 円　　　　（　 1,199,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０５　　　　-19	10,086 ( 9,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	12,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,100 円/㎡　月額支払賃料（　 12,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１公賃０５　　　　-20	10,783 ( 10,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	13,283
c	０１公賃０５　　　　-21	5,702 ( 5,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	7,129

渋谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,790,000 円	2,930,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	76,903,500 円	1,025,380,000　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,944,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,905,000 円	2,930,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,930,000 円	2,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,930,000 円	2,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 248,402,700 円　（　　　　　　 303,300 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.6 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,930,000,000 円	設計監理料率　 398,000 円／㎡　×　 7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0516	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0330 ×　 40 ％　＋　0.0473 × 30 ％　＋ 0.0806 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	151,188,000 円（　　　　　 184,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	982,590,700 円
②総費用	248,402,700 円
③純収益　①－②	734,188,000 円
④建物等に帰属する純収益	151,188,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	583,000,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	548,428,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,851,170,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900,000 円／㎡）