鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -140	渋谷区		更地	（　）	不整形	南東40m国道、北東4m、二方路		商業高度地区最高50m (100,500)
b	５６公０５ -136	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、東16m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
c	０９公０５ -4	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,300)
d	６７公０５ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、東3.6m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
e	６０公０５ -14	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m国道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,248,459	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	2,306,397	100 [ 151.7]	1,520,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 2,037,655	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,096,747	100 [ 152.2]	1,377,626		1,380,000
c	(　 ) 1,116,606	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,111,186	100 [ 83.1]	1,337,167		1,340,000
d	(　 ) 1,379,006	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,548,518	100 [ 99.0]	1,564,160		1,560,000
e	(　 ) 1,423,283	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,461,712	100 [ 100.0]	1,461,712		1,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

渋谷 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,765,135	9,013,392	31,751,743	15,417,800	16,333,943	（　0.9484） 15,491,112	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	418,678,703 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.34	ＲＣ7	863.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m	90 ％	300 ％	300 ％	399 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約５０㎡の共同住宅（１ＬＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	237.30	74.7	177.37	4,400	780,428	6.0	4,682,568
							0.0	0
2～ 2	住宅	104.44	95.4	99.66	4,100	408,606	1.0	408,606
							1.0	408,606
3～ 4	住宅	104.44	95.4	99.66	4,200	418,572	1.0	418,572
							1.0	418,572
5～ 6	住宅	104.44	95.4	99.66	4,300	428,538	1.0	428,538
							1.0	428,538
7～ 7	住宅	104.44	95.4	99.66	4,400	438,504	1.0	438,504
							1.0	438,504

計		863.94	89.7	775.33		3,321,758		7,223,898
								2,541,330

⑨年額支払賃料	3,321,758 円　×　12ヶ月　＝　 39,861,096 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 775.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,325,990 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,187,086 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,109,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,077,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,223,898 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,541,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 618,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,765,135 円　　　　（　 102,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-32	3,853 ( 3,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	3,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-33	4,174 ( 4,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,938
c	１２公賃０５　　　　-34	4,595 ( 4,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	4,418

渋谷 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	254,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,598,392 円	42,187,086　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 986,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,013,392 円　（　　　　　　 22,590 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9484

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 863.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 35 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,417,800 円（　　　　　 38,641 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,765,135 円
②総費用	9,013,392 円
③純収益　①－②	31,751,743 円
④建物等に帰属する純収益	15,417,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,333,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,491,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,678,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
渋谷 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-16

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　関　淳一

TEL.

鑑定評価額

543,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区上原２丁目１１８６番２２｢上原２－２９－７｣				②地積　(㎡)	399 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m (90,300)
	1:1	事務所兼共同住宅ＲＣ7	マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西15m区道	水道、ガス、下水	駒場東大前 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

駒場東大前駅　北西方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移していくと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として渋谷区を中心に隣接区内の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。
需要者の中心は、収益用不動産を開発運営する不動産業者、マンションデベロッパー、自己使用目的の企業法人等であ
る。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり底堅い需要が認められる。商業地の取引は個別性が強く、市
場の中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業繁華性の類似した取引事例を広域的な範囲から収集分析して比準した。収益価格は規範性を有する収益
資料等を基に直接法を適用して投資採算性を分析した。典型的需要者である不動産投資家は代替競争不動産との価格バ
ランスに加えて収益性を重視する傾向も見られるので、本件では比準価格を重視して、収益価格を関連付け、単価と総
額との関連に留意のうえ、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,440,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[100.0]
100

1,360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感が
ある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場
等の動向に留意が必要である。

幹線道路沿いにあって利便性を有しており、
近年はマンション用地に対する需要増が続い
ている。地域要因に特段の変化は見られない
。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -120	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	０７公０５ -2	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m区道、南東3.7m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	０６公０５ -9	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、西4m、角地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
d	５６公０５ -143	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、北東2.7m、角地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,360,345	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,388,912	100 [ 90.6]	1,533,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,530,000
b	(　 ) 1,230,596	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,236,628	100 [ 88.5]	1,397,320		1,400,000
c	(　 ) 1,290,989	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,280,962	100 [ 88.7]	1,444,151		1,440,000
d	(　 ) 1,351,338	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,335,894	100 [ 94.0]	1,421,164		1,420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,430,000 円／㎡]

渋谷 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,765,135	9,067,392	31,697,743	15,067,200	16,630,543	（　0.9484） 15,772,407	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	426,281,270 円　　　　（　 1,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.34	ＲＣ7	863.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m	90 ％	300 ％	300 ％	399 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＬＤＫタイプ・平均専有床面積約５０㎡）

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	237.30	74.7	177.37	4,400	780,428	6.0	4,682,568
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	104.44	95.4	99.66	4,100	408,606	1.0	408,606
							1.0	408,606
3～ 4	共同住宅	104.44	95.4	99.66	4,200	418,572	1.0	418,572
							1.0	418,572
5～ 6	共同住宅	104.44	95.4	99.66	4,300	428,538	1.0	428,538
							1.0	428,538
7～ 7	共同住宅	104.44	95.4	99.66	4,400	438,504	1.0	438,504
							1.0	438,504

計		863.94	89.7	775.33		3,321,758		7,223,898
								2,541,330

⑨年額支払賃料	3,321,758 円　×　12ヶ月　＝　 39,861,096 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 775.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,325,990 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,187,086 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,109,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,077,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,223,898 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,541,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 618,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,765,135 円　　　　（　 102,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０５　　　　-32	3,853 ( 3,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０５　　　　-33	4,174 ( 4,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	4,260
c	１２公賃０５　　　　-34	4,595 ( 4,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,505

渋谷 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	774,000 円	258,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,598,392 円	42,187,086　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 986,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,067,392 円　（　　　　　　 22,725 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9484

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 863.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,067,200 円（　　　　　 37,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,765,135 円
②総費用	9,067,392 円
③純収益　①－②	31,697,743 円
④建物等に帰属する純収益	15,067,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,630,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,772,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426,281,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,070,000 円／㎡）