鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -123	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東4m、二方路		商業第２種文教地区 (100,700)
b	６７公０５ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西27m都道、北東6m、二方路		商業高度地区最高60m (100,500)
c	５６公０５ -130	渋谷区		更地	（　）	不整形	南西27m都道、北西5.5m、北東6.1m、三方路		商業高度地区最高60m 第２種文教地区 (100,500)
d	５３公０５ -11	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
e	６８公０５ -17	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、北東25m、南西4.5m、三方路		商業特別用途地区駐車付置義務 (90,559)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,090,389	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,125,691	100 [ 142.5]	6,403,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,400,000
b	(　 ) 4,804,116	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	4,827,666	100 [ 76.8]	6,286,023		6,290,000
c	(　 ) 4,898,565	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	4,759,120	100 [ 76.8]	6,196,771		6,200,000
d	(　 ) 5,199,217	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,344,795	100 [ 82.3]	6,494,283		6,490,000
e	(　 5,407,773) 4,005,757	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	3,875,923	100 [ 60.4]	6,417,091		6,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,360,000 円／㎡]

渋谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,108,006	21,236,001	46,872,005	20,893,600	25,978,405	（　0.9187） 23,866,361	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	769,882,613 円　　　　（　 5,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.12	Ｓ11	987.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m	100 ％	700 ％	700 ％	134 ㎡	8.9 m x 14.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～１１階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.76	55.9	50.14	13,500	676,890	12.0	8,122,680
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.76	81.3	72.94	6,250	455,875	8.0	3,647,000
							0.0	0
3～11	事務所	89.76	81.3	72.94	6,250	455,875	8.0	3,647,000
							0.0	0
～

～

計		987.36	79.0	779.54		5,235,640		44,592,680
								0

⑨年額支払賃料	5,235,640 円　×　12ヶ月　＝　 62,827,680 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 779.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,419,032 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,246,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,562,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,684,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,592,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 423,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,108,006 円　　　　（　 508,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０５　　　　-16	4,493 ( 4,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	6,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,292 円/㎡　月額支払賃料（　 6,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５公賃０５　　　　-17	5,609 ( 5,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,560
c	１５公賃０５　　　　-18	4,690 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,131

渋谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,092,000 円	364,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,898,201 円	71,246,712　×　　　　 16.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,423,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,094,000 円	364,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	364,000 円	364,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,236,001 円　（　　　　　　 158,478 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9187

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	364,000,000 円	設計監理料率　 358,000 円／㎡　×　 987.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,893,600 円（　　　　　 155,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,108,006 円
②総費用	21,236,001 円
③純収益　①－②	46,872,005 円
④建物等に帰属する純収益	20,893,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,978,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,866,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769,882,613 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
渋谷 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-7

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　関　淳一

TEL.

鑑定評価額

804,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区恵比寿西１丁目１０番１６｢恵比寿西１－１０－８｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区最高60m (100,700)
	1:1.5	店舗、事務所兼診療所等ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東30m都道	水道、ガス、下水	恵比寿 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

恵比寿駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区最高60m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくも
のと判断される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,640,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及び周辺区における幹線道路沿いの商業地域等と判定される。想定される需要者は、自己使用目
的の商業法人、投資ファンド、不動産事業者等である。恵比寿駅との接近性に優れ、人気の高い商業地域であり、需要
は安定している。良好な金融環境が継続してきたことにより、優良不動産に対する投資需要は底堅い。なお、画地規模
や公法上の規制等により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は店舗ビルや店舗付
事務所が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性の両方が考慮される。したがって、比準価格と収
益価格を相互に関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,080,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[ 71.1]

[100.0]
100

5,990,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感が
ある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場
等の動向に留意が必要である。

地域要因に特段の変動要因はない。また、一
時減少した人流は回復傾向にある。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０５ -130	渋谷区		更地	（　）	不整形	南西27m都道、北西5.5m、北東6.1m、三方路		商業高度地区最高60m 第２種文教地区 (100,500)
b	６７公０５ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北西4m、角地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	５９公０５ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
d	ＮＫＭ（公）０５ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.7m都道、北東8m、北西8.1m、三方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,898,565	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	4,759,120	100 [ 76.8]	6,196,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,200,000
b	(　 ) 5,513,865	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,697,846	100 [ 87.3]	6,526,742		6,530,000
c	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,156,477	100 [ 128.4]	6,352,396		6,350,000
d	(　 ) 5,704,186	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,642,610	100 [ 89.4]	6,311,644		6,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,360,000 円／㎡]

渋谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,430,107	18,869,798	45,560,309	20,334,400	25,225,909	（　0.9293） 23,442,437	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	756,207,645 円　　　　（　 5,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.12	Ｓ11	987.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m	100 ％	700 ％	700 ％	134 ㎡	8.9 m x 14.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～１１階を事務所（いずれもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.76	55.9	50.14	13,500	676,890	12.0	8,122,680
							0.0	0
2～11	事務所	89.76	81.3	72.94	5,800	423,052	8.0	3,384,416
							0.0	0
～

～

～

計		987.36	79.0	779.54		4,907,410		41,966,840
								0

⑨年額支払賃料	4,907,410 円　×　12ヶ月　＝　 58,888,920 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 779.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,512,577 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費等の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,401,497 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,370,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,031,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,966,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 398,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,430,107 円　　　　（　 480,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０５　　　　-23	5,592 ( 5,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,839 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０５　　　　-35	5,396 ( 5,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	6,174
c	１５公賃０５　　　　-18	4,690 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,790

渋谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,790,000 円	358,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,896,998 円	67,401,497　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,423,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,043,000 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,869,798 円　（　　　　　　 140,819 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9293

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 352,000 円／㎡　×　 987.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,334,400 円（　　　　　 151,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,430,107 円
②総費用	18,869,798 円
③純収益　①－②	45,560,309 円
④建物等に帰属する純収益	20,334,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,225,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,442,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756,207,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,640,000 円／㎡）