鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)
b	５９公０５ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	５６公０５ -123	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東4m、二方路		商業第２種文教地区 (100,700)
d	５１公０５ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、西6.1m、角地		商業地区計画等 (100,700)
e	６７公０５ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北西4m、角地		商業高度地区最高60m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,569,796	100 [ 198.4]	6,335,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,340,000
b	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,156,477	100 [ 140.4]	5,809,457		5,810,000
c	(　 ) 9,090,389	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,125,691	100 [ 125.9]	7,248,365		7,250,000
d	(　 ) 7,020,312	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,779,616	100 [ 122.5]	5,534,380		5,530,000
e	(　 ) 5,513,865	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,697,846	100 [ 91.5]	6,227,154		6,230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,950,000 円／㎡]

渋谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,805,846	8,818,319	20,987,527	7,073,900	13,913,627	（　0.9304） 12,945,239	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	417,588,355 円　　　　（　 5,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	59.50	ＲＣ6F1B	361.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	600 ％	78 ㎡	6.9 m x 11.5 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの飲食店舗ビル

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	52.00	67.3	35.00	12,000	420,000	12.0	5,040,000
							0.0	0
2～	店舗	50.00	89.0	44.50	7,500	333,750	10.0	3,337,500
							0.0	0
3～ 6	店舗	50.00	89.0	44.50	7,200	320,400	10.0	3,204,000
							0.0	0
地下 1～	店舗	59.50	69.7	41.50	7,000	290,500	8.0	2,324,000
							0.0	0
～

計		361.50	82.7	299.00		2,325,850		23,517,500
								0

⑨年額支払賃料	2,325,850 円　×　12ヶ月　＝　 27,910,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 299.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,229,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,139,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,556,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,582,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,517,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 223,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,805,846 円　　　　（　 382,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-15	6,233 ( 5,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	7,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,260 円/㎡　月額支払賃料（　 7,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７公賃０５　　　　-17	7,601 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	7,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	127,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,203,819 円	31,139,400　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,818,319 円　（　　　　　　 113,055 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 361.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,073,900 円（　　　　　 90,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,805,846 円
②総費用	8,818,319 円
③純収益　①－②	20,987,527 円
④建物等に帰属する純収益	7,073,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,913,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,945,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,588,355 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
渋谷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-1

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

TEL.

鑑定評価額

445,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区道玄坂１丁目１６番１８｢道玄坂１－６－３｣				②地積　(㎡)	78 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.5	店舗ＲＣ6F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東10m区道	水道、ガス、下水	渋谷 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅西方

230m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

京王井の頭線渋谷駅至近の飲食街であり、中長期的には飲食需要は底堅いと考えられることから、当面、このよ
うな地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,570,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏の繁華街など準高度商業地域が存する圏域と判定した。需要者の中心は、自
用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏では潜在的なテナント需要は底堅い。また、低金利が
続いてきた中で都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような飲食街はややリスクは
高いものの、好立地のため取得需要は堅調。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要が競合す
る中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として渋谷駅などＪＲ駅勢圏
の準高度商業地域に係る事例を採用しており、説得力を有する。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的
な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,430,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[102.0]

100
[113.3]

[100.0]
100

5,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ変異種による感染再拡大が懸念さ
れる中で、物価上昇が顕著となり、日銀の長
期金利修正に伴う金融緩和転換の可能性が注
目されている。

京王井の頭線渋谷駅至近の飲食街として、賑
わいは回復傾向にあり、コロナ禍により空い
た店舗も徐々にテナントが入りつつある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、西6.1m、角地		商業地区計画等 (100,700)
b	５６公０５ -123	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東4m、二方路		商業第２種文教地区 (100,700)
c	５９公０５ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
d	６７公０５ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北西4m、角地		商業高度地区最高60m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,020,312	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,779,616	100 [ 113.9]	5,952,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,950,000
b	(　 ) 9,090,389	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,125,691	100 [ 114.9]	7,942,290		7,940,000
c	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,156,477	100 [ 126.1]	6,468,261		6,470,000
d	(　 ) 5,513,865	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,697,846	100 [ 80.6]	7,069,288		7,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,950,000 円／㎡]

渋谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,478,739	8,094,667	21,384,072	7,137,400	14,246,672	（　0.9457） 13,473,078	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	434,615,419 円　　　　（　 5,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	59.67	Ｓ6F1B	362.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	600 ％	78 ㎡	6.9 m x 11.4 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗を想定。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	59.85	69.7	41.73	7,000	292,110	8.0	2,336,880
							0.0	0
1～ 1	店舗	52.15	67.7	35.32	12,000	423,840	12.0	5,086,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	50.05	89.0	44.53	7,500	333,975	10.0	3,339,750
							0.0	0
3～ 6	店舗	50.05	89.0	44.53	7,000	311,710	10.0	3,117,100
							0.0	0
～

計		362.25	82.7	299.70		2,296,765		23,231,110
								0

⑨年額支払賃料	2,296,765 円　×　12ヶ月　＝　 27,561,180 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 299.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,236,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,797,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,539,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,258,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,231,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,478,739 円　　　　（　 377,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０５　　　　-17	7,601 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,058 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５公賃０５　　　　-10	7,600 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	7,677
c	０５公賃０５　　　　-34	6,325 ( 6,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,015

渋谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	127,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,480,167 円	30,797,940　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,094,667 円　（　　　　　　 103,778 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9457

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 362.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0562	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,137,400 円（　　　　　 91,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,478,739 円
②総費用	8,094,667 円
③純収益　①－②	21,384,072 円
④建物等に帰属する純収益	7,137,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,246,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,473,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,615,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,570,000 円／㎡）