鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７公０５ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、西5.3m、角地		２中専高度3種最高30m (80,212)
b	５６公０５ -151	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.4m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m 第１種文教地区 (70,256)
c	０７公０５ -7	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
d	５６公０５ -25	渋谷区		更地	（　）	袋地等	南西4m私道、中間画地		２中専高度3種最高20m 第１種文教地区 (70,160)
e	６８公０５ -22	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,216)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,345,436	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,349,393	100 [ 100.0]	1,349,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 1,178,467	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	1,349,105	100 [ 90.8]	1,485,798		1,520,000
c	(　 ) 1,250,280	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,256,409	100 [ 87.3]	1,439,186		1,470,000
d	(　 ) 1,067,293	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	1,187,682	100 [ 79.1]	1,501,494		1,530,000
e	(　 ) 1,470,498	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,497,363	100 [ 86.7]	1,727,062		1,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,510,000 円／㎡]

渋谷 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,118,611	4,660,139	18,458,472	8,059,200	10,399,272	（　0.9571） 9,953,143	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	261,924,816 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.68	ＲＣ4	432.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高30m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	216 ％	247 ㎡	17.5 m x 14.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ　平均専有面積４０㎡程度

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

同種同類型の建物の有効率として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.55	79.1	100.06	4,850	485,291	1.0	485,291
							1.0	485,291
2～ 2	住宅	145.75	95.7	139.52	4,900	683,648	1.0	683,648
							1.0	683,648
3～ 3	住宅	100.78	94.2	94.95	4,950	470,003	1.0	470,003
							1.0	470,003
4～ 4	住宅	59.13	91.0	53.80	5,000	269,000	1.0	269,000
							1.0	269,000
～

計		432.21	89.8	388.33		1,907,942		1,907,942
								1,907,942

⑨年額支払賃料	1,907,942 円　×　12ヶ月　＝　 22,895,304 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 388.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 931,992 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,827,296 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,191,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,635,931 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,907,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,907,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 464,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,118,611 円　　　　（　 93,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０５　　　　-6	4,804 ( 4,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,009 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０公賃０５　　　　-11	4,488 ( 4,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,821
c	１０公賃０５　　　　-12	4,741 ( 4,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,545

渋谷 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	138,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,215,939 円	23,827,296　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 581,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,660,139 円　（　　　　　　 18,867 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 432.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,059,200 円（　　　　　 32,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,118,611 円
②総費用	4,660,139 円
③純収益　①－②	18,458,472 円
④建物等に帰属する純収益	8,059,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,399,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,953,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,924,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
渋谷 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -21

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　杉浦　公庸

TEL.

鑑定評価額

358,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５｢千駄ヶ谷３－４－２４｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度3種最高30m 第１種文教地区 (70,216)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ4F1B	中規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	東5.4m区道	水道、ガス、下水	北参道 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　５．４
ｍ区道

交通

施設

北参道駅　南西方

400m

法令

規制

２中専
(70,216)
準防
高度3種最高30m
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模低層共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

渋谷区の千駄ヶ谷地区の品等が比較的高い住宅地域である。同一需給圏は渋谷区、港区等の地価水準が高い住宅地域一
帯である。主たる需要者は、自用の居宅目的の中小企業の経営者等や富裕者層で、投資目的の個人・法人も若干存在す
る。地域において取引規模はまちまちであるが、土地・建物総額で、自用目的の居宅等の場合、取引価格帯は２～５億
円程度が一般的で、規模が大きいものはマンション用地としての需要も存在する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地としての品等等が比較的類似している地域内の取引事例により価格が決定されており
、市場性を反映している。収益価格は、当該地域は居住の快適性・利便性等の外に、収益性を重視して新規に土地を取
得し収益物件を建築する投資家等も若干存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を若干関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,290,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[101.0]

100
[ 94.0]

[102.0]
100

1,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス禍等により、不動産市場
等への影響が若干残る地域・地区もあるもの
の、全体的には回復傾向が顕著である。

渋谷区内の住環境が良好な住宅地域としての
需要は根強い。地域的要因に影響を与える大
きな変動はない。

個別的要因に影響を与える特段の変動要因は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７公０５ -7	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
b	１７公０５ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、西5.3m、角地		２中専高度3種最高30m (80,212)
c	５６公０５ -25	渋谷区		更地	（　）	袋地等	南西4m私道、中間画地		２中専高度3種最高20m 第１種文教地区 (70,160)
d	６７公０５ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.2m区道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,250,280	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,256,409	100 [ 84.5]	1,486,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 1,345,436	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,349,393	100 [ 96.0]	1,405,618		1,430,000
c	(　 ) 1,067,293	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	1,187,682	100 [ 74.4]	1,596,347		1,630,000
d	(　 ) 1,562,893	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,648,852	100 [ 76.0]	2,169,542		2,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

渋谷 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,381,526	4,811,616	17,569,910	7,767,200	9,802,710	（　0.9571） 9,382,174	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	246,899,316 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.68	ＲＣ4	432.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高30m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	216 ％	247 ㎡	17.5 m x 14.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ～２ＬＤＫの住戸（全１１戸）で構成される共同住宅

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

エレベータあり

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	126.55	79.1	100.06	4,650	465,279	1.0	465,279
							1.0	465,279
2～ 2	共同住宅	145.75	95.7	139.52	4,750	662,720	1.0	662,720
							1.0	662,720
3～ 3	共同住宅	100.78	94.2	94.95	4,800	455,760	1.0	455,760
							1.0	455,760
4～ 4	共同住宅	59.13	91.0	53.80	4,850	260,930	1.0	260,930
							1.0	260,930
～

計		432.21	89.8	388.33		1,844,689		1,844,689
								1,844,689

⑨年額支払賃料	1,844,689 円　×　12ヶ月　＝　 22,136,268 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 388.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 931,992 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,068,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,153,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,914,847 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,844,689 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,844,689 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,381,526 円　　　　（　 90,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０５　　　　-10	4,815 ( 4,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,855 円/㎡　月額支払賃料（　 4,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０公賃０５　　　　-11	4,488 ( 4,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,534
c	１０公賃０５　　　　-12	4,741 ( 4,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	5,109

渋谷 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,168,416 円	23,068,260　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 581,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,811,616 円　（　　　　　　 19,480 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 299,000 円／㎡　×　 432.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,767,200 円（　　　　　 31,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,381,526 円
②総費用	4,811,616 円
③純収益　①－②	17,569,910 円
④建物等に帰属する純収益	7,767,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,802,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,382,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,899,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）