鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７公０５ -12	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北5.4m区道、西2.7m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
b	５１公０５ -38	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南西5.1m区道、北東6.6m、二方路		２低専高度2種最高12m (70,200)
c	６２公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m区道、角地		１中専高度2種最高20m (80,192)
d	０３公０５ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	西3.5m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e	６２公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.9m区道、南東6m、北西6m、三方路		１住居高度地区最高30m 特別用途地区 (80,316)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,035,466	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,122,180	100 [ 74.2]	1,512,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,173,040	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,184,540	100 [ 81.6]	1,451,642		1,550,000
c	(　 ) 906,976	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	890,580	100 [ 63.0]	1,413,619		1,510,000
d	(　 ) 1,279,790	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,376,785	100 [ 86.4]	1,593,501		1,710,000
e	(　 ) 1,310,912	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,254,555	100 [ 83.5]	1,502,461		1,610,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

渋谷 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地が最有効使用のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
9,586,241,089	3,516,618,988	10	1,710,000	6,750.82	355,000	7,933.21
⑧開発法による価格	6,069,622,101 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,930 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,930.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,356.15 ㎡	7,933.21 ㎡	7,068.33 ㎡	864.88 ㎡	6,750.82 ㎡	ＲＣ・4F ( 79 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 201.9 ％）	（ 179.9 ％）	（ 22.0 ％）	（ 85.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	55.0 ｍ 63.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,710,000 円／㎡　　×　　 6,750.82 ㎡　　＝　　　　 11,543,902,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 11,543,902,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 365,650 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 365,650 円／㎡　　×　　　 7,933.21 ㎡　　＝　　　　 2,900,778,237 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 11,543,902,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 1,154,390,220 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,055,168,457 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	923,512,176 円	( 8 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 839,564,919 円
	販売総額(2期)	8,311,609,584 円	( 72 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 6,868,714,160 円
	販売総額(3期)	2,308,780,440 円	( 20 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,877,962,010 円
収入合計		－	－	－	－	9,586,241,089 円
支出	建築工事費(1期)	580,155,647 円	( 20 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 553,178,409 円
	建築工事費(2期)	580,155,647 円	( 20 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 515,004,168 円
	建築工事費(3期)	1,740,466,942 円	( 60 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,438,321,881 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	346,317,066 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 324,983,935 円
	販売管理費(2期)	461,756,088 円	( 40 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 403,436,294 円
	販売管理費(3期)	346,317,066 円	( 30 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 281,694,301 円
支出合計		－	－	－	－	3,516,618,988 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	9,586,241,089 円　　－　　　　　　 3,516,618,988 円　　＝　　　　　 6,069,622,101 円 1,540,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
渋谷 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -15

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岡　竜也

TEL.

鑑定評価額

6,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木５丁目３０番１｢代々木５－３０－１｣				②地積　(㎡)	3,930 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ4	中層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	北西5.4m区道、三方路	水道、ガス、下水	参宮橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

参宮橋駅南西方

650m

法令

規制

２低専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域である。特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移
していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,560,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,560,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心５区のうちマンションが多く見られる住宅地域と判定した。需要者の中心は分譲マンション用地を
取得する不動産会社、賃貸マンション保有目的の法人、不動産会社、個人等である。ファミリー向けや高級マンション
の分譲の市況は好調である。居住スペースの広い高級賃貸マンションの賃料は横這い傾向にある。市場の中心価格帯は
土地が５億～５０億円程度と幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、マンションデベロッパーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市
場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の投資採算性を反映した開発法による価格である。資料の相対的信頼性
については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び開発法による価格を重視し、鑑定評価額を決定す
る。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が緩和される中で、持ち直しの動き
がみられる。

戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地
域である。エンドユーザー向けの住宅需要は
堅調に推移している。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０５ -38	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南西5.1m区道、北東6.6m、二方路		２低専高度2種最高12m (70,200)
b	５６公０５ -142	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西4.5m区道、南東3.2m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,180)
c	６７公０５ -12	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北5.4m区道、西2.7m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
d	６０公０５ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、南5m、角地		２住居高度3種最高30m (80,248)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,173,040	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,184,540	100 [ 81.6]	1,451,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,550,000
b	(　 ) 1,085,574	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	1,046,694	100 [ 70.0]	1,495,277		1,600,000
c	(　 ) 1,035,466	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,122,180	100 [ 78.4]	1,431,352		1,530,000
d	(　 ) 1,725,818	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,735,871	100 [ 118.0]	1,471,077		1,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,560,000 円／㎡]

渋谷 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
9,698,360,868	3,563,736,074	10	1,730,000	6,750.82	360,000	7,933.21
⑧開発法による価格	6,134,624,794 円　　　　（　 1,560,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,930 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,930.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,356.15 ㎡	7,933.21 ㎡	7,068.33 ㎡	864.88 ㎡	6,750.82 ㎡	ＲＣ・4F ( 79 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 201.9 ％）	（ 179.9 ％）	（ 22.0 ％）	（ 85.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	55.0 ｍ 63.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,730,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,730,000 円／㎡　　×　　 6,750.82 ㎡　　＝　　　　 11,678,918,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 11,678,918,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 7,933.21 ㎡　　＝　　　　 2,941,634,268 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 11,678,918,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 1,167,891,860 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,109,526,128 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	934,313,488 円	( 8 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 849,384,392 円
	販売総額(2期)	8,408,821,392 円	( 72 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 6,949,049,998 円
	販売総額(3期)	2,335,783,720 円	( 20 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,899,926,478 円
収入合計		－	－	－	－	9,698,360,868 円
支出	建築工事費(1期)	588,326,854 円	( 20 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 560,969,655 円
	建築工事費(2期)	588,326,854 円	( 20 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 522,257,748 円
	建築工事費(3期)	1,764,980,561 円	( 60 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,458,579,936 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	350,367,558 円	( 30 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 328,784,916 円
	販売管理費(2期)	467,156,744 円	( 40 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 408,154,847 円
	販売管理費(3期)	350,367,558 円	( 30 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 284,988,972 円
支出合計		－	－	－	－	3,563,736,074 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	9,698,360,868 円　　－　　　　　　 3,563,736,074 円　　＝　　　　　 6,134,624,794 円 1,560,000 円／㎡