鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０公０５ -2	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	１７公０５ -4	渋谷区		建付地	（　）	不整形	西5.4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,200)
c	５６公０５ -39	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	６０公０５ -7	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南4.3m区道、西3.6m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
e	６８公０５ -22	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,216)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 855,798	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	859,154	100 [ 89.1]	964,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 986,789	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	1,252,835	100 [ 122.3]	1,024,395		1,070,000
c	(　 ) 931,667	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	943,659	100 [ 89.3]	1,056,729		1,100,000
d	(　 ) 1,287,966	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	1,310,540	100 [ 108.0]	1,213,463		1,260,000
e	(　 ) 1,470,498	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,497,363	100 [ 119.7]	1,250,930		1,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

渋谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,614,424	3,032,620	9,581,804	5,623,920	3,957,884	（　0.9655） 3,821,337	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	100,561,500 円　　　　（　 713,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｓ3	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	288 ％	141 ㎡	13.1 m x 12.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒ　・１Ｋの住戸（全９戸）で構成される共同住宅

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

同種同規模の建物では概ね標準的割合と査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	98.00	85.7	84.00	4,050	340,200	1.0	340,200
							1.0	340,200
2～ 2	共同住宅	98.00	85.7	84.00	4,100	344,400	1.0	344,400
							1.0	344,400
3～ 3	共同住宅	98.00	85.7	84.00	4,150	348,600	1.0	348,600
							1.0	348,600
～

～

計		294.00	85.7	252.00		1,033,200		1,033,200
								1,033,200

⑨年額支払賃料	1,033,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,398,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 604,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,003,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 650,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,353,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,033,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,033,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 251,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,614,424 円　　　　（　 89,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４公賃０５　　　　-23	4,109 ( 4,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	3,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,191 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４公賃０５　　　　-25	3,958 ( 3,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	4,166
c	１４公賃０５　　　　-26	3,716 ( 3,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	4,442

渋谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,500 円	96,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,300,320 円	13,003,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 818,500 円	96,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,032,620 円　（　　　　　　 21,508 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,300,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,623,920 円（　　　　　 39,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,614,424 円
②総費用	3,032,620 円
③純収益　①－②	9,581,804 円
④建物等に帰属する純収益	5,623,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,957,884 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,821,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,561,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 713,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
渋谷 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -1

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　小川　征誠

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

986,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区初台２丁目８番１４｢初台２－８－６｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高20m (70,288)
	1:1	共同住宅、住宅兼事務所Ｓ4	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南西7.2m区道	水道、ガス、下水	初台 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、７．２
ｍ区道

交通

施設

初台駅　南西方

750m

法令

規制

１住居
(70,288)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、現状
のまま推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 643,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区の中層の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は個人エン
ドユーザーや不動産業者、収益物件の建設を計画する投資家が中心となると思料する。当該地域は都心への通勤や買い
物も便利なエリアであり、居住の快適性、生活の利便性は良好であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規
模により異なるものの。一坪単価３００万円から３５０万円と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内の規範性の高い事例を採用することができた。収
益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行うこと
ができた。需要者は市場性を踏まえつつ、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格を重視し、収
益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 709,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[ 76.7]

[104.0]
100

980,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響は
あるものの、需要者の購入意欲は積極的であ
る。

初台駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であり
、新型コロナの影響はあるものの、需要は底
堅い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０５ -1	渋谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4.4m区道、中間画地		１住居地区計画等 (70,176)
b	０９公０５ -7	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南東3.5m区道、北東2.3m、南西4m、三方路		１住居高度3種最高20m 地区計画等 (80,160)
c	０９公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.2m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,288)
d	０６公０５ -4	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南4m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	５９公０５ -2	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m区道、北2.3m、角地		２中専高度2種最高20m 地区計画等 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 968,054	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	949,438	100 [ 93.9]	1,011,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 906,965	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	925,141	100 [ 91.0]	1,016,638		1,060,000
c	(　 ) 892,554	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	904,042	100 [ 101.0]	895,091		931,000
d	(　 ) 936,749	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	955,522	100 [ 92.9]	1,028,549		1,070,000
e	(　 ) 856,252	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	884,852	100 [ 93.8]	943,339		981,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

渋谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,842,917	2,793,589	9,049,328	5,483,760	3,565,568	（　0.9655） 3,442,556	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	90,593,579 円　　　　（　 643,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｓ3	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	288 ％	141 ㎡	13.1 m x 12.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全住戸１Ｋタイプを想定した。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

標準的な有効率を査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.00	85.7	83.99	3,820	320,842	1.0	320,842
							1.0	320,842
2～ 2	居宅	98.00	85.7	83.99	3,900	327,561	1.0	327,561
							1.0	327,561
3～ 3	居宅	98.00	85.7	83.99	3,940	330,921	1.0	330,921
							1.0	330,921
～

～

計		294.00	85.7	251.97		979,324		979,324
								979,324

⑨年額支払賃料	979,324 円　×　12ヶ月　＝　 11,751,888 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 251.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,546 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の共同住宅の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,205,434 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 610,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,595,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	979,324 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 979,324 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 238,451 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,842,917 円　　　　（　 83,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０５　　　　-37	3,791 ( 3,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	3,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４公賃０５　　　　-23	4,109 ( 4,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,951
c	０８公賃０５　　　　-39	4,272 ( 4,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,230

渋谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	469,500 円	93,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,098,489 円	12,205,434　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,100 円	93,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,793,589 円　（　　　　　　 19,813 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,483,760 円（　　　　　 38,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,842,917 円
②総費用	2,793,589 円
③純収益　①－②	9,049,328 円
④建物等に帰属する純収益	5,483,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,565,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,442,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,593,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 643,000 円／㎡）