鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００１ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m都道、北東3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	０５０１００１ -37	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東9.7m区道、中間画地		近商高度3種最高28m (90,300)
c	０５０１００９ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西16m区道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	０５０１０１３ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、北東2.6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 825,555	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	819,143	100 [ 95.5]	857,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	858,000
b	(　 ) 683,188	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	691,386	100 [ 81.1]	852,510		853,000
c	(　 ) 774,116	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	823,008	100 [ 95.6]	860,887		861,000
d	(　 ) 747,711	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	739,000	100 [ 86.0]	859,302		859,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 858,000 円／㎡]

世田谷 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,416,290	3,352,479	9,063,811	5,984,300	3,079,511	（　0.9385） 2,890,121	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	74,105,667 円　　　　（　 633,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.74	ＲＣ4	287.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	117 ㎡	9.7 m x 13.6 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロアー貸、住宅は１Ｋ・１ＤＫタイプで専有面積２７～３６㎡程度を想定

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.14	91.2	82.19	4,800	394,512	6.0	2,367,072
							0.0	0
2～ 2	店舗	91.74	90.8	83.33	3,800	316,654	6.0	1,899,924
							0.0	0
3～ 3	住宅	65.08	84.1	54.74	3,570	195,422	1.0	195,422
							1.0	195,422
4～ 4	住宅	40.41	90.7	36.66	3,520	129,043	1.0	129,043
							1.0	129,043
～

計		287.37	89.4	256.92		1,035,631		4,591,461
								324,465

⑨年額支払賃料	1,035,631 円　×　12ヶ月　＝　 12,427,572 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 256.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 431,626 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似性ある店舗兼共同住宅等の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,859,198 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 642,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,216,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,591,461 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,465 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,416,290 円　　　　（　 106,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1111	3,472 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	3,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,720 円/㎡　月額支払賃料（　 3,570 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５　　　　-1413	2,932 ( 2,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,771
c	０５　　　　-1414	2,946 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,616

世田谷 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,298,779 円	12,859,198　×　　　　 10.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 457,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,352,479 円　（　　　　　　 28,654 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 349,000 円／㎡　×　 287.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,984,300 円（　　　　　 51,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,416,290 円
②総費用	3,352,479 円
③純収益　①－②	9,063,811 円
④建物等に帰属する純収益	5,984,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,079,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,890,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,105,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 633,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
世田谷 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-29

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　島　修治

TEL.

鑑定評価額

97,100,000 円

１㎡当たりの価格

830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜上水４丁目４３０番１２｢桜上水４－１７－４｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西5.6m区道	水道、ガス、下水	桜上水 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 5 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．６ｍ区道

交通

施設

桜上水駅北東方

70m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗兼共同住宅を中心とする近隣商業地域として熟成した地域であり、特段の地域要因の変化は見込
まれず、今後とも現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 854,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 622,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内私鉄の各沿線における近隣商業地域である。主な需要者は中小規模の事業者及び個人投資家等が主
体と思慮する。駅前近隣商業地域であり、商圏は小さいものの、駅近の立地であり、店舗、住宅ともに安定的な賃貸需
要は望める。近年は物件の供給が少ないため、取引件数も少なく個別性が高い。そのため、需要の中心となる価格帯の
把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時
点修正及び要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では対象地の特性を考慮した
土地残余法を適用した。市場性を反映した比準価格を重視し、対象標準地が商業地域に存することも考慮し、収益価格
を関連づけ、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 775,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[100.0]
100

828,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    805,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済一般は新型コロナ、コスト高等の不安要
素はあるものの、概ね回復傾向の中、区内の
不動産需要は一定の強弱はあるが、概ね強含
み傾向にある。

駅前の近隣商業地域であり、地域の土地需要
は安定的と言える。地価も堅調を維持してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００１ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m都道、北東3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	０５０１０１３ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、北東2.6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	０５０１００９ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西16m区道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 825,555	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	819,143	100 [ 94.0]	871,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	871,000
b	(　 ) 747,711	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	739,000	100 [ 90.0]	821,111		821,000
c	(　 ) 774,116	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	823,008	100 [ 94.5]	870,908		871,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 854,000 円／㎡]

世田谷 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,448,897	3,384,194	9,064,703	6,042,400	3,022,303	（　0.9385） 2,836,431	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	72,729,000 円　　　　（　 622,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.74	ＲＣ4	287.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	117 ㎡	9.7 m x 13.6 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、上階は３０㎡程度の単身者タイプ

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.14	91.2	82.19	4,800	394,512	6.0	2,367,072
							0.0	0
2～ 2	店舗	91.74	90.8	83.33	3,800	316,654	6.0	1,899,924
							0.0	0
3～ 3	住宅	65.08	84.1	54.74	3,600	197,064	1.0	197,064
							1.0	197,064
4～ 4	住宅	40.41	90.7	36.66	3,550	130,143	1.0	130,143
							1.0	130,143
～

計		287.37	89.4	256.92		1,038,373		4,594,203
								327,207

⑨年額支払賃料	1,038,373 円　×　12ヶ月　＝　 12,460,476 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 256.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 431,626 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,892,102 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 644,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,247,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,594,203 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 327,207 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 157,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,448,897 円　　　　（　 106,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1111	3,472 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５　　　　-1414	2,946 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	3,573
c	０５　　　　-1705	3,592 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,527

世田谷 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,314,994 円	12,892,102　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 457,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,384,194 円　（　　　　　　 28,925 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 353,000 円／㎡　×　 287.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,042,400 円（　　　　　 51,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,448,897 円
②総費用	3,384,194 円
③純収益　①－②	9,064,703 円
④建物等に帰属する純収益	6,042,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,022,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,836,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,729,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 622,000 円／㎡）