鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００６ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東15m都道、西2.8m、二方路		近商高度3種最高25m 地区計画等 (100,300)
b	０５０１００３ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、西6.1m、角地		近商高度2種最高31m (100,300)
c	０５０１００９ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西16m区道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	０５０１００２ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e	０５０１００７ -21	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15.4m都道、西6m、角地		近商高度3種最高31m 地区計画等 (85,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 990,948	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,014,778	100 [ 144.2]	703,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	704,000
b	(　 ) 944,155	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	886,457	100 [ 123.9]	715,462		715,000
c	(　 ) 774,116	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	823,008	100 [ 121.0]	680,172		680,000
d	(　 ) 1,004,665	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,749	100 [ 150.5]	679,567		680,000
e	(　 ) 819,726	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	790,060	100 [ 99.8]	791,643		792,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 714,000 円／㎡]

世田谷 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,915,063	3,000,998	7,914,065	5,612,460	2,301,605	（　0.9385） 2,160,056	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	55,386,051 円　　　　（　 533,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.00	ＲＣ4	286.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	104 ㎡	12.0 m x 9.2 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は専有面積約３０㎡程度の１ＤＫを想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.02	91.3	63.90	3,830	244,737	6.0	1,468,422
							1.0	244,737
2～ 2	住宅	72.00	87.2	62.78	3,200	200,896	1.0	200,896
							1.0	200,896
3～ 3	住宅	72.00	87.2	62.78	3,250	204,035	1.0	204,035
							1.0	204,035
4～ 4	住宅	72.00	87.2	62.78	3,300	207,174	1.0	207,174
							1.0	207,174
～

計		286.02	88.2	252.24		856,842		2,080,527
								856,842

⑨年額支払賃料	856,842 円　×　12ヶ月　＝　 10,282,104 円
⑩a共益費（管理費）	330 円／㎡　×　 252.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 998,870 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,280,974 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 789,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,491,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,527 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 856,842 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 404,408 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,915,063 円　　　　（　 104,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-612	2,882 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-808	3,382 ( 3,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,595
c	０５　　　　-809	2,816 ( 2,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,001

世田谷 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	483,000 円	96,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,364,998 円	11,280,974　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,100 円	96,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,600 円	96,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,000,998 円　（　　　　　　 28,856 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,600,000 円	設計監理料率　 328,000 円／㎡　×　 286.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,612,460 円（　　　　　 53,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,915,063 円
②総費用	3,000,998 円
③純収益　①－②	7,914,065 円
④建物等に帰属する純収益	5,612,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,301,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,160,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,386,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 533,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
世田谷 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-25

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　武弘　由希子

TEL.

鑑定評価額

72,200,000 円

１㎡当たりの価格

694,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区深沢６丁目４１番２２｢深沢６－２－１７｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	台形 1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ3F1B	店舗、営業所、銀行等が混在する近隣商業地域	南東15m区道	水道、ガス、下水	駒沢大学 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 10 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

駒沢大学駅南西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を
維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 714,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 521,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域又は東急田園都市線・大井町線沿線の近隣商業地域。
需要者は地元法人・チェーン展開の法人、賃貸マンション経営者等が想定される。最寄駅から遠く、商圏が主に背後の
住宅地であるため狭く、需要はやや弱めである。土地のみ１２０㎡で８，３００万～８，６００万円程度が需要の中心
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション
等の収益物件も見られる近隣商業地域であるため、収益性を反映した収益価格も規範性がある。ただし本件においては
、対象標準地の地域性、特性等から市場性を反映した比準価格を重視することが妥当と判断した。したがって、比準価
格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 773,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[103.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

692,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、新設住宅着
工戸数も上昇傾向にある。他方、区内の人口
はコロナ禍以降、やや微減傾向にある。

最寄駅から離れた近隣商業地域。繁華性はや
や劣るが周辺の住宅地の取引価格上昇に連動
し、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００４ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	西15m区道、南4m、角地		近商高度3種最高31m (100,300)
b	０５０１００２ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
c	０５０１００１ -16	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西25m都道、南4m、北5.1m、三方路		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 723,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	708,991	100 [ 101.0]	701,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 1,004,665	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,749	100 [ 141.0]	725,354		725,000
c	(　 ) 729,344	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	686,124	100 [ 95.9]	715,458		715,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 714,000 円／㎡]

世田谷 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,833,428	2,985,677	7,847,751	5,595,030	2,252,721	（　0.9385） 2,114,179	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	54,209,718 円　　　　（　 521,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.00	ＲＣ4	286.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	104 ㎡	12.0 m x 9.2 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は専有面積約３０㎡程度の１ＤＫを想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.02	91.3	63.90	3,830	244,737	6.0	1,468,422
							1.0	244,737
2～ 2	住宅	72.00	87.2	62.78	3,200	200,896	1.0	200,896
							1.0	200,896
3～ 3	住宅	72.00	87.2	62.78	3,250	204,035	1.0	204,035
							1.0	204,035
4～ 4	住宅	72.00	87.2	62.78	3,300	207,174	1.0	207,174
							1.0	207,174
～

計		286.02	88.2	252.24		856,842		2,080,527
								856,842

⑨年額支払賃料	856,842 円　×　12ヶ月　＝　 10,282,104 円
⑩a共益費（管理費）	301 円／㎡　×　 252.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 911,091 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,193,195 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 783,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,409,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,527 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 856,842 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 404,408 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,833,428 円　　　　（　 104,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-808	3,382 ( 3,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	3,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-612	2,882 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	3,334
c	０５　　　　-1615	2,814 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,118

世田谷 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,500 円	96,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,354,377 円	11,193,195　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 818,500 円	96,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,985,677 円　（　　　　　　 28,708 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,300,000 円	設計監理料率　 327,000 円／㎡　×　 286.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,595,030 円（　　　　　 53,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,833,428 円
②総費用	2,985,677 円
③純収益　①－②	7,847,751 円
④建物等に帰属する純収益	5,595,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,252,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,114,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,209,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 521,000 円／㎡）