鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００１ -16	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西25m都道、南4m、北5.1m、三方路		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
b	５０８０６ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m国道、西5m、角地		近商高度地区3種 (95,193)
c	０５０１００５ -8	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西33m都道、南東4.5m、角地		２住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
d	０５０１００２ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e	０５０１０１１ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ正方形	北25m都道、東4m、南4m、三方路		２住居高度2種最高45m 風致地区 (55,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,344	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	686,124	100 [ 76.7]	894,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	921,000
b	(　 ) 816,612	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	827,733	100 [ 86.4]	958,024		987,000
c	(　 ) 731,388	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	711,884	100 [ 82.1]	867,094		893,000
d	(　 ) 1,004,665	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,749	100 [ 111.7]	915,621		943,000
e	(　 ) 1,136,786	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 147.0]	788,790	100 [ 89.9]	877,408		904,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +47.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 930,000 円／㎡]

世田谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,870,528	8,729,386	22,141,142	16,035,600	6,105,542	（　0.9385） 5,730,051	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	146,924,385 円　　　　（　 720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ7	805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	14.0 m x 13.6 m	前面道路：国道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上を専有面積２６㎡程度で１Ｋの共同住宅を想定した

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	70.0	80.50	4,100	330,050	6.0	1,980,300
							0.0	0
2～ 5	住宅	115.00	90.0	103.50	3,277	339,170	1.0	339,170
							1.0	339,170
6～ 7	住宅	115.00	90.0	103.50	3,330	344,655	1.0	344,655
							1.0	344,655
～

～

計		805.00	87.1	701.50		2,376,040		4,026,290
								2,045,990

⑨年額支払賃料	2,376,040 円　×　12ヶ月　＝　 28,512,480 円
⑩a共益費（管理費）	345 円／㎡　×　 701.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,904,210 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,416,690 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,570,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,845,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,026,290 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,045,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 986,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,870,528 円　　　　（　 151,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1603	3,323 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,418 円/㎡　月額支払賃料（　 3,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1006	3,582 ( 3,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,512
c	０５　　　　-1710	3,082 ( 2,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,244

世田谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,115,586 円	31,416,690　×　　　　 13.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 335,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,729,386 円　（　　　　　　 42,791 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 805.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,035,600 円（　　　　　 78,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,870,528 円
②総費用	8,729,386 円
③純収益　①－②	22,141,142 円
④建物等に帰属する純収益	16,035,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,105,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,730,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,924,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 720,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
世田谷 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-22

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　門井　明美

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

895,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区松原３丁目８３７番２｢松原３－３９－３０｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1	店舗兼共同住宅Ｓ7F1B	マンションと事務所ビルが混在する路線商業地域	北43m国道、東側道	水道、ガス、下水	下高井戸 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４３ｍ国道

交通

施設

下高井戸駅北東方

420m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンション、事務所ビル等が混在する路線商業地域である。地域に変化をもたらす特段の要因等はみられ
ず、当面は現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 936,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 746,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区及び周辺区等の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者層は投資目的や事業
目的の法人、個人等である。最寄駅への接近性、都心へのアクセスも良好であり、稀少性から需要は底堅い。市場での
中心価格帯は土地２００㎡前後で１億８千万円から２億円程度であり、複合不動産の総額については建物等により個別
的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いの路線商業地を中心に取引事例を収集し、実証的で規範性の高い価格が求めら
れた。一方、投資目的の需要は投資採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。
したがって、地域の特性等に留意し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,360,000 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[163.6]

[103.0]
100

894,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    865,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいで
おり、店舗等の需要も回復傾向となり、地価
はやや上昇傾向となっている。

用途の多様性ある駅徒歩圏の路線商業地域で
ある。地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００１ -16	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西25m都道、南4m、北5.1m、三方路		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
b	０５０１００８ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25m都道、南東5.5m、角地		２住居高度2種最高45m (80,200)
c	０５０１００５ -8	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西33m都道、南東4.5m、角地		２住居高度3種最高45m 地区計画等 (80,300)
d	０５０１０１１ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ正方形	北25m都道、東4m、南4m、三方路		２住居高度2種最高45m 風致地区 (55,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,344	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	686,124	100 [ 74.1]	925,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	954,000
b	(　 ) 716,796	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	682,663	100 [ 74.1]	921,273		949,000
c	(　 ) 731,388	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	711,884	100 [ 78.4]	908,015		935,000
d	(　 ) 1,136,786	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 147.0]	788,790	100 [ 89.9]	877,408		904,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +47.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 936,000 円／㎡]

世田谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,691,622	9,328,069	22,363,553	16,035,600	6,327,953	（　0.9385） 5,938,784	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	152,276,513 円　　　　（　 746,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ7	805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	14.0 m x 13.6 m	前面道路：国道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は４０㎡程度、２～７階はワンルームタイプ２６㎡程度

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	70.0	80.50	4,200	338,100	6.0	2,028,600
							0.0	0
2～ 5	住宅	115.00	90.0	103.50	3,250	336,375	1.0	336,375
							1.0	336,375
6～ 7	住宅	115.00	90.0	103.50	3,300	341,550	1.0	341,550
							1.0	341,550
～

～

計		805.00	87.1	701.50		2,366,700		4,057,200
								2,028,600

⑨年額支払賃料	2,366,700 円　×　12ヶ月　＝　 28,400,400 円
⑩a共益費（管理費）	462 円／㎡　×　 701.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,889,116 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,289,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,614,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,675,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,057,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,028,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 978,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,691,622 円　　　　（　 155,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1514	3,129 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,390 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1313	2,754 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,189
c	０５　　　　-1603	3,323 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	3,685

世田谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,380,000 円	276,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,714,269 円	32,289,516　×　　　　 14.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 335,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,346,000 円	276,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,328,069 円　（　　　　　　 45,726 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 805.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,035,600 円（　　　　　 78,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,691,622 円
②総費用	9,328,069 円
③純収益　①－②	22,363,553 円
④建物等に帰属する純収益	16,035,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,327,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,938,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,276,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 746,000 円／㎡）