鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１９０５ -28	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北5.4m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,324)
b	０５０１００１ -34	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西7.1m都道、東3.6m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
c	０５０１０１９ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.1m区道、北4m、角地		近商高度3種最高28m 地区計画等 (100,300)
d	０５０１０１８ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、北西3.3m、角地		１住居高度2種最高19m 風致地区 (55,200)
e	０５０１０１３ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、北東2.6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 738,776	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	879,578	100 [ 105.7]	832,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	832,000
b	(　 ) 783,240	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	822,847	100 [ 103.5]	795,021		795,000
c	(　 ) 838,632	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	816,268	100 [ 98.0]	832,927		833,000
d	(　 ) 801,821	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	787,809	100 [ 93.3]	844,383		844,000
e	(　 ) 747,711	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	739,000	100 [ 92.1]	802,389		802,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 821,000 円／㎡]

世田谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,416,990	5,136,629	12,280,361	8,773,100	3,507,261	（　0.9385） 3,291,564	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	84,399,077 円　　　　（　 566,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高28m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は居宅（１Ｋタイプ平均専有面積２５～３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	4,400	379,500	6.0	2,277,000
							1.0	379,500
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	3,300	341,550	1.0	341,550
							1.0	341,550
3～ 3	住宅	115.00	90.0	103.50	3,350	346,725	1.0	346,725
							1.0	346,725
4～ 4	住宅	95.00	90.0	85.50	3,350	286,425	1.0	286,425
							1.0	286,425
～

計		440.00	86.1	378.75		1,354,200		3,251,700
								1,354,200

⑨年額支払賃料	1,354,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,250,400 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 378.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,363,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,613,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 880,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,733,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,251,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,354,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 652,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,416,990 円　　　　（　 116,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-605	3,620 ( 3,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1810	3,384 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,418
c	０５　　　　-1809	3,167 ( 3,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,298

世田谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,571,629 円	17,613,900　×　　　　 14.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,136,629 円　（　　　　　　 34,474 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,773,100 円（　　　　　 58,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,416,990 円
②総費用	5,136,629 円
③純収益　①－②	12,280,361 円
④建物等に帰属する純収益	8,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,507,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,291,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,399,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
世田谷 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-12

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

788,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区世田谷４丁目５０番７｢世田谷４－２－１１｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高28m 地区計画等 (90,300)
	1:2	店舗、共同住宅兼倉庫Ｓ3F1B	小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	東5.4m区道	水道、ガス、下水	松陰神社前近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

松陰神社前駅　南方近
接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高28m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅近の繁華性が比較的高い近隣商業地域である。地域要因に大きな変化は見られず、現況維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 804,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 616,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区の私鉄各駅周辺の近隣商業地域である。需要者は、個人事業者、不動産業者等である。日用品
、飲食など日常生活に係わる需要は根強いものがあり近隣商業地域における土地需要は底堅い。コロナ禍の影響を受け
ていた地価は回復基調にある。取引市場は路面店を前提とした建物想定が中心となるが、２階以上は主に居宅目的が想
定される。土地取引の中心価格帯は、総額８千万円から１億円台が想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実態を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映している。近隣商業地域の路面店は繁華
性、収益性が、２階以上の居住部分については快適性・利便性が重視される。本件では地域的選好性・指向性を反映し
て比準価格が高位に求められた。したがって、比準価格が市場実態を反映し規範性が高いものと判断した。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 775,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[100.8]

[100.0]
100

789,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    767,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策とポストコロナを見据えた経済政
策により、不動産市況の維持、安定が期待さ
れている。

繁華性を維持している。物件の希少性から需
要は根強い。地域要因に特段の変化は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１０１７ -14	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.5m私道、北2.5m、準角地		近商高度地区3種 (100,240)
b	０５０１００４ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	西15m区道、南4m、角地		近商高度3種最高31m (100,300)
c	０５０１００１ -34	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西7.1m都道、東3.6m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
d	０５０１０１３ -18	世田谷区		底地	（　）	ほぼ長方形	西10.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 661,262	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.6]	697,230	100 [ 86.5]	806,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	806,000
b	(　 ) 723,030	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	708,991	100 [ 88.4]	802,026		802,000
c	(　 ) 783,240	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	822,847	100 [ 103.0]	798,881		799,000
d	(　 251,999) 839,997	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	848,397	100 [ 104.9]	808,767		809,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 804,000 円／㎡]

世田谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,786,991	5,201,732	12,585,259	8,773,100	3,812,159	（　0.9385） 3,577,711	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	91,736,179 円　　　　（　 616,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高28m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階～４階：住宅（３０㎡程度の１Ｋタイプ）

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	4,400	404,800	6.0	2,428,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	3,358	347,553	1.0	347,553
							1.0	347,553
3～ 3	住宅	115.00	90.0	103.50	3,408	352,728	1.0	352,728
							1.0	352,728
4～ 4	住宅	95.00	89.5	85.00	3,458	293,930	1.0	293,930
							1.0	293,930
～

計		440.00	87.3	384.00		1,399,011		3,423,011
								994,211

⑨年額支払賃料	1,399,011 円　×　12ヶ月　＝　 16,788,132 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,396,224 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,184,356 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 909,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,275,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,423,011 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 994,211 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 479,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,786,991 円　　　　（　 119,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1209	3,920 ( 3,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	4,130	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,503 円/㎡　月額支払賃料（　 3,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1807	3,028 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,427
c	０５　　　　-604	2,891 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,953

世田谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	755,000 円	151,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,636,732 円	18,184,356　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,201,732 円　（　　　　　　 34,911 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,773,100 円（　　　　　 58,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,786,991 円
②総費用	5,201,732 円
③純収益　①－②	12,585,259 円
④建物等に帰属する純収益	8,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,812,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,577,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,736,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 616,000 円／㎡）