別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
世田谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-10 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢２丁目９７０番５
｢北沢２－３１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,324)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南東5.4m区道 水道、ガス、下水 下北沢

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 下北沢駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 「下北沢」駅至近の商業地で交通広場等の整備事業が進行している。令和１０年度中の完成を目指しており、今
後は徐々に高度利用が進むと予測される。事業の進捗に伴い具現化が進み地価は上昇基調を強めると予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線の区内の各駅、あるいは中心商業地の「三軒茶屋」や「二子玉川」駅から至近の商業地域
。主な需要者は個人投資家や不動産業者等である。長引くコロナ禍でも「下北沢」駅から至近の当該地域では人流に回
復が見られ、売り物件はまずなく、希少性が高いため、需給バランスを常に欠き、地価は上昇基調を強めている。商業
地であるので規模は区々であるが、中心価格帯は土地の総額で１～数億円、中古ビルでも総額数億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される。収益価格につい
て、当該地域では人流も回復し、コロナ禍以前の日常を取り戻しつつあるが、諸物価の高騰が進む中、収益性へのイン
パクトの大きい路面店を中心に賃料負担能力の向上に時間を要し、比準価格よりやや低位に求められたものと思料され
る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,620,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[171.4]		 [100.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長引くコロナ禍において、売り物件不足が続
き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住
宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で
推移している。

交通広場等の整備事業が続き、変化の過程に
ある「下北沢」駅至近の商業地で、依然在庫
不足で、希少性を増しており、地価は上昇傾
向を強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５０１０
０３
-14		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.3m都道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,258)
b ０５０１０
０９
-27		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
南東4m、
二方路
近商
地区計画等
(100,360)
c ０５０１０
０５
-28		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.4m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,324)
d ０５０１０
１８
-4		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,187,819  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,204,448 		 100
[  72.0]
1,672,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,670,000 
b (　           ) 
1,225,963  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,211,540 		 100
[  72.1]
1,680,361 
1,680,000 
c (　           ) 
738,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
879,578 		 100
[  54.5]
1,613,905 
1,610,000 
d (　           ) 
1,934,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 160.0]
1,230,790 		 100
[  72.3]
1,702,337 
1,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +60.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



世田谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,841,075 
3,178,707 
8,662,368 
4,456,270 
4,206,098 		 （　0.9385）
3,947,423 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    101,215,974 円　　　　（　  1,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 58.00 ＲＣ4 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   324 ％   74 ㎡      5.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３・４階事務所、フロア貸し ⑦有効率　  77.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
58.00 
75.0 
43.50 
9,000 
391,500 		 10.0  3,915,000 
1.0  391,500 

  ～ 2		 店舗
58.00 
80.0 
46.40 
5,000 
232,000 		 6.0  1,392,000 
1.0  232,000 

  ～ 3		 事務所
58.00 
80.0 
46.40 
4,300 
199,520 		 3.0  598,560 
1.0  199,520 

  ～ 4		 事務所
45.00 
75.0 
33.75 
4,300 
145,125 		 3.0  435,375 
1.0  145,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
77.6 
170.05 

968,145 		 6,340,935 
968,145 
⑨年額支払賃料        968,145 円　×　12ヶ月　＝　      11,617,740 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     170.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,806 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,909,546 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,314,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,340,935 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          968,145 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         466,767 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,841,075 円　　　　（　       160,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５
　　　　-111		 8,268  
(   7,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
10,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,456 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５
　　　　-113		 9,810  
(   9,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,083 
c ０５
　　　　-112		 5,156  
(   4,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
8,088 
世田谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,500 円  　　　　     76,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,131,407 円  　　　       11,909,546　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      858,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      651,900 円  　　　　     76,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,700 円  　　　　     76,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,700 円  　　　　     76,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,178,707 円　（　　　　　　        42,956 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,456,270 円  
（　　　　　        60,220 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,841,075 円      
②総費用 3,178,707 円      
③純収益　①－② 8,662,368 円      
④建物等に帰属する純収益 4,456,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,206,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,947,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,215,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,370,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
世田谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-10 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢２丁目９７０番５
｢北沢２－３１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,324)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南東5.4m区道 水道、ガス、下水 下北沢

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 下北沢駅　北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から利便性に優る飲食・小売店舗等が密集して建ち並ぶ繁華な駅前商業地である。最寄駅周辺の整備が進
行中で、次第に高度利用が進展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急、東急線沿線等の利便性が高い繁華な駅前商業地域の圏域である。駅前商店街として著名な下北沢
商業地に存し、需要者は個人事業者、小売、飲食チェーン店舗等の事業者の外、不動産開発業者、不動産投資法人等が
想定される。駅改良工事が終了し、駅前ロータリーの整備、周辺部の開発が進行中で、コロナ禍でも収益用物件への投
資は継続しており、需要は底堅い。取引価格にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から、対象標準地と地域的特性が類似した商業地の取引事例を採用しており、市
場性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は下北沢駅近くの繁華性が高く、収益性が良好な地域の特性を反映して
おり、規範性が高い。本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,620,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[173.7]		 [100.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済再開で景気回復が期待される中、金融緩
和策等の効果もあり、不動産価格は上昇傾向
にあるが、物価高騰、金融資本市場の変動に
注意を要する。

駅前整備が進展中の人通りの多い繁華な商業
地で、希少性から需要は堅調に推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５０１０
０７
-3		 世田谷区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東5.9m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b ０５０１０
０９
-27		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
南東4m、
二方路
近商
地区計画等
(100,360)
c ０５０１０
０８
-17		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東40m国道、
北東5m、角地
商業

(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    558,292) 
2,233,168  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,169,363 		 100
[ 135.3]
1,603,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,225,963  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,211,540 		 100
[  72.1]
1,680,361 
1,680,000 
c (　           ) 
1,474,995  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,457,811 		 100
[  88.7]
1,643,530 
1,640,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



世田谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,837,801 
3,157,007 
8,680,794 
4,374,930 
4,305,864 		 （　0.9385）
4,041,053 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    103,616,744 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 58.00 ＲＣ4 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   324 ％   74 ㎡      5.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗、３階～４階は事務所で、共にフロアー貸しを想定 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.00 
75.0 
43.50 
9,000 
391,500 		 10.0  3,915,000 
1.0  391,500 

 2～ 2		 店舗
58.00 
80.0 
46.40 
5,000 
232,000 		 6.0  1,392,000 
1.0  232,000 

 3～ 3		 事務所
58.00 
80.0 
46.40 
4,300 
199,520 		 2.0  399,040 
1.0  199,520 

 4～ 4		 事務所
45.00 
75.0 
33.75 
4,300 
145,125 		 2.0  290,250 
1.0  145,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
77.6 
170.05 

968,145 		 5,996,290 
968,145 
⑨年額支払賃料        968,145 円　×　12ヶ月　＝　      11,617,740 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     170.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,806 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,909,546 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,314,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,996,290 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          968,145 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         466,767 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,837,801 円　　　　（　       159,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５
　　　　-111		 8,268  
(   7,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
10,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,456 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５
　　　　-113		 9,810  
(   9,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,083 
c ０５
　　　　-124		 7,735  
(   7,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
9,579 
世田谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 376,500 円  　　　　     75,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,131,407 円  　　　       11,909,546　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      858,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,000 円  　　　　     75,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,157,007 円　（　　　　　　        42,662 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,374,930 円  
（　　　　　        59,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,837,801 円      
②総費用 3,157,007 円      
③純収益　①－② 8,680,794 円      
④建物等に帰属する純収益 4,374,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,305,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,041,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,616,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）