鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -75　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００６ -9	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)
b	０５０１０１９ -4	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m 地区計画等 (70,160)
c	０５０１００６ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.1m区道、北西3.5m、角地		２住居高度3種最高31m 地区計画等 (80,204)
d	０５０１０１９ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、北4m、西4m、三方路		１住居高度2種最高19m (80,160)
e	０５０１００６ -20	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	北3.9m区道、中間画地		１中専高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 839,391	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 124.8]	679,987	100 [ 96.0]	708,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	715,000
b	(　 ) 665,046	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	646,501	100 [ 92.1]	701,955		709,000
c	(　 ) 892,375	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	677,694	100 [ 100.9]	671,649		678,000
d	(　 ) 675,917	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	616,476	100 [ 90.3]	682,698		690,000
e	(　 ) 488,145	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	656,718	100 [ 95.0]	691,282		698,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 698,000 円／㎡]

世田谷 -75　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,481,906	1,547,654	4,934,252	2,672,670	2,261,582	（　0.9771） 2,209,792	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	56,661,333 円　　　　（　 405,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -75　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	ＬＳ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	11.5 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（専有面積約２７～３０㎡程度）想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.00	100.0	83.00	3,170	263,110	1.0	263,110
							1.0	263,110
2～ 2	住宅	83.00	100.0	83.00	3,200	265,600	1.0	265,600
							1.0	265,600
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		528,710		528,710
								528,710

⑨年額支払賃料	528,710 円　×　12ヶ月　＝　 6,344,520 円
⑩a共益費（管理費）	121 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 241,032 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の類似物件の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,585,552 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,223,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	528,710 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 528,710 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 253,563 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,481,906 円　　　　（　 46,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1109	3,488 ( 3,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1709	2,874 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,158
c	０５　　　　-1909	3,348 ( 3,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,488

世田谷 -75　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	704,654 円	6,585,552　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,600 円	42,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,547,654 円　（　　　　　　 11,055 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,672,670 円（　　　　　 19,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,481,906 円
②総費用	1,547,654 円
③純収益　①－②	4,934,252 円
④建物等に帰属する純収益	2,672,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,261,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,209,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,661,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
世田谷 -75　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -75

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

94,500,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区若林５丁目５９８番１内｢若林５－１１－８｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北東5.9m区道	水道、ガス、下水	若林 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．９ｍ区道

交通

施設

若林駅　北西方

340m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

主に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、現状の住環境が
維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 687,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内の、主に、東急世田谷線等を最寄駅とする低層住宅地が存する圏域である。主たる需要者は
、世田谷区内及び首都圏等からの一次取得者、二次取得者等である。三軒茶屋駅周辺の商業施設へのアクセスも良く、
閑静な中小規模の住宅地域として人気が高い。コロナ禍の影響下でもの需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は、
住宅用地として総額７千万円から１億円程度が想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態に適合した客観的・実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格である。同一需給
圏のエンドユーザーは良好な戸建住宅を指向するため生活快適性・利便性が特に重視される。一方、収益価格は土地に
見合うだけの収益が得られなかったため低位に算定された。よって、比準価格の規範性がより高いものと判断し、比準
価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 624,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[104.0]

100
[ 91.2]

[101.0]
100

675,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    658,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策とポストコロナを見据えた経済政
策により、不動産市況の維持、安定が期待さ
れている。

良好な低層住宅地域を維持する。需要は堅調
である。特に、地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -75　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１０１９ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、北4m、西4m、三方路		１住居高度2種最高19m (80,160)
b	０５０１００６ -20	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	北3.9m区道、中間画地		１中専高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)
c	０５０１００７ -25	世田谷区		更地	（　）	長方形	北東3.8m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,160)
d	０５０１０１５ -11	世田谷区		更地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 675,917	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	616,476	100 [ 91.2]	675,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	683,000
b	(　 ) 488,145	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	656,718	100 [ 96.0]	684,081		691,000
c	(　 ) 963,855	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 136.4]	712,292	100 [ 104.7]	680,317		687,000
d	(　 ) 930,781	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 124.8]	753,276	100 [ 110.7]	680,466		687,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 687,000 円／㎡]

世田谷 -75　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,665,247	1,577,327	5,087,920	2,672,670	2,415,250	（　0.9771） 2,359,941	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	60,511,308 円　　　　（　 432,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -75　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.00	ＬＳ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	11.5 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ　平均専有面積約２７㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.00	100.0	83.00	3,224	267,592	1.0	267,592
							1.0	267,592
2～ 2	住宅	83.00	100.0	83.00	3,274	271,742	1.0	271,742
							1.0	271,742
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		539,334		539,334
								539,334

⑨年額支払賃料	539,334 円　×　12ヶ月　＝　 6,472,008 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 264,936 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,736,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,400,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,334 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 539,334 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 260,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,665,247 円　　　　（　 47,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1108	3,566 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,415 円/㎡　月額支払賃料（　 3,274 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1709	2,874 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	2,877
c	０５　　　　-1909	3,348 ( 3,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [104.0]	3,617

世田谷 -75　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	734,327 円	6,736,944　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,600 円	42,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,577,327 円　（　　　　　　 11,267 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,672,670 円（　　　　　 19,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,665,247 円
②総費用	1,577,327 円
③純収益　①－②	5,087,920 円
④建物等に帰属する純収益	2,672,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,415,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,359,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,511,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,000 円／㎡）