鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００６ -15	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3m私道、北西2.8m、準角地		１住居高度2種最高15m 地区計画等 (80,160)
b	０５０１０１８ -12	世田谷区		貸家建付地	（　）	正方形	西4m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,160)
c	０５０１０１８ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m私道、北3.4m、角地		１住居高度2種最高19m (80,160)
d	０５０１００５ -2	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、西4.1m、二方路		１住居高度3種最高28m (70,180)
e	０５０１００６ -24	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 696,134	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.6]	697,518	100 [ 94.6]	737,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	774,000
b	(　 ) 713,174	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	705,483	100 [ 97.0]	727,302		764,000
c	(　 ) 754,416	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	722,115	100 [ 99.8]	723,562		760,000
d	(　 ) 1,106,788	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 151.4]	739,077	100 [ 97.0]	761,935		800,000
e	(　 ) 764,195	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	732,172	100 [ 96.0]	762,679		801,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +51.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 780,000 円／㎡]

世田谷 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,324,124	2,825,897	8,498,227	5,229,000	3,269,227	（　0.9385） 3,068,170	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	78,671,026 円　　　　（　 466,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.82	ＲＣ3	281.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	11.2 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ、平均専有面積３１㎡

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.82	89.3	90.02	3,600	324,072	1.0	324,072
							1.0	324,072
2～ 2	住宅	100.82	89.3	90.02	3,700	333,074	1.0	333,074
							1.0	333,074
3～ 3	住宅	80.10	86.5	69.30	3,800	263,340	1.0	263,340
							1.0	263,340
～

～

計		281.74	88.5	249.34		920,486		920,486
								920,486

⑨年額支払賃料	920,486 円　×　12ヶ月　＝　 11,045,832 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 249.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 397,947 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,443,779 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 572,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,871,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,486 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 920,486 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 443,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,324,124 円　　　　（　 67,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-601	3,246 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,860 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-602	2,999 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	3,470
c	０５　　　　-603	3,579 ( 3,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	3,978

世田谷 -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	90,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,201,597 円	11,443,779　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,000 円	90,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,825,897 円　（　　　　　　 16,721 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 281.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,229,000 円（　　　　　 30,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,324,124 円
②総費用	2,825,897 円
③純収益　①－②	8,498,227 円
④建物等に帰属する純収益	5,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,269,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,068,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,671,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
世田谷 -68　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -68

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　野口　和紀

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

762,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区三宿２丁目２４５番４｢三宿２－１７－６｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ3	中小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	南5.4m区道	水道、ガス、下水	池尻大橋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．４
ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅北西方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

「池尻大橋」駅から徒歩約１４分の高台の住宅地で、地価水準が相対的に高位にあることから３階建戸建住宅へ
の建替えや分割も見受けられるが、今後も概ね現状を維持し、地価の上昇傾向は持続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 788,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 466,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に東急田園都市線沿線から概ね徒歩圏の住宅地域。主な需要者は区内又は隣接区に居住し、比較的高額
所得の個人（エンドユーザー）である。最寄り駅から徒歩１０分超～１５分圏でやや距離を感じるが、高台の良好な居
住環境や渋谷へのアクセスのしやすさに加え、容積率にも恵まれ、需給バランスを欠く状態が続き、地価は上昇基調を
やや強めている。土地の総額で１億円超となるため更地が好まれるが、中古住宅では総額９千万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、主に「池尻大橋」や「三軒茶屋」の各駅を最寄りとする住宅地の事例に基づき求めたもので、市場性を反
映し得たものと思料される。当該地域には中層の賃貸用共同住宅も見られるが、自用の住宅取得目的の取引が価格市場
を形成し、居住の快適性等を指向する地域であり、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 764,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[102.0]

100
[106.9]

[105.0]
100

758,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    734,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引くコロナ禍において、売り物件不足が続
き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住
宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で
推移している。

「池尻大橋」駅からやや距離はあるが、高台
の良好な居住環境にあり、在庫不足の中、投
資目的の需要者も目立ち、地価はやや上昇基
調を強めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００６ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m私道、北4m、角地		１住居高度2種最高15m (80,160)
b	０５０１０１５ -25	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m道路、中間画地		１中専高度2種最高15m 地区計画等 (70,160)
c	０５０１００６ -24	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
d	０５０１００６ -10	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m区道、北2.5m、角地		１住居高度2種最高15m 地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,040	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	698,348	100 [ 96.0]	727,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	764,000
b	(　 ) 675,722	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	679,101	100 [ 90.8]	747,909		785,000
c	(　 ) 764,195	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	732,172	100 [ 96.0]	762,679		801,000
d	(　 ) 745,758	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	778,886	100 [ 102.0]	763,614		802,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 788,000 円／㎡]

世田谷 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,324,124	2,825,897	8,498,227	5,229,000	3,269,227	（　0.9385） 3,068,170	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	78,671,026 円　　　　（　 466,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.82	ＲＣ3	281.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	169 ㎡	11.2 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約３１㎡

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	100.82	89.3	90.02	3,600	324,072	1.0	324,072
							1.0	324,072
2～	住宅	100.82	89.3	90.02	3,700	333,074	1.0	333,074
							1.0	333,074
3～	住宅	80.10	86.5	69.30	3,800	263,340	1.0	263,340
							1.0	263,340
～

～

計		281.74	88.5	249.34		920,486		920,486
								920,486

⑨年額支払賃料	920,486 円　×　12ヶ月　＝　 11,045,832 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 249.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 397,947 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,443,779 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 572,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,871,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,486 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 920,486 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 443,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,324,124 円　　　　（　 67,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-603	3,579 ( 3,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,860 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-601	3,246 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,417
c	０５　　　　-602	2,999 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,528

世田谷 -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	90,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,201,597 円	11,443,779　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,000 円	90,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,000 円	90,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,825,897 円　（　　　　　　 16,721 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 281.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,229,000 円（　　　　　 30,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,324,124 円
②総費用	2,825,897 円
③純収益　①－②	8,498,227 円
④建物等に帰属する純収益	5,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,269,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,068,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,671,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466,000 円／㎡）