別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
世田谷 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -29 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘３丁目２７１１番２６
｢桜丘３－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東4m区道 水道、ガス、下水 千歳船橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ区道		 交通

施設		 千歳船橋駅　南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成している。当面は、現状の利用形態で推移するものと推定
される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線沿線を主とする住宅地域である。主たる需要者は、都心へ通勤する一次取得者をはじめ
とした個人、また規模の大きな土地は建売業者による取得も見られる。近隣地域は最寄駅からやや距離はあるが、概ね
良好な居住環境が形成されており、需給動向は堅調に推移している。市場で中心となる価格帯は、土地３０坪程度で６
千万円前後、細分化された新築戸建物件で７千万円～８千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地取引は、住環境を重視した居住目的が中心の住宅地域である。アパート等の賃貸需要も認められ、土地残余法を適
用したが、土地価格に見合うだけの賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められた。比準価格は実証的で信頼性の
高い事例から求められている。したがって、本件においては比準価格を重視することが妥当と判断し、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [104.0]
100		 573,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    558,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待
される。区内の不動産市況も堅調に推移して
いるが、金融資本市場の変動等の影響に留意
を要する。

最寄り駅から距離があるが徒歩圏であり、居
住環境が良好なことから、地価は強含みで推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５０１０
０８
-16		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.4m区道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ０５０１０
０８
-12		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０５０１０
１３
-4		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０５０１０
０１
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e ０５０１０
０１
-8		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m区道、
南4m、角地
１中専
高度2種最高19m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
610,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
570,219 		 100
[  97.0]
587,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
611,000 
b (　           ) 
766,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.8]
625,490 		 100
[ 112.5]
555,991 
578,000 
c (　           ) 
822,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
638,529 		 100
[ 111.1]
574,734 
598,000 
d (　           ) 
550,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
543,842 		 100
[  96.0]
566,502 
589,000 
e (　           ) 
655,785  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
630,203 		 100
[ 115.8]
544,217 
566,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +23.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    588,000 円／㎡]  



世田谷 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,867,051 
2,004,712 
5,862,339 
3,276,980 
2,585,359 		 （　0.9771）
2,526,154 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     64,773,179 円　　　　（　    329,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.00 ＬＳ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   197 ㎡     14.3 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積３５㎡程度）、６戸想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
2,900 
307,400 		 1.0  307,400 
1.0  307,400 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
3,100 
328,600 		 1.0  328,600 
1.0  328,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

636,000 		 636,000 
636,000 
⑨年額支払賃料        636,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,632,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         363,792 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似物件の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,995,792 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       439,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,556,023 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           636,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          636,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         305,018 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,867,051 円　　　　（　        39,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５
　　　　-1206		 3,435  
(   3,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
3,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５
　　　　-1207		 3,407  
(   3,266) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,308 
c ０５
　　　　-1910		 3,005  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,228 
世田谷 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 927,512 円  　　　        7,995,792　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      447,100 円  　　　　     52,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,004,712 円　（　　　　　　        10,176 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,276,980 円  
（　　　　　        16,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,867,051 円      
②総費用 2,004,712 円      
③純収益　①－② 5,862,339 円      
④建物等に帰属する純収益 3,276,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,585,359 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,526,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,773,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     329,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
世田谷 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -29 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘３丁目２７１１番２６
｢桜丘３－１８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東4m区道 水道、ガス、下水 千歳船橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ区道		 交通

施設		 千歳船橋駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 やや細分化傾向が見られるものの、既成住宅地域として概ね成熟しており、当面は現在の地域要因が維持される
ものと予測する。安定した住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小田急小田原線、東急田園都市線、同世田谷線を沿線とした住宅地域である。需要者は都心部等に
勤務する平均的所得水準の一次取得者が中心であり、買い替え需要も認められる。一定の利便性と住環境を備えた住宅
地域であり、値頃感のある中小規模画地の取引を中心に市場はやや強含みの動きとなっている。中心価格帯は、２００
㎡程度の既存敷地では１億円を超える水準、これより規模の小さい新築戸建では総額６～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在しており、市場では自用目的の取引を中心として、主として市
場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、土地取引において収
益性に基づき価格形成がなされる傾向は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -50                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    653,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [104.0]
100		 571,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    558,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は直近２年間では若干の減少傾向
で推移している。コロナ禍で一時落ち込んだ
住宅着工戸数は、分譲住宅を中心に持ち直し
ている。

地域要因に特段の変動はない。交通利便性は
やや劣るが、世田谷通り沿いには一定の店舗
等の集積が見られ、生活利便性は概ね良好で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.8
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５０１９
１１
-3		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ０５０１０
０１
-42		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０５０１０
１４
-16		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ０５０１０
１４
-4		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北4.1m、角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.8]
558,249 		 100
[  99.5]
561,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
583,000 
b (　           ) 
606,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
557,268 		 100
[  97.5]
571,557 
594,000 
c (　           ) 
704,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
676,305 		 100
[ 120.0]
563,588 
586,000 
d (　           ) 
729,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
679,702 		 100
[ 121.7]
558,506 
581,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +6.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



世田谷 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,645,833 
1,704,779 
5,941,054 
3,245,830 
2,695,224 		 （　0.9771）
2,633,503 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,525,718 円　　　　（　    343,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   197 ㎡     14.3 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均専有面積３５㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
2,883 
302,715 		 1.0  302,715 
1.0  302,715 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
2,972 
312,060 		 1.0  312,060 
1.0  312,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

614,775 		 614,775 
614,775 
⑨年額支払賃料        614,775 円　×　12ヶ月　＝　       7,377,300 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         352,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,730,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       386,505 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,343,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           614,775 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          614,775 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         296,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,645,833 円　　　　（　        38,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５
　　　　-1106		 2,865  
(   2,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
2,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,972 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５
　　　　-1703		 2,377  
(   2,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
2,836 
c ０５
　　　　-1805		 3,666  
(   3,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[109.0]
3,269 
世田谷 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,500 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 687,979 円  　　　        7,730,100　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,800 円  　　　　     52,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,704,779 円　（　　　　　　         8,654 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,245,830 円  
（　　　　　        16,476 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,645,833 円      
②総費用 1,704,779 円      
③純収益　①－② 5,941,054 円      
④建物等に帰属する純収益 3,245,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,695,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,633,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,368 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,525,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     343,000 円／㎡）