鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００４ -12	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
b	０５０１００３ -8	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
c	０５０１００３ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	０５０１０１５ -11	世田谷区		更地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	０５０１０１５ -19	世田谷区		更地	（　）	長方形	南4.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 724,418	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	715,185	100 [ 90.0]	794,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	811,000
b	(　 ) 741,918	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	733,917	100 [ 88.5]	829,285		846,000
c	(　 ) 818,229	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	727,315	100 [ 91.2]	797,495		813,000
d	(　 ) 930,781	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 124.8]	753,276	100 [ 94.9]	793,758		810,000
e	(　 ) 968,072	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 152.3]	641,356	100 [ 80.8]	793,757		810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +52.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 811,000 円／㎡]

世田谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,225,335	1,521,555	4,703,780	2,454,620	2,249,160	（　0.9771） 2,197,654	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	56,350,103 円　　　　（　 391,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	150 ％	150 ％	144 ㎡	9.9 m x 14.6 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専有面積２５㎡程度（１Ｋ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	3,350	251,250	1.0	251,250
							1.0	251,250
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	3,400	255,000	1.0	255,000
							1.0	255,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		506,250		506,250
								506,250

⑨年額支払賃料	506,250 円　×　12ヶ月　＝　 6,075,000 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 216,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺アパートの共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,291,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,976,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 244,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,225,335 円　　　　（　 43,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-314	3,339 ( 3,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,375	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,547 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-410	3,261 ( 3,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,540
c	０５　　　　-1614	3,513 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,773

世田谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,400 円	39,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	660,555 円	6,291,000　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,900 円	39,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,521,555 円　（　　　　　　 10,566 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,454,620 円（　　　　　 17,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,225,335 円
②総費用	1,521,555 円
③純収益　①－②	4,703,780 円
④建物等に帰属する純収益	2,454,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,249,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,197,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,350,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
世田谷 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -23

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　柘植　大徳

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

787,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区代田２丁目６６８番１６５｢代田２－２３－１６｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) 準防（その他）高度1種最高10m (60,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域	東5.4m区道	水道、ガス、下水	世田谷代田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．４ｍ区道

交通

施設

世田谷代田駅　南東方

300m

法令

規制

１低専
(60,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

「世田谷代田」と「下北沢」の２駅２路線利用可能な一般住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域であり、小田急線沿い
の開発による各種利便施設の整備に伴い発展的な推移が見込まれ、地価は持続的な上昇と予測いたします。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 811,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 418,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として区内北東部の小田急線沿線に広がる利便性・居住環境の良好な住宅地域。主な需要者は区内、隣
接区をはじめ広域的な範囲にわたり高所得者や資産家等の個人が中心で、地縁関係者を含め一次取得者層、買替層と多
様。小田急線沿いの開発整備により「下北沢」駅勢圏内の利便性が向上し住宅需要が高まる一方、供給不足から地価は
上昇傾向。需要の中心となる価格帯は土地価格１㎡当たり７０万～１１０万円、総額で１億～１．５億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「下北沢」駅勢圏内に存し、自己使用目的の戸建住宅が多く建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、取
引に当たっては賃料収入等の収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した意思決定による価格形成がなされてい
ます。したがって、「代田」地区に存する「下北沢」駅勢圏内の低層住宅地域における取引事例より試算された比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    764,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 -11                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    770,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した
景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上
昇による消費の下振れが懸念される。区内人
口はほぼ横這い。

小田急線沿いの開発で商業・公共利便施設が
整備され、下北沢駅勢圏に存する住宅地域の
利便性が向上しており、地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００３ -8	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
b	０５０１００５ -25	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北3.8m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
c	０５０１００４ -3	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、西4m、角地		１低専高度1種最低10m (70,150)
d	０５０１００３ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 741,918	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	733,917	100 [ 92.2]	796,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	812,000
b	(　 ) 825,133	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	829,259	100 [ 101.9]	813,797		830,000
c	(　 ) 796,436	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.3]	816,691	100 [ 104.0]	785,280		801,000
d	(　 ) 818,229	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	727,315	100 [ 93.1]	781,219		797,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 811,000 円／㎡]

世田谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,381,346	1,431,695	4,949,651	2,548,070	2,401,581	（　0.9771） 2,346,585	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	60,168,846 円　　　　（　 418,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	150 ％	150 ％	144 ㎡	9.9 m x 14.6 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りを単身者向け、専有面積２５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	3,400	255,000	1.0	255,000
							1.0	255,000
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	3,500	262,500	1.0	262,500
							1.0	262,500
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		517,500		517,500
								517,500

⑨年額支払賃料	517,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,210,000 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 239,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣における賃貸住宅の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,449,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,126,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	517,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 517,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 249,500 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,381,346 円　　　　（　 44,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-314	3,339 ( 3,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1611	3,398 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	3,470
c	０５　　　　-514	4,143 ( 3,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,883

世田谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,500 円	40,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	586,895 円	6,449,400　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,600 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,431,695 円　（　　　　　　 9,942 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,548,070 円（　　　　　 17,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,381,346 円
②総費用	1,431,695 円
③純収益　①－②	4,949,651 円
④建物等に帰属する純収益	2,548,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,401,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,346,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,168,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,000 円／㎡）