鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００５ -5	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m区道、南6m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)
b	０５０１００２ -25	世田谷区		更地	（　）	長方形	南6.4m区道、西4m、角地		１中専高度2種最高19m 地区計画等 (80,200)
c	０５０１９１６ -3	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、東6m、西6m、北4m、四方路		１低専高度1種最高10m 生産緑地地区 (74,140)
d	０５０１０１８ -16	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m区道、南西4.8m、南東4m、三方路		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,100)
e	０５０１９１６ -6	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、南6m、北6m、三方路		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,209,979	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,163,885	100 [ 116.4]	999,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 1,410,391	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,376,158	100 [ 137.8]	998,663		999,000
c	(　 ) 993,165	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	908,295	100 [ 93.0]	976,661		977,000
d	(　 ) 1,020,075	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	953,015	100 [ 99.9]	953,969		954,000
e	(　 ) 731,415	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	693,464	100 [ 69.2]	1,002,116		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 978,000 円／㎡]

世田谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地が最有効使用と判定されるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの敷地が最有効使用と判定されるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,919,319,144	1,707,035,445	12	1,060,000	3,514.50	405,000	4,048.00
⑧開発法による価格	1,212,283,699 円　　　　（　 952,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,273 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,273.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
455.41 ㎡	4,048.00 ㎡	3,609.00 ㎡	439.00 ㎡	3,514.50 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 318.0 ％）	（ 283.5 ％）	（ 34.5 ％）	（ 86.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度2種最高45m 高度地区最低7m	79 ％	300 ％	284 ％	間口奥行	45.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,060,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,060,000 円／㎡　　×　　 3,514.50 ㎡　　＝　　　　 3,725,370,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,725,370,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 405,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 417,150 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 417,150 円／㎡　　×　　　 4,048.00 ㎡　　＝　　　　 1,688,623,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,725,370,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 409,790,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,098,413,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	298,029,600 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 249,063,337 円
	販売総額(2期)	2,682,266,400 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,098,337,005 円
	販売総額(3期)	745,074,000 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 571,918,802 円
収入合計		－	－	－	－	2,919,319,144 円
支出	建築工事費(1期)	168,862,320 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 156,569,143 円
	建築工事費(2期)	168,862,320 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 143,820,038 円
	建築工事費(3期)	1,350,898,560 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,056,807,943 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	245,874,420 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 221,606,615 円
	販売管理費(2期)	163,916,280 円	( 40 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 128,231,706 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,707,035,445 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,919,319,144 円　　－　　　　　　 1,707,035,445 円　　＝　　　　　 1,212,283,699 円 952,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
世田谷 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -7

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　進藤　俊二

TEL.

鑑定評価額

1,220,000,000 円

１㎡当たりの価格

962,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力６丁目４４番１｢等々力６－１３－１２｣				②地積　(㎡)	1,273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度2種最高45m 高度地区最低7m (79,284)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＲＣ10	マンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域	北25m都道、南東側道	水道、ガス、下水	尾山台 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

尾山台駅

730m

法令

規制

１住居
(70,300)
防火
高度2種最高45m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域である。地域要因に特段の変動等はなく、当面は
現状の利用形態で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 985,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 951,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区をはじめ城西地区にあって、中高層マンション等が立地する住宅地域である。区内のマンショ
ン需要が底堅いなか、マンション開発適地は供給不足が常態化していることに対し、デベロッパー等による用地取得需
要は堅調さが持続している。市場での価格帯は画地条件等により幅があるが、マンション適地で１種１１０万～１３０
万円程度、新築分譲マンションは７０㎡程度のファミリータイプで７千万～８千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用はマンション用地であり、取引事例比較法、開発法を適用した。取引事例は、同一需給圏内の類似地域で発
生した代替競争関係の認められるものを採用し、要因比較等は適切に行われ、比準価格の実証性は高い。開発法は、マ
ンション分譲による投資採算性の観点から説得力の高い価格が試算された。本件では対象標準地の特性から開発法によ
る価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 884,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[103.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

953,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待
される。区内の不動産市況も堅調に推移して
いるが、金融資本市場の変動等の影響に留意
を要する。

路線沿いの共同住宅地として熟成し、マンシ
ョン用地に対する需要も底堅い。供給不足が
続くなか、有効需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１９１６ -3	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、東6m、西6m、北4m、四方路		１低専高度1種最高10m 生産緑地地区 (74,140)
b	０５０１００２ -25	世田谷区		更地	（　）	長方形	南6.4m区道、西4m、角地		１中専高度2種最高19m 地区計画等 (80,200)
c	０５０１００５ -5	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m区道、南6m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)
d	０５０１９１６ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m区道、南5m、角地		１中専高度2種最高19m 地区計画等 (85,228)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 993,165	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	908,295	100 [ 93.0]	976,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	977,000
b	(　 ) 1,410,391	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,376,158	100 [ 133.0]	1,034,705		1,030,000
c	(　 ) 1,209,979	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,163,885	100 [ 116.4]	999,901		1,000,000
d	(　 ) 1,072,260	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,078,506	100 [ 110.8]	973,381		973,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 985,000 円／㎡]

世田谷 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,864,237,650	1,653,519,266	12	1,040,000	3,514.50	391,000	4,048.00
⑧開発法による価格	1,210,718,384 円　　　　（　 951,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,273 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,273.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
455.41 ㎡	4,048.00 ㎡	3,609.00 ㎡	439.00 ㎡	3,514.50 ㎡	ＲＣ・11F ( 50 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.8 ％）	（ 318.0 ％）	（ 283.5 ％）	（ 34.5 ％）	（ 86.82 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度2種最高45m 高度地区最低7m	79 ％	300 ％	284 ％	間口奥行	45.0 ｍ 28.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,040,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,040,000 円／㎡　　×　　 3,514.50 ㎡　　＝　　　　 3,655,080,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,655,080,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 391,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 402,730 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 402,730 円／㎡　　×　　　 4,048.00 ㎡　　＝　　　　 1,630,251,040 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,655,080,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 402,058,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,032,309,840 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	292,406,400 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 244,364,028 円
	販売総額(2期)	2,631,657,600 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,058,745,740 円
	販売総額(3期)	731,016,000 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 561,127,882 円
収入合計		－	－	－	－	2,864,237,650 円
支出	建築工事費(1期)	163,025,104 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,156,876 円
	建築工事費(2期)	163,025,104 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 138,848,481 円
	建築工事費(3期)	1,304,200,832 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,020,276,311 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	241,235,280 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 217,425,358 円
	販売管理費(2期)	160,823,520 円	( 40 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 125,812,240 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,653,519,266 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,864,237,650 円　　－　　　　　　 1,653,519,266 円　　＝　　　　　 1,210,718,384 円 951,000 円／㎡