鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００６ -18	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	南西3.8m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０５０１００６ -7	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０５０１００１ -25	世田谷区		建付地	（　）	不整形	北15m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０５０１０１１ -26	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	北西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０５０１０１３ -17	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m区道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 582,985	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	626,584	100 [ 105.9]	591,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	592,000
b	(　 ) 675,587	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	649,207	100 [ 105.0]	618,292		618,000
c	(　 ) 421,821	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	606,820	100 [ 101.6]	597,264		597,000
d	(　 ) 394,442	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.7]	560,699	100 [ 94.9]	590,831		591,000
e	(　 ) 573,737	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	538,916	100 [ 89.3]	603,489		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

世田谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,066,726	1,291,063	3,775,663	2,161,810	1,613,853	（　0.9771） 1,576,896	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	40,433,231 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	132 ㎡	8.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りを単身者向け、専有面積２５～３５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	3,100	201,500	1.0	201,500
							1.0	201,500
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	3,200	208,000	1.0	208,000
							1.0	208,000
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		409,500		409,500
								409,500

⑨年額支払賃料	409,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,914,000 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 207,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,121,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,865,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 409,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,066,726 円　　　　（　 38,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1705	3,592 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1413	2,932 ( 2,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,962
c	０５　　　　-1111	3,472 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,472

世田谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,200 円	34,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	563,363 円	5,121,480　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,063 円　（　　　　　　 9,781 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,161,810 円（　　　　　 16,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,066,726 円
②総費用	1,291,063 円
③純収益　①－②	3,775,663 円
④建物等に帰属する純収益	2,161,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,613,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,576,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,433,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
世田谷 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -1

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　松浦　理映子

TEL.

鑑定評価額

77,600,000 円

１㎡当たりの価格

588,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜上水５丁目４８０番１２｢桜上水５－４０－１０｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	桜上水 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北４ｍ区
道

交通

施設

桜上水駅南西方

420m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅を中心にアパート等も見られる旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はない
ことから当分は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 603,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内の京王線を中心とする鉄道沿線の住宅地域である。需要者は戸建住宅地として自己利用目的
で取得する地縁を有する個人や他区から流入した買替層等であり、纏まった画地規模を有する物件については不動産業
者の参入も見られる。居住環境や利便性は比較的良好で、代替競争等の関係にある不動産との比較において需要は堅調
であり、土地価格は上昇傾向で推移している。需要の中心は７千万円前後から８千万円と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心にアパート等も見られる桜上水駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己
利用を目的とするものである。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益は確保できず
収益価格は相対的に低い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、類似性が認められる代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -50 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 653,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[113.3]

[100.0]
100

591,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、緩やかに持ち直している。
海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制
約、金融資本市場の変動等に注視が必要であ
る。

不動産市況以外に不動産の価格に影響を与え
る地域要因の変動はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５０１００１ -25	世田谷区		建付地	（　）	不整形	北15m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０５０１０１４ -8	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	東5.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０５０１０１３ -17	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m区道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (50,80)
d	０５０１０１１ -3	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北西5.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,821	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	606,820	100 [ 101.9]	595,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 451,157	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	595,055	100 [ 99.9]	595,651		596,000
c	(　 ) 573,737	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	538,916	100 [ 88.4]	609,633		610,000
d	(　 ) 537,999	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	537,999	100 [ 88.1]	610,669		611,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 603,000 円／㎡]

世田谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,708,550	1,131,153	3,577,397	1,775,900	1,801,497	（　0.9771） 1,760,243	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	45,134,436 円　　　　（　 342,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	132 ㎡	8.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用の軽量鉄骨造２階建（１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下を想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	3,150	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	3,200	192,000	1.0	192,000
							1.0	192,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		381,000		381,000
								381,000

⑨年額支払賃料	381,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,572,000 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 187,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,759,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,521,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 183,690 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,708,550 円　　　　（　 35,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５　　　　-1111	3,472 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５　　　　-1705	3,592 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,454
c	０５　　　　-1706	2,547 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,739

世田谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,500 円	29,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	518,753 円	4,759,200　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,700 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,131,153 円　（　　　　　　 8,569 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,775,900 円（　　　　　 13,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,708,550 円
②総費用	1,131,153 円
③純収益　①－②	3,577,397 円
④建物等に帰属する純収益	1,775,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,801,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,760,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,134,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,000 円／㎡）