鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０３ -4	大田区		建付地	（　）	長方形	南東16m区道、中間画地		工専 (70,200)
b	Ｒ４１１１６ -906	大田区		建付地	（　）	長方形	北40m区道、中間画地		工専 (70,200)
c	Ｒ４１１１５ -34	大田区		建付地	（　）	長方形	北西16m区道、中間画地		工専 (70,200)
d	Ｒ３７１０９ -21	大田区		建付地	（　）	長方形	東12m道路、南10m、角地		準工地区計画等 (80,300)
e	Ｒ３７１１６ -13	大田区		更地	（　）	長方形	南7.2m区道、西6.2m、角地		準工高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,636	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,454	100 [ 92.8]	402,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 419,589	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,471	100 [ 97.9]	447,876		448,000
c	(　 ) 314,055	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,130	100 [ 92.8]	354,666		355,000
d	(　 ) 284,092	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	294,849	100 [ 106.0]	278,159		278,000
e	(　 ) 480,000	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	494,171	100 [ 118.4]	417,374		417,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

大田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,937,904	22,366,740	81,571,164	52,260,500	29,310,664	（　0.9561） 28,023,926	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	757,403,405 円　　　　（　 348,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,080.00	Ｓ4	4,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,178 ㎡	35.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,100	2,268,000	6.0	13,608,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,100	2,268,000	6.0	13,608,000
							0.0	0
3～ 4	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,100	2,268,000	6.0	13,608,000
							0.0	0
～

～

計		4,320.00	100.0	4,320.00		9,072,000		54,432,000
								0

⑨年額支払賃料	9,072,000 円　×　12ヶ月　＝　 108,864,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込で配分不可
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,864,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,443,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,420,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,432,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 517,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,937,904 円　　　　（　 47,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０３　　　　-34	2,189 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０３　　　　-35	2,488 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,304
c	Ｒ５１２１６　　　　-48	2,098 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,037

大田 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,938,000 円	823,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,810,240 円	108,864,000　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,977,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,995,500 円	823,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	823,000 円	823,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	823,000 円	823,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,366,740 円　（　　　　　　 10,269 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	823,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,260,500 円（　　　　　 23,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,937,904 円
②総費用	22,366,740 円
③純収益　①－②	81,571,164 円
④建物等に帰属する純収益	52,260,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,310,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,023,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 757,403,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 9-1

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　市川　正美

TEL.

鑑定評価額

795,000,000 円

１㎡当たりの価格

365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東糀谷６丁目１３３５番１外｢東糀谷６－２－１６｣				②地積　(㎡)	2,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場兼事務所ＲＣ4	工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	穴守稲荷 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ区道

交通

施設

穴守稲荷駅北方

1.4km

法令

規制

工専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域。地域要因については、格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及び湾岸エリアの工業地域。羽田空港に近く、首都高速、産業道路、環状八号線等へのアクセス
が良好な地域。需要者は倉庫業・物流関連企業、不動産会社等が中心。東京圏内の物流倉庫等として需要は底堅い。ｅ
コマースの増加に伴う物流施設への需要の増大や湾岸エリアの供給がタイトから地価は強含み。需要の中心となる価格
帯は３０万円／㎡～５０万円／㎡程度。工業地の価格は個別性が強く中心価格帯には幅があるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、倉庫、工場等の工業地域の市場の取引の実態を基に求めた価格で収益価格は対象標準地が生み出すであろ
う収益を基に求めた価格である。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。需要者は、倉庫業や製造業を営む一般法人
、物流倉庫を運用投資する不動産会社等。需要者は収益性・投資採算性と市場の取引価格を検討して意思決定を行なう
ものと思料する。以上から比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾
向が見受けられる。しかし、金融資本市場の
変動等に留意する必要がある。

幹線道路や羽田空港への接近性に優れた地域
。地域要因に特段の変動はない。

市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動
はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１６ -906	大田区		建付地	（　）	長方形	北40m区道、中間画地		工専 (70,200)
b	Ｒ４７１０６ -23	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m区道、北東18m、角地		工専 (80,200)
c	Ｒ４７１１４ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	北西18m区道、中間画地		工専 (70,200)
d	Ｒ５１１０３ -4	大田区		建付地	（　）	長方形	南東16m区道、中間画地		工専 (70,200)
e	Ｒ５１１１１ -21	大田区		建付地	（　）	不整形	西5m区道、中間画地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,589	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,471	100 [ 97.9]	447,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 318,687	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	314,438	100 [ 85.3]	368,626		369,000
c	(　 ) 296,139	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,912	100 [ 86.2]	354,886		355,000
d	(　 ) 363,636	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,454	100 [ 92.8]	402,429		402,000
e	(　 ) 326,218	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	349,568	100 [ 94.9]	368,354		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

大田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,805,128	21,089,280	72,715,848	43,815,000	28,900,848	（　0.9351） 27,025,183	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	730,410,351 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,080.00	Ｓ4	4,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,178 ㎡	35.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建物流倉庫を１棟貸しすることを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,900	2,052,000	3.0	6,156,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,900	2,052,000	3.0	6,156,000
							0.0	0
3～ 4	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,900	2,052,000	3.0	6,156,000
							0.0	0
～

～

計		4,320.00	100.0	4,320.00		8,208,000		24,624,000
								0

⑨年額支払賃料	8,208,000 円　×　12ヶ月　＝　 98,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	１棟貸しを想定するため共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,496,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,924,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,571,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,624,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 233,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,805,128 円　　　　（　 43,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０３　　　　-34	2,189 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０４　　　　-60	2,670 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,444
c	Ｒ５１２０４　　　　-62	1,806 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,846

大田 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,450,000 円	690,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,417,280 円	98,496,000　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,977,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,865,000 円	690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,089,280 円　（　　　　　　 9,683 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	690,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,815,000 円（　　　　　 20,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,805,128 円
②総費用	21,089,280 円
③純収益　①－②	72,715,848 円
④建物等に帰属する純収益	43,815,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,900,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,025,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730,410,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）