鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１４ -16	大田区		貸家建付地	（　）	台形	南東3.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
b	Ｒ４７１１３ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北8.2m区道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ４１１０５ -36	大田区		建付地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ４７１１４ -9	大田区		更地	（　）	長方形	東9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	Ｒ４７１０１ -24	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、南西3.6m、準角地		近商高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 652,339	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,647	100 [ 94.3]	709,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	688,000
b	(　 ) 783,341	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	793,228	100 [ 113.2]	700,731		680,000
c	(　 ) 645,563	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,386	100 [ 104.6]	641,860		623,000
d	(　 ) 656,383	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	674,762	100 [ 104.9]	643,243		624,000
e	(　 ) 731,785	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	742,547	100 [ 106.3]	698,539		678,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 659,000 円／㎡]

大田 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,808,757	3,978,274	11,830,483	7,538,300	4,292,183	（　0.9563） 4,104,615	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	105,246,538 円　　　　（　 508,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	145.50	ＲＣ4	404.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	207 ㎡	13.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～４階をシングルタイプ（１Ｋ）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.50	84.1	122.40	4,500	550,800	6.0	3,304,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	111.30	94.6	105.30	3,000	315,900	1.0	315,900
							1.0	315,900
4～ 4	住宅	36.30	87.6	31.80	3,050	96,990	1.0	96,990
							1.0	96,990
～

～

計		404.40	90.2	364.80		1,279,590		4,033,590
								728,790

⑨年額支払賃料	1,279,590 円　×　12ヶ月　＝　 15,355,080 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 364.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 875,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,230,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 811,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,419,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,033,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 728,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 351,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,808,757 円　　　　（　 76,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１４　　　　-11	3,063 ( 3,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１４　　　　-12	2,999 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	2,971
c	Ｒ５１２１４　　　　-13	3,437 ( 3,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,281

大田 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	726,000 円	121,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,736,674 円	16,230,600　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,978,274 円　（　　　　　　 19,219 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 404.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,538,300 円（　　　　　 36,417 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,808,757 円
②総費用	3,978,274 円
③純収益　①－②	11,830,483 円
④建物等に帰属する純収益	7,538,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,292,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,104,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,246,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 508,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-34

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　市川　正美

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

626,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区上池台３丁目７５３番２｢上池台３－４５－３｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	不整形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南東15m区道	水道、ガス、下水	西馬込 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

西馬込駅北西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はないことから当面
は現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 526,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及びその周辺区の近隣商業地域。需要者の中心は、個人事業者・不動産事業法人等。個人は店舗
併用住宅地、不動産事業法人等は店舗付共同住宅地として利用されるのが一般的と思料する。最寄り駅よりやや遠いが
準幹線道路沿いに位置し、底堅い需要があり価格は上昇傾向。取引の中心価格帯は１㎡当たり５５万円／㎡～８０万円
／㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、大田区内の近隣商業地域の事例等を収集し、実証的な価格が求められた。また、収益価格は中層の店舗兼
共同住宅を想定して土地残余法を適用した。主な需要層は、周辺の取引相場に加え、収益性も考慮して意志決定を行う
であろうことから、収益価格にも一定の説得力が認められる。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 852,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[137.6]

[ 97.0]
100

626,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾
向が見受けられる。しかし、金融資本市場の
変動等に留意する必要がある。

学研通り沿いに店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ
近隣商業地域で需要は底堅く、地価は上昇傾
向。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +9.2
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１２ -17	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.2m区道、北東2.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	Ｒ５１１１５ -1	大田区		底地	（　）	不整形	北東32m都道、北西25m、角地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
c	Ｒ４７１１１ -15	大田区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (84,300)
d	Ｒ５１１０４ -19	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m区道、南5.5m、角地		近商高度地区3種日影規制 (100,300)
e	Ｒ４７１１３ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北8.2m区道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 822,029	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	889,965	100 [ 120.2]	740,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	718,000
b	(　 309,653) 1,032,177	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	1,038,255	100 [ 135.0]	769,078		746,000
c	(　 ) 536,250	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,946	100 [ 82.9]	668,210		648,000
d	(　 ) 989,242	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	965,689	100 [ 127.0]	760,385		738,000
e	(　 ) 783,341	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	793,228	100 [ 115.3]	687,969		667,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

大田 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,673,594	3,944,781	11,728,813	7,289,100	4,439,713	（　0.9563） 4,245,698	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	108,864,051 円　　　　（　 526,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.50	ＲＣ4	404.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	207 ㎡	13.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～４階を単身者向け（１Ｋ）の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.50	84.1	122.40	4,300	526,320	6.0	3,157,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	111.30	94.6	105.30	3,050	321,165	1.0	321,165
							1.0	321,165
3～ 3	住宅	111.30	94.6	105.30	3,060	322,218	1.0	322,218
							1.0	322,218
4～ 4	住宅	36.30	87.6	31.80	3,070	97,626	1.0	97,626
							1.0	97,626
～

計		404.40	90.2	364.80		1,267,329		3,898,929
								741,009

⑨年額支払賃料	1,267,329 円　×　12ヶ月　＝　 15,207,948 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 364.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 875,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,083,468 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,279,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,898,929 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 741,009 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 357,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,673,594 円　　　　（　 75,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０４　　　　-53	2,776 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０４　　　　-54	2,583 ( 2,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,955
c	Ｒ５１２０４　　　　-55	3,312 ( 3,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,829

大田 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,769,181 円	16,083,468　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,944,781 円　（　　　　　　 19,057 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 404.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,289,100 円（　　　　　 35,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,673,594 円
②総費用	3,944,781 円
③純収益　①－②	11,728,813 円
④建物等に帰属する純収益	7,289,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,439,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,245,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,864,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 526,000 円／㎡）