鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１０１ -22	大田区		建付地	（　）	不整形	西47.5m国道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,348)
b	Ｒ５１１０６ -21	大田区		建付地	（　）	不整形	西26m都道、南3.3m、角地		準住居高度3種最低7m 地区計画等 (80,297)
c	Ｒ３７１０４ -902	大田区		建付地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
d	Ｒ４７１０８ -7	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m都道、東4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,300)
e	Ｒ５１１２０ -5	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、南8.5m、角地		準工高度3種最低7m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 892,898	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,009,447	100 [ 122.9]	821,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	846,000
b	(　 ) 1,188,580	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.6]	938,109	100 [ 108.3]	866,213		892,000
c	(　 ) 758,000	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	801,964	100 [ 103.7]	773,350		797,000
d	(　 ) 866,295	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	877,336	100 [ 103.2]	850,132		876,000
e	(　 ) 803,043	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	782,393	100 [ 100.3]	780,053		803,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 842,000 円／㎡]

大田 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,231,786	29,083,697	71,148,089	51,397,500	19,750,589	（　0.9353） 18,472,726	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	473,659,641 円　　　　（　 690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	287.12	ＲＣ14	2,763.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	358 ％	686 ㎡	20.3 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階フロア貸し店舗、３階～９階は１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度、１０階～１４階は２ＤＫ・平均専有面積５０㎡程度を想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

２階店舗は外階段利用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.12	57.6	165.30	5,000	826,500	10.0	8,265,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	239.77	100.0	239.77	3,500	839,195	6.0	5,035,170
							0.0	0
3～ 9	住宅	204.28	88.8	181.42	3,030	549,703	1.0	549,703
							1.0	549,703
10～14	住宅	161.34	94.6	152.70	3,090	471,843	1.0	471,843
							1.0	471,843
～

計		2,763.55	88.2	2,438.51		7,872,831		19,507,306
								6,207,136

⑨年額支払賃料	7,872,831 円　×　12ヶ月　＝　 94,473,972 円
⑩a共益費（管理費）	225 円／㎡　×　 2,438.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,583,977 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,057,949 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,108,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	97,053,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,507,306 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 185,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,207,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,992,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,231,786 円　　　　（　 146,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０８　　　　-29	3,490 ( 3,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [110.9]	100 [101.0]	3,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,161 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０８　　　　-30	3,027 ( 2,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [111.9]	100 [ 98.0]	3,101
c	Ｒ５１２０８　　　　-31	3,161 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.7]	100 [104.0]	2,952

大田 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,950,000 円	825,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	14,506,997 円	102,161,949　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 964,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,012,500 円	825,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	825,000 円	825,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,083,697 円　（　　　　　　 42,396 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	825,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,763.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,397,500 円（　　　　　 74,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,231,786 円
②総費用	29,083,697 円
③純収益　①－②	71,148,089 円
④建物等に帰属する純収益	51,397,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,750,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,472,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,659,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-31

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　戸谷　涼賀

TEL.

鑑定評価額

535,000,000 円

１㎡当たりの価格

780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東糀谷３丁目１６６番２内｢東糀谷３－６－１２｣				②地積　(㎡)	686 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m (100,358)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域	南30m国道、西側道	水道、ガス、下水	大鳥居 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大鳥居駅東方

100m

法令

規制

商業
(100,358)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維
持しながら推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 845,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 699,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、不動産事業法人が
中心で、低層階を物販飲食店舗、中高層階を共同住宅とした建物用途が多い。幹線及び準幹線道路沿いの商業地に対す
る需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立
地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集
では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元
についても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価
格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 828,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[113.8]

[103.0]
100

782,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的
金融環境などを背景に、商業地に対する需要
は、力強さを欠くものの、堅調に推移してい
る。

高層店舗兼共同住宅とホテルの多い環八通り
沿いの路線商業地域である。店舗兼共同住宅
地に対する需要は堅調に推移している。

標準的画地の価格形成要因と比較して上記の
個別的要因がある。なお、格別の変動要因は
なく、近隣地域内における競争力は中位であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１０１ -22	大田区		建付地	（　）	不整形	西47.5m国道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,348)
b	Ｒ４７１０８ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、南3.6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	Ｒ４７１０８ -7	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m都道、東4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,300)
d	Ｒ３７１０４ -902	大田区		建付地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 892,898	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,009,447	100 [ 127.4]	792,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	816,000
b	(　 698,812) 759,578	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	770,014	100 [ 105.3]	731,257		753,000
c	(　 ) 866,295	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	877,336	100 [ 96.7]	907,276		934,000
d	(　 ) 758,000	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	801,964	100 [ 93.0]	862,327		888,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 845,000 円／㎡]

大田 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,852,701	27,319,705	70,532,996	50,525,300	20,007,696	（　0.9353） 18,713,198	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	479,825,590 円　　　　（　 699,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	287.12	ＲＣ14	2,763.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	358 ％	686 ㎡	20.3 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫ及び２ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０～５０㎡程度。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.12	57.6	165.30	4,850	801,705	8.0	6,413,640
							0.0	0
2～ 2	店舗	239.77	100.0	239.77	3,300	791,241	6.0	4,747,446
							0.0	0
3～ 9	住宅	204.28	88.8	181.42	2,900	526,118	1.0	526,118
							1.0	526,118
10～14	住宅	161.34	94.6	152.70	3,000	458,100	1.0	458,100
							1.0	458,100
～

計		2,763.55	88.2	2,438.51		7,566,272		17,134,412
								5,973,326

⑨年額支払賃料	7,566,272 円　×　12ヶ月　＝　 90,795,264 円
⑩a共益費（管理費）	270 円／㎡　×　 2,438.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,900,772 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,696,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,990,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,810,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,134,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,973,326 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,879,890 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,852,701 円　　　　（　 142,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１６　　　　-43	3,573 ( 3,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２１６　　　　-44	3,529 ( 3,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,025
c	Ｒ５１２１６　　　　-45	3,325 ( 3,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,993

大田 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,866,000 円	811,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	12,974,005 円	99,800,036　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 964,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,893,500 円	811,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,319,705 円　（　　　　　　 39,825 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	811,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,763.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,525,300 円（　　　　　 73,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,852,701 円
②総費用	27,319,705 円
③純収益　①－②	70,532,996 円
④建物等に帰属する純収益	50,525,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,007,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,713,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479,825,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 699,000 円／㎡）