鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１１ -3	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
b	Ｒ４７１１１ -15	大田区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (84,300)
c	Ｒ５１１２０ -16	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種最高 (100,252)
d	Ｒ５１１０７ -19	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東3.4m私道、南西3.3m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 543,893	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,561	100 [ 110.1]	512,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	513,000
b	(　 ) 536,250	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,946	100 [ 110.1]	503,130		503,000
c	(　 ) 489,270	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	494,114	100 [ 98.9]	499,610		500,000
d	(　 ) 558,343	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,668	100 [ 99.3]	542,465		542,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

大田 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,555,082	2,282,357	7,272,725	4,899,950	2,372,775	（　0.9547） 2,265,288	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	58,084,308 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.40	Ｓ4	273.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	8.7 m x 14.4 m	前面道路：区道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～４階は１ＤＫ～１ＬＤＫタイプの約３５㎡～４５㎡程度の住宅と想定した。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.40	95.9	74.26	3,300	245,058	4.0	980,232
							0.0	0
2～ 2	住宅	71.46	90.5	64.70	3,000	194,100	1.0	194,100
							1.0	194,100
3～ 3	住宅	71.46	90.5	64.70	3,000	194,100	1.0	194,100
							1.0	194,100
4～ 4	住宅	53.10	87.3	46.34	3,100	143,654	1.0	143,654
							1.0	143,654
～

計		273.42	91.4	250.00		776,912		1,512,086
								531,854

⑨年額支払賃料	776,912 円　×　12ヶ月　＝　 9,322,944 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 450,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,772,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 488,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,284,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,512,086 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 531,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 256,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,555,082 円　　　　（　 76,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１９　　　　-28	4,289 ( 4,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１９　　　　-29	3,299 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,749
c	Ｒ５１２１９　　　　-30	3,448 ( 3,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,873

大田 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,000 円	75,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	918,657 円	9,772,944　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 641,700 円	75,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,500 円	75,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,500 円	75,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,282,357 円　（　　　　　　 18,259 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,500,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 273.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,899,950 円（　　　　　 39,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,555,082 円
②総費用	2,282,357 円
③純収益　①－②	7,272,725 円
④建物等に帰属する純収益	4,899,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,372,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,265,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,084,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-30

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

TEL.

鑑定評価額

62,100,000 円

１㎡当たりの価格

497,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区新蒲田１丁目３９番６｢新蒲田１－１４－１８｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ3F1B	小売店舗、マンション等が混在する商業地域	西7.1m区道	水道、ガス、下水	蒲田 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．１ｍ区道

交通

施設

蒲田駅南西方

840m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

蒲田駅への徒歩圏内の住宅地を背後地とする近隣商業地という位置づけであり、格別の変動要因はなく当分の間
は現状を維持するものと判断する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 529,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 438,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線蒲田駅、東急池上線蓮沼駅、東急多摩川線矢口渡駅等を最寄駅とする大田区内の
近隣商業地域の圏域である。需要者は地縁のある事業者、不動産業者である。蒲田駅からやや距離があるため、繁華性
が劣る。賃貸住宅に住む単身者が多い地域である。１階は店舗、２階以上は住宅という店舗併用の共同住宅の需要が高
い。市場の中心価格帯は土地６０㎡、建物１００㎡で５，５００万円位である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の所在する地域は中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。繁華性は低く、自用の店舗が多く、賃貸
に供されていても建物の一部で、外は自用に供されている場合も多い。その様な地域では、収益物件の成熟度が劣り、
収益価格が低く試算されることが多い。したがって実証性に優れた比準価格を重視しながらも、商業地としての収益性
も考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に収益価格を関連づけて対象標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 598,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

497,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的
な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上
昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著
しく変動中。

蒲田駅周縁の住宅地のイメージが強く、商業
地としては認知度が低い。住民の利便性を図
る複合施設のカムカム新蒲田開設。地域住民
の憩いの場に。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１１ -15	大田区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (84,300)
b	Ｒ４７１１１ -3	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
c	Ｒ３７１１４ -31	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
d	Ｒ５１１１５ -21	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,250	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,946	100 [ 106.0]	522,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	523,000
b	(　 ) 543,893	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,561	100 [ 105.1]	537,166		537,000
c	(　 ) 430,024	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,675	100 [ 85.9]	528,143		528,000
d	(　 ) 371,471	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	418,111	100 [ 79.2]	527,918		528,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 529,000 円／㎡]

大田 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,936,616	2,456,071	7,480,545	5,243,920	2,236,625	（　0.9547） 2,135,306	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	54,751,436 円　　　　（　 438,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.40	Ｓ4	273.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	8.7 m x 14.4 m	前面道路：区道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は各１ＤＫ～１ＬＤＫタイプの約３０㎡～３５㎡、４階５０㎡弱の共同住宅とした。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.40	95.9	74.26	3,721	276,321	6.0	1,657,926
							0.0	0
2～ 2	住宅	71.46	90.5	64.70	3,101	200,635	1.0	200,635
							1.0	200,635
3～ 3	住宅	71.46	90.5	64.70	3,101	200,635	1.0	200,635
							1.0	200,635
4～ 4	住宅	53.10	87.3	46.34	3,008	139,391	1.0	139,391
							1.0	139,391
～

計		273.42	91.4	250.00		816,982		2,198,587
								540,661

⑨年額支払賃料	816,982 円　×　12ヶ月　＝　 9,803,784 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 450,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,253,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,689 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,741,095 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,198,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 540,661 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 174,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,936,616 円　　　　（　 79,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１２　　　　-20	3,308 ( 3,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,235 円/㎡　月額支払賃料（　 3,101 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２１３　　　　-1	3,223 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,323
c	Ｒ５１２１９　　　　-29	3,299 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,140

大田 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,800 円	80,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,004,871 円	10,253,784　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 686,800 円	80,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,456,071 円　（　　　　　　 19,649 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,800,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 273.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,243,920 円（　　　　　 41,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,936,616 円
②総費用	2,456,071 円
③純収益　①－②	7,480,545 円
④建物等に帰属する純収益	5,243,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,236,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,135,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,751,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 438,000 円／㎡）