鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１７ -28	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東32m都道、南東5.3m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
b	Ｒ５１１０８ -24	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、北6.3m、東4m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ４７１０７ -19	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東2.7m、二方路		近商 (100,400)
d	Ｒ５１１１７ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種特別用途地区 (86,279)
e	Ｒ３７１１５ -905	大田区		建付地	（　）	長方形	南東7.4m区道、北西5m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 813,855	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	809,942	100 [ 123.4]	656,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 851,600	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	746,901	100 [ 114.4]	652,885		653,000
c	(　 ) 567,286	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	616,462	100 [ 98.4]	626,486		626,000
d	(　 ) 560,382	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	570,469	100 [ 95.1]	599,862		600,000
e	(　 ) 554,471	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	565,237	100 [ 93.8]	602,598		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

大田 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,390,217	4,686,418	11,703,799	8,535,100	3,168,699	（　0.9563） 3,030,227	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	77,698,128 円　　　　（　 495,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.02	ＲＣ6	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３５㎡前後。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.56	86.7	75.90	3,300	250,470	4.0	1,001,880
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.08	90.4	72.38	3,000	217,140	1.0	217,140
							1.0	217,140
3～ 3	住宅	80.08	90.4	72.38	3,100	224,378	1.0	224,378
							1.0	224,378
4～ 5	住宅	80.08	90.4	72.38	3,100	224,378	1.0	224,378
							1.0	224,378
6～ 6	住宅	52.12	89.0	46.38	3,200	148,416	1.0	148,416
							1.0	148,416

計		460.00	89.5	411.80		1,289,160		2,040,570
								1,038,690

⑨年額支払賃料	1,289,160 円　×　12ヶ月　＝　 15,469,920 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 411.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,235,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,705,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 835,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,870,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,040,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,038,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 500,778 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,390,217 円　　　　（　 104,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１６　　　　-40	3,154 ( 3,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１６　　　　-41	2,947 ( 2,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,102
c	Ｒ５１２１６　　　　-42	2,905 ( 2,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,028

大田 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	822,000 円	137,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,255,218 円	16,705,320　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,686,418 円　（　　　　　　 29,850 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,535,100 円（　　　　　 54,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,390,217 円
②総費用	4,686,418 円
③純収益　①－②	11,703,799 円
④建物等に帰属する純収益	8,535,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,168,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,030,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,698,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-29

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井上　康

TEL.

鑑定評価額

90,600,000 円

１㎡当たりの価格

577,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北５丁目１３４番２｢大森北５－９－１１｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域	南東25m区道	水道、ガス、下水	平和島 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ区道

交通

施設

平和島駅　西方

750m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められないこ
とから、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 602,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 387,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区及び隣接区の京急線、ＪＲ京浜東北線、東急線沿線の商業地域。需要者は地縁的選好性の強い個人
事業者又は不動産事業法人等。１階を店舗、２階以上を住宅とする用途が多い。不動産投資への意欲は高いことから幹
線道路及び準幹線道路沿い商業地の地価は上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なるが標準的画地規模の土
地で６千万円から１億円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層共同住宅、店舗が多い商業地域で、収益性に着目した物件の需要が多い地域である。比準価格は収
益性をも考慮された取引事例により算定され、実証性が高く市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性を具
現する価格として尊重されるべき価格である。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して投資採算性を反映した
収益価格と関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 828,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[150.2]

[100.0]
100

575,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

取引件数は２０２１年と比較すると減少傾向
にある。取引利回りは不動産投資家調査によ
れば、Ａクラスビルは低下し、ホテルは横ば
いとなっている。

中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業
地域である。環境条件に特に大きな変化はな
く、他に地域要因の変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０８ -24	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、北6.3m、東4m、三方路		商業 (100,500)
b	Ｒ４７１０７ -19	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東2.7m、二方路		近商 (100,400)
c	Ｒ５１１１２ -27	大田区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西23m国道、南東8.2m、二方路		準工高度地区3種都市計画道路 (70,300)
d	Ｒ５１１０５ -6	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 851,600	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	746,901	100 [ 123.6]	604,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 567,286	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	616,462	100 [ 98.0]	629,043		629,000
c	(　 ) 454,650	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	452,421	100 [ 77.3]	585,279		585,000
d	(　 ) 461,469	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	474,390	100 [ 79.1]	599,735		600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 602,000 円／㎡]

大田 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,660,322	4,646,571	11,013,751	8,535,100	2,478,651	（　0.9563） 2,370,334	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	60,777,795 円　　　　（　 387,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	96.02	ＲＣ6	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	15.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅、３５～４６㎡（１ＬＤＫ～２ＤＫ）。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.56	86.7	75.90	3,000	227,700	4.0	910,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.08	90.4	72.38	3,000	217,140	1.0	217,140
							1.0	217,140
3～ 3	住宅	80.08	90.4	72.38	3,100	224,378	1.0	224,378
							1.0	224,378
4～ 5	住宅	80.08	90.4	72.38	3,100	224,378	1.0	224,378
							1.0	224,378
6～ 6	住宅	52.12	89.0	46.38	3,200	148,416	1.0	148,416
							1.0	148,416

計		460.00	89.5	411.80		1,266,390		1,949,490
								1,038,690

⑨年額支払賃料	1,266,390 円　×　12ヶ月　＝　 15,196,680 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 411.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 741,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,937,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 796,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,141,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,949,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,038,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 500,778 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,660,322 円　　　　（　 99,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０５　　　　-40	2,968 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０５　　　　-41	3,333 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,367
c	Ｒ５１２０５　　　　-42	3,797 ( 3,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,797

大田 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	822,000 円	137,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,215,371 円	15,937,920　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,646,571 円　（　　　　　　 29,596 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,535,100 円（　　　　　 54,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,660,322 円
②総費用	4,646,571 円
③純収益　①－②	11,013,751 円
④建物等に帰属する純収益	8,535,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,478,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,370,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,777,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 387,000 円／㎡）