別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大田 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 5-18 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　戸谷　涼賀   TEL.

鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区田園調布南１９番５９ ｢田園調布南１９－３｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (90,300) 1:1.5 事務所兼共同住宅 ＲＣ4 店舗兼住宅、中層共 同住宅が混在する商 業地域 北東8m都道 水道、ガス、下水 沼部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ都道 交通 施設 沼部駅南東方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持 しながら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    605,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏の比較的狭い商業地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、 低層階を店舗事業所、中層階を共同住宅とした建物用途が多い。高度利用可能な商業地に対する需要は、景気が緩やか に持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件など個別の取引ご とにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集で は、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元に ついても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格 を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田 5-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    700,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 560,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    545,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的 金融環境などを背景に、商業地に対する需要 は、力強さを欠くものの、堅調に推移してい る。 店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する多摩堤 通り沿いの商業地域である。店舗付共同住宅 地に対する需要は堅調に推移している。 標準的画地の価格形成要因と比較して修正を 要する個別的要因はない。また、格別の変動 要因もなく、近隣地域内における競争力は中 位である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％