鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０１ -14	大田区		建付地	（　）	長方形	南西9m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	Ｒ５１１１８ -13	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ４７１１３ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北8.2m区道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ５１１０２ -18	大田区		建付地	（　）	台形	北東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,865	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	770,489	100 [ 109.6]	703,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	703,000
b	(　 ) 761,607	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,455	100 [ 115.6]	678,594		679,000
c	(　 ) 783,341	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	793,228	100 [ 119.2]	665,460		665,000
d	(　 ) 704,788	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,360	100 [ 110.9]	645,050		645,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 666,000 円／㎡]

大田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,293,813	3,557,948	10,735,865	7,600,600	3,135,265	（　0.9563） 2,998,254	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	76,878,308 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.58	ＲＣ5	368.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	138 ㎡	10.4 m x 13.3 m	前面道路：区道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２階～５階がコンパクトタイプ（専有面積２５～４０㎡程度・１Ｋ～１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

地域の標準的な店舗兼共同住宅を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	84.6	71.90	4,150	298,385	6.0	1,790,310
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.10	91.6	68.80	3,300	227,040	1.0	227,040
							1.0	227,040
3～ 3	住宅	75.10	91.6	68.80	3,350	230,480	1.0	230,480
							1.0	230,480
4～ 4	住宅	75.10	91.6	68.80	3,400	233,920	1.0	233,920
							1.0	233,920
5～ 5	住宅	58.37	87.3	50.94	3,450	175,743	1.0	175,743
							1.0	175,743

計		368.67	89.3	329.24		1,165,568		2,657,493
								867,183

⑨年額支払賃料	1,165,568 円　×　12ヶ月　＝　 13,986,816 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 329.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 592,632 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,579,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 728,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,850,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,657,493 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 867,183 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 418,091 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,293,813 円　　　　（　 103,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１２　　　　-31	3,624 ( 3,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１２　　　　-32	2,874 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,249
c	Ｒ５１２１８　　　　-25	2,720 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,302

大田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	122,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,385,048 円	14,579,448　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,557,948 円　（　　　　　　 25,782 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 368.67 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,600,600 円（　　　　　 55,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,293,813 円
②総費用	3,557,948 円
③純収益　①－②	10,735,865 円
④建物等に帰属する純収益	7,600,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,135,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,998,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,726 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,878,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-15

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　清訓

TEL.

鑑定評価額

87,100,000 円

１㎡当たりの価格

631,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区多摩川１丁目２９７番４内｢多摩川１－２６－２７｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＬＳ3	低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	西8.3m区道	水道、ガス、下水	矢口渡 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８．３ｍ区道

交通

施設

矢口渡駅南方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中層店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因は
なく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 576,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急多摩川線、池上線等を中心とした、飲食店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ大田区内の近隣商業地域一
帯である。需要者の中心は、個人・法人投資家が中心であるが、地縁的選考性を有する事業会社の参入も認められる。
駅前商店街の土地の供給は限定的であり、また用途の多様性も有することから希少性は高く、需要は底堅い。中心価格
帯は需要者の属性や用途、画地規模により異なるが、土地で８，０００万円～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域に位置している。自己利用目的の取引のほか、収益目的の取
引も見受けられ用途の多様性が認められる。比準価格は市場の実態を反映した価格であり、収益価格は投資判断におい
て重要な指標であり、比準価格と概ね均衡して求められた。よって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 598,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

626,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    613,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかなが
ら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。
都心へのアクセスが良好なため、需要は安定
している。

飲食店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域であり、人通りも戻りつつあること
から、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０７ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ４７１０８ -8	大田区		建付地	（　）	長方形	東12m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ５１１１２ -26	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ５１１１５ -902	大田区		建付地	（　）	袋地等	北6.2m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,220	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	666,940	100 [ 93.8]	711,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	711,000
b	(　 ) 719,207	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	744,379	100 [ 103.9]	716,438		716,000
c	(　 ) 685,070	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	693,976	100 [ 112.9]	614,682		615,000
d	(　 ) 506,415	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	569,998	100 [ 92.2]	618,219		618,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

大田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,446,541	3,730,955	10,715,586	7,476,000	3,239,586	（　0.9563） 3,098,016	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	79,436,308 円　　　　（　 576,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.58	ＲＣ5	368.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	138 ㎡	10.4 m x 13.3 m	前面道路：区道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～５階を平均専有面積３２㎡程度（シングルタイプ）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	84.6	71.90	4,100	294,790	6.0	1,768,740
							0.0	0
2～ 3	住宅	75.10	91.6	68.80	3,400	233,920	1.0	233,920
							1.0	233,920
4～ 4	住宅	75.10	91.6	68.80	3,450	237,360	1.0	237,360
							1.0	237,360
5～ 5	住宅	58.37	87.3	50.94	3,500	178,290	1.0	178,290
							1.0	178,290
～

計		368.67	89.3	329.24		1,178,280		2,652,230
								883,490

⑨年額支払賃料	1,178,280 円　×　12ヶ月　＝　 14,139,360 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 329.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 592,632 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,731,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 736,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,995,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,652,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 883,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 425,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,446,541 円　　　　（　 104,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１８　　　　-26	3,516 ( 3,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	3,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,547 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１２　　　　-33	3,631 ( 3,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,560
c	Ｒ５１２１５　　　　-27	3,236 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,474

大田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,591,055 円	14,731,992　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,730,955 円　（　　　　　　 27,036 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 368.67 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,476,000 円（　　　　　 54,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,446,541 円
②総費用	3,730,955 円
③純収益　①－②	10,715,586 円
④建物等に帰属する純収益	7,476,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,239,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,098,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,436,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576,000 円／㎡）