鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１０７ -19	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東2.7m、二方路		近商 (100,400)
b	Ｒ４７１１７ -28	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東32m都道、南東5.3m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
c	Ｒ４１１０１ -28	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ３７１１２ -35	大田区		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m国道、中間画地		近商 (100,400)
e	Ｒ４１１０７ -29	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、中間画地		商業 (100,432)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 567,286	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	616,462	100 [ 60.5]	1,018,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 813,855	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	809,942	100 [ 71.4]	1,134,373		1,150,000
c	(　 ) 1,134,776	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,185,841	100 [ 99.7]	1,189,409		1,200,000
d	(　 ) 637,891	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	671,699	100 [ 67.0]	1,002,536		1,010,000
e	(　 ) 928,888	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,070,408	100 [ 95.0]	1,126,745		1,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

大田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,410,194	16,936,528	50,473,666	36,881,600	13,592,066	（　0.9353） 12,712,659	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	325,965,615 円　　　　（　 964,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	209.79	ＲＣ9	1,917.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	97 ％	500 ％	466 ％	338 ㎡	14.8 m x 22.6 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階以上は約３５㎡程度の住宅、機械式駐車場を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.59	78.0	111.95	5,500	615,725	6.0	3,694,350
							0.0	0
1～ 1	駐車場	95.20

2～ 2	店舗	209.79	97.6	204.75	3,400	696,150	4.0	2,784,600
							0.0	0
3～ 5	住宅	209.79	84.7	177.75	3,250	577,688	1.0	577,688
							1.0	577,688
6～ 9	住宅	209.79	84.7	177.75	3,280	583,020	1.0	583,020
							1.0	583,020

計		1,917.11	81.4	1,560.95		5,377,019		10,544,094
								4,065,144

⑨年額支払賃料	5,377,019 円　×　12ヶ月　＝　 64,524,228 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,560.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,746,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,270,508 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,473,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,996,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,544,094 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,065,144 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,313,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,410,194 円　　　　（　 199,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０７　　　　-23	2,843 ( 2,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,993	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,345 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０７　　　　-24	3,490 ( 3,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,525
c	Ｒ５１２１９　　　　-34	3,366 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,506

大田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,552,000 円	592,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,530,228 円	69,470,508　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 638,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,032,000 円	592,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	592,000 円	592,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	592,000 円	592,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,936,528 円　（　　　　　　 50,108 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	592,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,917.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,881,600 円（　　　　　 109,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,410,194 円
②総費用	16,936,528 円
③純収益　①－②	50,473,666 円
④建物等に帰属する純収益	36,881,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,592,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,712,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,965,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-11

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

352,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区南蒲田１丁目１１番１２外｢南蒲田１－１－１８｣				②地積　(㎡)	338 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (97,466)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域	北西28m国道、北東側道	水道、ガス、下水	京急蒲田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 345 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

京急蒲田駅　東方

150m

法令

規制

商業
(96,461)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗兼共同住宅の建ち並ぶ駅前商業地域であり、第一京浜通りの拡幅事業が進捗中であるが、当面は現状
を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 916,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は大田区及び隣接区の駅徒歩圏かつ幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。②需要者の中心は収益
物件を購入して賃貸運営を目論む法人や不動産業者等の機関投資家の他に、マンションデベロッパーも需要者となり得
る。③第一京浜通りの拡幅事業が進捗中であり、駅至近かつ幹線道路沿いの好立地であり、需要の裾野は広い。④取引
規模や立地条件により取引価格はまちまちであり中心価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大田区及び隣接区の商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場の実態を反映している。対象標準地は
最寄駅至近かつ幹線道路沿いであり、収益不動産の取引が中心であることから、収益価格の信頼性も高い。鑑定評価額
の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 828,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 84.9]

[101.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    993,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍や円安等の動向に留意する必要はあ
るが、収益物件に対する需要は堅調である。

京急－羽田駅再開発、第一京浜通りの拡幅事
業等の整備が進んでいる。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１２ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
b	Ｒ４７１１７ -28	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東32m都道、南東5.3m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
c	Ｒ４７１０１ -22	大田区		建付地	（　）	不整形	西47.5m国道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,348)
d	Ｒ４７１０８ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、南3.6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	０５０１００８ -17	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	南東40m国道、北東5m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,333,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,370,623	100 [ 127.3]	1,076,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 813,855	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	809,942	100 [ 71.5]	1,132,786		1,140,000
c	(　 ) 892,898	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,009,447	100 [ 96.6]	1,044,976		1,060,000
d	(　 698,812) 759,578	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	770,014	100 [ 68.4]	1,125,751		1,140,000
e	(　 ) 1,474,995	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,457,811	100 [ 135.5]	1,075,875		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

大田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,483,667	17,246,561	49,237,106	36,320,900	12,916,206	（　0.9353） 12,080,527	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	309,757,103 円　　　　（　 916,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	209.79	ＲＣ9	1,917.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	97 ％	500 ％	466 ％	338 ㎡	14.8 m x 22.6 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗（フロア貸）、３階以上１ＤＫ（平均専用面積３５㎡程度）の共同住宅、機械式駐車場を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.59	78.0	111.95	5,440	609,008	6.0	3,654,048
							0.0	0
～	駐車場	95.20

2～ 2	店舗	209.79	97.6	204.75	3,340	683,865	4.0	2,735,460
							0.0	0
3～ 5	住宅	209.79	84.7	177.75	3,190	567,023	1.0	567,023
							1.0	567,023
6～ 9	住宅	209.79	84.7	177.75	3,240	575,910	1.0	575,910
							1.0	575,910

計		1,917.11	81.4	1,560.95		5,297,582		10,394,217
								4,004,709

⑨年額支払賃料	5,297,582 円　×　12ヶ月　＝　 63,570,984 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,560.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,746,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,317,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,425,863 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,091,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,394,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,004,709 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,293,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,483,667 円　　　　（　 196,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０１　　　　-28	4,016 ( 4,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,283 円/㎡　月額支払賃料（　 3,190 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０１　　　　-29	3,508 ( 3,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,341
c	Ｒ５１２０１　　　　-30	3,041 ( 2,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,183

大田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,498,000 円	583,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,988,761 円	68,517,264　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 638,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,955,500 円	583,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	583,000 円	583,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	583,000 円	583,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,246,561 円　（　　　　　　 51,025 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	583,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,917.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,320,900 円（　　　　　 107,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,483,667 円
②総費用	17,246,561 円
③純収益　①－②	49,237,106 円
④建物等に帰属する純収益	36,320,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,916,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,080,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,757,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916,000 円／㎡）