鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１８ -13	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ４７１０８ -8	大田区		建付地	（　）	長方形	東12m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ４１１１６ -1	大田区		貸家建付地	（　）	台形	北4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
d	Ｒ４７１１３ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北8.2m区道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
e	Ｒ５１１１４ -16	大田区		貸家建付地	（　）	台形	南東3.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 761,607	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,455	100 [ 98.0]	800,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	800,000
b	(　 ) 719,207	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	744,379	100 [ 95.0]	783,557		784,000
c	(　 ) 531,147	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	557,704	100 [ 84.6]	659,225		659,000
d	(　 ) 783,341	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	793,228	100 [ 102.0]	777,675		778,000
e	(　 ) 652,339	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,647	100 [ 83.0]	805,599		806,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 765,000 円／㎡]

大田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,643,247	8,904,558	22,738,689	16,260,300	6,478,389	（　0.9563） 6,195,283	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	158,853,410 円　　　　（　 625,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	155.18	ＲＣ6	818.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	254 ㎡	12.7 m x 20.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗はフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプの４０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	123.61	91.5	113.05	3,700	418,285	6.0	2,509,710
							0.0	0
2～ 2	住宅	138.92	90.0	125.06	3,200	400,192	1.0	400,192
							1.0	400,192
3～ 4	住宅	138.92	90.0	125.06	3,250	406,445	1.0	406,445
							1.0	406,445
5～ 5	住宅	138.92	90.0	125.06	3,300	412,698	1.0	412,698
							1.0	412,698
6～ 6	住宅	138.92	90.0	125.06	3,350	418,951	1.0	418,951
							1.0	418,951

計		818.21	90.2	738.35		2,463,016		4,554,441
								2,044,731

⑨年額支払賃料	2,463,016 円　×　12ヶ月　＝　 29,556,192 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 738.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,949,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,505,436 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,611,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,614,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,554,441 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,044,731 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 985,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,643,247 円　　　　（　 124,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１３　　　　-6	3,070 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１３　　　　-7	2,984 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	3,021
c	Ｒ５１２１３　　　　-8	3,584 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	3,346

大田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,566,000 円	261,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,253,758 円	32,225,436　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,904,558 円　（　　　　　　 35,057 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 818.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,260,300 円（　　　　　 64,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,643,247 円
②総費用	8,904,558 円
③純収益　①－②	22,738,689 円
④建物等に帰属する純収益	16,260,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,478,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,195,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,853,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-8

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　笠井　真由美

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

721,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区久が原３丁目１０５２番１０｢久が原３－３７－６｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗、車庫兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	北9m区道	水道、ガス、下水	久が原 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ区道

交通

施設

久が原駅東方

240m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 629,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区内の東急線、都営浅草線沿線の各駅勢圏に位置する近隣商業地域である。典型的な需要者は地縁性
を有する自己利用目的の個人事業主や法人で、投資用不動産の取得を目的とする投資家や不動産業者、規模によりマン
ション開発業者等の参入も見受けられる。テナント需要はやや弱いものの、立地特性から店舗兼共同住宅用地の需要は
底堅く、総額は規模により異なるが、中心となる土地価格は１㎡あたり６５～９０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣商業地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求められた価格で、取引市場で実際に生起した価格
を価格判定の基礎にしており、実証性・規範性が高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた
価格で、賃貸市場の現状を反映している。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性・規範性の高い比準価格
をやや重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田（都） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    709,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続
いていたが、近時においては回復基調にある
。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等に
は留意が必要。

久が原駅より続く商店街に位置する。やや繁
華性にかけ店舗需要はあまり多くないが、店
舗付共同住宅に対する需要は底堅い。地域要
因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

大田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１８ -13	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ４１１１６ -1	大田区		貸家建付地	（　）	台形	北4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	Ｒ４７１１３ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北8.2m区道、南4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ４１１０５ -36	大田区		建付地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 761,607	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	784,455	100 [ 100.9]	777,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	777,000
b	(　 ) 531,147	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	557,704	100 [ 76.6]	728,073		728,000
c	(　 ) 783,341	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	793,228	100 [ 104.0]	762,719		763,000
d	(　 ) 645,563	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,386	100 [ 94.1]	713,481		713,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 760,000 円／㎡]

大田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,680,662	8,909,279	22,771,383	16,260,300	6,511,083	（　0.9563） 6,226,549	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	159,655,103 円　　　　（　 629,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	155.18	ＲＣ6	818.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	254 ㎡	12.7 m x 20.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸し）２階以上は１ＬＤＫ、平均専有約４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	123.61	91.5	113.05	3,660	413,763	6.0	2,482,578
							0.0	0
2～ 2	住宅	138.92	90.0	125.06	3,240	405,194	1.0	405,194
							1.0	405,194
3～ 4	住宅	138.92	90.0	125.06	3,270	408,946	1.0	408,946
							1.0	408,946
5～ 5	住宅	138.92	90.0	125.06	3,300	412,698	1.0	412,698
							1.0	412,698
6～ 6	住宅	138.92	90.0	125.06	3,330	416,450	1.0	416,450
							1.0	416,450

計		818.21	90.2	738.35		2,465,997		4,534,812
								2,052,234

⑨年額支払賃料	2,465,997 円　×　12ヶ月　＝　 29,591,964 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 738.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,949,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,541,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,613,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,648,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,534,812 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,052,234 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 989,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,680,662 円　　　　（　 124,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０３　　　　-7	3,408 ( 3,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０２　　　　-18	3,231 ( 3,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.4]	100 [ 99.0]	3,371
c	Ｒ５１２０５　　　　-25	3,231 ( 3,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.6]	100 [ 99.0]	3,396

大田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,566,000 円	261,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,258,479 円	32,261,208　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,909,279 円　（　　　　　　 35,076 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 818.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,260,300 円（　　　　　 64,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,680,662 円
②総費用	8,909,279 円
③純収益　①－②	22,771,383 円
④建物等に帰属する純収益	16,260,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,511,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,226,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,655,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629,000 円／㎡）