鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５公０５ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北15m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	Ｒ５１１０１ -904	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,581)
c	１８（公）５ -30	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０５（公）５ -20	台東区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,565)
e	Ｒ５１１１０ -15	大田区		更地	（　）	不整形	南西11.8m区道、東20m、角地		商業地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,568,727	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	5,865,758	100 [ 116.4]	5,039,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	5,390,000
b	(　 ) 3,102,359	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,154,577	100 [ 70.4]	4,480,933		4,790,000
c	(　 ) 6,162,362	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,150,624	100 [ 130.0]	4,731,249		5,060,000
d	(　 ) 2,578,847	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	2,732,255	100 [ 70.2]	3,892,101		4,160,000
e	(　 ) 3,858,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	3,855,202	100 [ 62.4]	6,178,208		6,610,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +2.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,600,000 円／㎡]

大田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	122,545,816	38,255,871	84,289,945	43,527,600	40,762,345	（　0.9340） 38,072,030	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,001,895,526 円　　　　（　 3,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	208.01	Ｓ10	1,869.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	260 ㎡	20.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階とも店舗で、階層ごとのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	194.37	94.7	184.12	11,500	2,117,380	20.0	42,347,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	194.37	94.7	184.12	5,150	948,218	10.0	9,482,180
							0.0	0
3～ 9	店舗	194.37	94.7	184.12	4,364	803,500	10.0	8,035,000
							0.0	0
10～10	店舗	120.59	91.5	110.34	4,364	481,524	10.0	4,815,240
							0.0	0
～

計		1,869.92	94.5	1,767.42		9,171,622		112,890,020
								0

⑨年額支払賃料	9,171,622 円　×　12ヶ月　＝　 110,059,464 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,767.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,967,232 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	127,026,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,393,335 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	121,473,361 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	112,890,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,072,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	122,545,816 円　　　　（　 471,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１５　　　　-48	5,198 ( 4,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,400 円/㎡　月額支払賃料（　 4,364 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２１５　　　　-49	4,020 ( 3,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,229
c	Ｒ５１２１５　　　　-47	4,793 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,991

大田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,068,000 円	678,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	19,307,871 円	127,866,696　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,921,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,763,000 円	678,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	840,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,255,871 円　（　　　　　　 147,138 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	678,000,000 円	設計監理料率　 352,000 円／㎡　×　 1,869.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,527,600 円（　　　　　 167,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	122,545,816 円
②総費用	38,255,871 円
③純収益　①－②	84,289,945 円
④建物等に帰属する純収益	43,527,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,762,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,072,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,001,895,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-1

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井上　康

TEL.

鑑定評価額

1,120,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区西蒲田７丁目６６番２｢西蒲田７－６６－１０｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車付置義務 (100,700)
	1.5:1	店舗ＳＲＣ8F1B	中高層建物の店舗が建ち並ぶ商業地域	東（駅前広場）区道、南側道	水道、ガス、下水	蒲田駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場（区道）

交通

施設

蒲田駅西方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、駅前に店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認
められず今後も同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び山手線等の駅前及びこれに準ずる商業地域並びに２３区の南部・東部・西部の繁華
性の高い商業地域。需要者の中心は金融機関や店舗ビルの開発を行う中堅以上のディベロッパー、さらに、賃貸不動産
を購入する法人、投資家等である。店舗に対する賃貸需要が旺盛で、収益性が比較的安定しており需要は堅調である。
中心となる価格帯は、画地規模、用途等により一律に決め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層店舗等の収益物件が多く建ち並ぶ商業地域である。取引に当たっては、市場性のほか収益性をも考慮
して意思決定されている。比準価格は広域的な地域から取引事例を収集して比較検討した価格であるが、近隣地域及び
その周辺地域に適切な取引事例が少なく、画地規模の異なるものや距離の離れた地域のもの等を採用せざるを得なかっ
た。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,020,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 51.5]

[107.0]
100

4,320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

取引件数は２０２１年と比較すると減少傾向
にある。取引利回りは不動産投資家調査によ
れば、Ａクラスビルは低下し、ホテルは横ば
いとなっている。

中高層建物の店舗が建ち並ぶ商業地域である
。環境条件に特に大きな変化はなく、その他
、地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -28.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０３ -5	大田区		建付地	（　）	不整形	東8m区道、北西6m、南4m、三方路		商業 (100,480)
b	Ｒ３７１１０ -28	大田区		更地	（　）	不整形	南20m区道、北4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,556)
c	ＷＴＮ（公）０５ -122	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)
d	０９（公）５ -9	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,476,518	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,817,203	100 [ 63.6]	4,429,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	4,740,000
b	(　 ) 2,068,879	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	2,299,966	100 [ 66.7]	3,448,225		3,690,000
c	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,200,981	100 [ 72.8]	4,396,952		4,700,000
d	(　 ) 3,686,120	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,778,273	100 [ 80.9]	4,670,300		5,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,530,000 円／㎡]

大田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	122,594,680	38,517,856	84,076,824	44,490,600	39,586,224	（　0.9340） 36,973,533	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	972,987,711 円　　　　（　 3,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	208.01	Ｓ10	1,869.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	260 ㎡	20.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗、いずれもフロア貸し

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	194.37	94.7	184.12	10,000	1,841,200	20.0	36,824,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	194.37	94.7	184.12	4,700	865,364	10.0	8,653,640
							0.0	0
3～ 9	店舗	194.37	94.7	184.12	4,500	828,540	10.0	8,285,400
							0.0	0
10～10	店舗	120.59	91.5	110.34	4,500	496,530	10.0	4,965,300
							0.0	0
～

計		1,869.92	94.5	1,767.42		9,002,874		108,440,740
								0

⑨年額支払賃料	9,002,874 円　×　12ヶ月　＝　 108,034,488 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,767.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,088,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	127,122,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,398,131 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	121,564,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,440,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,030,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	122,594,680 円　　　　（　 471,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０５　　　　-31	3,361 ( 3,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,538 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０５　　　　-32	6,153 ( 5,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,343
c	Ｒ５１２０５　　　　-33	5,406 ( 5,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,461

大田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,158,000 円	693,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	19,322,356 円	127,962,624　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,921,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,890,500 円	693,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	840,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,517,856 円　（　　　　　　 148,146 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,869.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,490,600 円（　　　　　 171,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	122,594,680 円
②総費用	38,517,856 円
③純収益　①－②	84,076,824 円
④建物等に帰属する純収益	44,490,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,586,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,973,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972,987,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,740,000 円／㎡）