別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
大田 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -52 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 86,800,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区仲池上１丁目２２５番６外
｢仲池上１－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.2		 住宅、工場兼事務所

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、小工場等が混在す
る地域		 南西7m区道 水道、ガス、下水 西馬込

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ区道		 交通

施設		 西馬込駅　西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する住宅地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都営浅草線沿線を中心とする混在住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的の不動産業
者、建売業者等である。最寄駅の「西馬込」駅は始発駅のため、都心への通勤者の需要が高い。取引価格水準は、新築
の建売住宅で、総額５５００万円～７５００万円程度である。土地単価は、規模等によりバラツキが多いが、１㎡当た
り４０万～７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅、共同住宅、小工場等が見られる混在住宅地域であるが、自己の居住目的での取引が多く見受け
られている。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることか
ら、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [104.0]
100		 461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    446,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向に
ある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区
の人口は概ね横這い傾向になった。


一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する住
宅地域であり、地域要因に大きな変化はない
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４７１０
１
-37		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５１１０
３
-12		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.3m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ５１１１
３
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ４７１１
３
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ５１１１
９
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,174  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
549,450 		 100
[ 114.4]
480,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
382,666  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
428,519 		 100
[  93.0]
460,773 
479,000 
c (　           ) 
647,899  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.2]
498,764 		 100
[ 110.3]
452,189 
470,000 
d (　           ) 
549,119  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
569,986 		 100
[ 110.2]
517,229 
538,000 
e (　           ) 
478,444  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
472,815 		 100
[ 105.1]
449,872 
468,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



大田 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,182,312 
2,543,883 
7,638,429 
5,239,430 
2,398,999 		 （　0.9547）
2,290,324 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     58,726,256 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.17 Ｓ3 326.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   189 ㎡     13.9 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸（１ＤＫタイプ）、単身者向け専用面積３０㎡～３５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
111.17 
89.8 
99.86 
2,700 
269,622 		 1.0  269,622 
1.0  269,622 

 2～ 2		 住宅
111.17 
89.8 
99.86 
2,790 
278,609 		 1.0  278,609 
1.0  278,609 

 3～ 3		 住宅
104.15 
90.5 
94.24 
2,820 
265,757 		 1.0  265,757 
1.0  265,757 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
326.49 
90.0 
293.96 

813,988 		 813,988 
813,988 
⑨年額支払賃料        813,988 円　×　12ヶ月　＝　       9,767,856 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     293.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         529,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,296,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       514,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,782,135 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           813,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,733 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          813,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         392,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,182,312 円　　　　（　        53,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ５１２１０
　　　　-10		 2,633  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
3,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,914 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ５１２１０
　　　　-11		 2,624  
(   2,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,888 
c Ｒ５１２１０
　　　　-12		 2,441  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,796 
大田 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,500 円  　　　　     84,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,081,183 円  　　　       10,296,984　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,800 円  　　　　     84,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,100 円  　　　　     84,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,100 円  　　　　     84,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,543,883 円　（　　　　　　        13,460 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     326.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,239,430 円  
（　　　　　        27,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,182,312 円      
②総費用 2,543,883 円      
③純収益　①－② 7,638,429 円      
④建物等に帰属する純収益 5,239,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,398,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,290,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,726,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
大田 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -52 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 86,400,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区仲池上１丁目２２５番６外
｢仲池上１－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.2		 住宅、工場兼事務所

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、小工場等が混在す
る地域		 南西7m区道 水道、ガス、下水 西馬込

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ区道		 交通

施設		 西馬込駅西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、作業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接する区内の都営浅草線沿線を中心とした住工混在地域である。需要者は、都心等に勤務
するサラリーマン世帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、富裕層によ
る中規模程度の土地取引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も見られる。画地規模によるものの、中心となる
価格帯は総額６千万円～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地
域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[103.0]		 [104.0]
100		 456,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    446,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き
を見せており、都心に近い大田区内の土地需
要は堅調である。


利便性及び住環境が確保された住宅地域であ
り、一定の需要が認められることから、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４７１０
１
-37		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５１１０
５
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.6m区道
、北西3.6m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ５１１１
３
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ５１１１
９
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,174  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
549,450 		 100
[ 114.4]
480,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
521,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
524,614 		 100
[ 118.5]
442,712 
460,000 
c (　           ) 
647,899  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.2]
498,764 		 100
[ 107.2]
465,265 
484,000 
d (　           ) 
478,444  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
472,815 		 100
[ 106.1]
445,631 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



大田 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,461,967 
2,614,136 
7,847,831 
5,445,020 
2,402,811 		 （　0.9547）
2,293,964 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     58,819,590 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.17 Ｓ3 326.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   189 ㎡     13.9 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積３０～３５㎡程度・１ＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
111.17 
89.8 
99.86 
2,800 
279,608 		 1.0  279,608 
1.0  279,608 

 2～ 2		 住宅
111.17 
89.8 
99.86 
2,850 
284,601 		 1.0  284,601 
1.0  284,601 

 3～ 3		 住宅
104.15 
90.5 
94.24 
2,900 
273,296 		 1.0  273,296 
1.0  273,296 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
326.49 
90.0 
293.96 

837,505 		 837,505 
837,505 
⑨年額支払賃料        837,505 円　×　12ヶ月　＝　      10,050,060 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     293.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　         529,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,579,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,959 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,050,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           837,505 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          837,505 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         403,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,461,967 円　　　　（　        55,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ５１２１２
　　　　-25		 2,633  
(   2,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ５１２１０
　　　　-11		 2,624  
(   2,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,009 
c Ｒ５１２１０
　　　　-12		 2,441  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,948 
大田 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 437,000 円  　　　　     87,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,100,236 円  　　　       10,579,188　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      742,900 円  　　　　     87,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,614,136 円　（　　　　　　        13,831 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     326.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,445,020 円  
（　　　　　        28,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,461,967 円      
②総費用 2,614,136 円      
③純収益　①－② 7,847,831 円      
④建物等に帰属する純収益 5,445,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,402,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,293,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,819,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）