鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１４ -29	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
b	Ｒ４７１１５ -26	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.9m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,196)
c	Ｒ４７１１５ -27	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	東6.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (85,280)
d	Ｒ５１１１０ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (85,278)
e	Ｒ５１１１９ -7	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,057	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	452,892	100 [ 84.8]	534,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	534,000
b	(　 ) 490,435	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	504,167	100 [ 85.6]	588,980		589,000
c	(　 ) 366,987	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	462,332	100 [ 85.0]	543,920		544,000
d	(　 ) 554,915	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,903	100 [ 99.0]	570,609		571,000
e	(　 ) 409,315	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	431,680	100 [ 78.4]	550,612		551,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 562,000 円／㎡]

大田 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,673,742	4,383,495	12,290,247	9,160,500	3,129,747	（　0.9563） 2,992,977	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	76,743,000 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	ＲＣ5	452.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	162 ㎡	9.9 m x 16.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（専有面積２５～３５㎡程度・１Ｋ程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

地域の標準的な共同住宅を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.97	63.2	58.80	3,350	196,980	1.0	196,980
							1.0	196,980
2～ 2	住宅	89.91	90.5	81.40	3,400	276,760	1.0	276,760
							1.0	276,760
3～ 3	住宅	89.91	90.5	81.40	3,450	280,830	1.0	280,830
							1.0	280,830
4～ 4	住宅	89.91	90.5	81.40	3,500	284,900	1.0	284,900
							1.0	284,900
5～ 5	住宅	89.91	90.5	81.40	3,550	288,970	1.0	288,970
							1.0	288,970

計		452.61	84.9	384.40		1,328,440		1,328,440
								1,328,440

⑨年額支払賃料	1,328,440 円　×　12ヶ月　＝　 15,941,280 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 384.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 922,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,863,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,020,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,328,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,328,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 640,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,673,742 円　　　　（　 102,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０６　　　　-13	2,990 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,547 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０８　　　　-22	3,352 ( 3,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,724
c	Ｒ５１２０８　　　　-26	3,600 ( 3,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,636

大田 -44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,821,295 円	16,863,840　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,317,500 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,383,495 円　（　　　　　　 27,059 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 452.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,160,500 円（　　　　　 56,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,673,742 円
②総費用	4,383,495 円
③純収益　①－②	12,290,247 円
④建物等に帰属する純収益	9,160,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,129,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,992,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,743,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 -44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -44

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　石井　栄洋

TEL.

鑑定評価額

85,900,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区西蒲田８丁目１６番１５｢西蒲田８－１６－２｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ5	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	蒲田 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

蒲田駅南西方

530m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 588,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 487,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区内を中心に近隣区を含み、中層共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は
、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税等の目的
で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も散見され
、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、共同住宅を中心に戸建住宅も見られる地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められる
。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される収益用不動産の取引においては重
要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相
互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[102.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる行動制限解除後の回復期待
により、都心部の不動産市場は底堅く推移し
ていくと予想されるが、物価や金利動向に注
視が必要である。

ＪＲ蒲田駅から徒歩圏の共同住宅地であり、
新型コロナによる取引への影響は軽微で、地
価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１１ -15	大田区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (84,300)
b	Ｒ４７１１５ -26	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.9m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,196)
c	Ｒ５１１０２ -18	大田区		建付地	（　）	台形	北東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ４７１０９ -28	大田区		更地	（　）	長方形	北西5.2m区道、南西3.8m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,250	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,946	100 [ 100.0]	553,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	554,000
b	(　 ) 490,435	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	504,167	100 [ 94.1]	535,778		536,000
c	(　 ) 704,788	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,360	100 [ 103.0]	694,524		695,000
d	(　 ) 587,372	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	578,900	100 [ 92.1]	628,556		629,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 588,000 円／㎡]

大田 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,386,288	4,769,311	12,616,977	9,396,900	3,220,077	（　0.9563） 3,079,360	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	78,957,949 円　　　　（　 487,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.50	ＲＣ5	452.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	162 ㎡	9.9 m x 16.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２５㎡程度を想定

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.97	63.2	58.80	3,400	199,920	1.0	199,920
							1.0	199,920
2～ 2	住宅	89.91	90.5	81.40	3,500	284,900	1.0	284,900
							1.0	284,900
3～ 3	住宅	89.91	90.5	81.40	3,600	293,040	1.0	293,040
							1.0	293,040
4～ 4	住宅	89.91	90.5	81.40	3,700	301,180	1.0	301,180
							1.0	301,180
5～ 5	住宅	89.91	90.5	81.40	3,800	309,320	1.0	309,320
							1.0	309,320

計		452.61	84.9	384.40		1,388,360		1,388,360
								1,388,360

⑨年額支払賃料	1,388,360 円　×　12ヶ月　＝　 16,660,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 384.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 922,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,582,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 879,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,703,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,388,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,388,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 669,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,386,288 円　　　　（　 107,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０３　　　　-18	3,480 ( 3,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０３　　　　-19	3,806 ( 3,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,806
c	Ｒ５１２０３　　　　-20	3,767 ( 3,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,767

大田 -44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,145,111 円	17,582,880　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,351,500 円	159,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,769,311 円　（　　　　　　 29,440 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 452.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,396,900 円（　　　　　 58,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,386,288 円
②総費用	4,769,311 円
③純収益　①－②	12,616,977 円
④建物等に帰属する純収益	9,396,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,220,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,079,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,957,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 487,000 円／㎡）