鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１３ -24	大田区		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	Ｒ５１１１３ -1	大田区		更地	（　）	台形	南西7.7m区道、南東6.2m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ５１１０８ -18	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ４７１０９ -27	大田区		建付地	（　）	不整形	南西6.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ５１１１５ -11	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 472,220	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	505,669	100 [ 96.5]	524,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	545,000
b	(　 ) 756,747	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 139.2]	561,580	100 [ 114.8]	489,181		509,000
c	(　 ) 556,742	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	544,965	100 [ 113.4]	480,569		500,000
d	(　 ) 430,629	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	500,777	100 [ 103.3]	484,779		504,000
e	(　 ) 538,266	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	530,576	100 [ 114.0]	465,418		484,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	競売による売買	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	競売による売買	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

大田 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,728,854	1,475,440	4,253,414	2,653,980	1,599,434	（　0.9547） 1,526,980	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	39,153,333 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専用面積５４㎡程度を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	2,800	151,200	1.0	151,200
							1.0	151,200
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,830	152,820	1.0	152,820
							1.0	152,820
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,860	154,440	1.0	154,440
							1.0	154,440
～

～

計		180.00	90.0	162.00		458,460		458,460
								458,460

⑨年額支払賃料	458,460 円　×　12ヶ月　＝　 5,501,520 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,793,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,503,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	458,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 458,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 221,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,728,854 円　　　　（　 53,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０８　　　　-14	2,185 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 82.4]	100 [101.0]	2,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,952 円/㎡　月額支払賃料（　 2,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０８　　　　-17	3,403 ( 3,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	3,240
c	Ｒ５１２０８　　　　-16	2,327 ( 2,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.8]	100 [101.0]	2,860

大田 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	42,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	724,140 円	5,793,120　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,475,440 円　（　　　　　　 13,789 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,653,980 円（　　　　　 24,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,728,854 円
②総費用	1,475,440 円
③純収益　①－②	4,253,414 円
④建物等に帰属する純収益	2,653,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,599,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,526,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,153,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -27

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　樫村　潤

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

468,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区田園調布南５番２９｢田園調布南５－１３｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域	南西5.5m区道	水道、ガス、下水	鵜の木 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 112 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ区道

交通

施設

鵜の木駅北西方

750m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

低層一般住宅と共同住宅が混在する成熟した住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 499,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区内の東急多摩川線・東急池上線の各駅から徒歩圏にある戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地
域を含む圏域である。需要者は、区内在住の一次取得者のほか、周辺区からの転入者や買替層が中心となる。また、一
定規模以上の画地では敷地の細分化のうえ販売する不動産業者等の需要も見られる。大田区内では値頃感のある地域で
ある。市場で中心となる価格帯は、画地規模等により異なるが、１㎡あたり４０万円～６０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性の高い住宅地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。周辺に
は賃貸用の共同住宅も見受けられるため、土地残余法を適用したが、経済合理性に見合う賃料収入を得ることが困難で
あることから低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は、居住の快適性を重視した住宅取得者であることから、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 493,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[104.0]
100

467,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済社会活動の正常化が徐々に定着し景気は
持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場
の変動による国内経済の下振れリスクが懸念
される。

東急多摩川線及び東急池上線の最寄駅から徒
歩圏の戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅
地域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０８ -18	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５１１１７ -4	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.7m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	Ｒ４７１１３ -23	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.3m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	Ｒ５１１０５ -23	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種新防火 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 556,742	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	544,965	100 [ 116.3]	468,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	487,000
b	(　 ) 592,639	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	600,267	100 [ 118.5]	506,554		527,000
c	(　 ) 387,382	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	417,646	100 [ 90.2]	463,022		482,000
d	(　 ) 470,834	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	479,309	100 [ 89.8]	533,752		555,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

大田 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,671,061	1,468,876	4,202,185	2,772,350	1,429,835	（　0.9547） 1,365,063	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,001,615 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積５４㎡程度・２ＬＤＫ）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	2,770	149,580	1.0	149,580
							1.0	149,580
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,800	151,200	1.0	151,200
							1.0	151,200
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,830	152,820	1.0	152,820
							1.0	152,820
～

～

計		180.00	90.0	162.00		453,600		453,600
								453,600

⑨年額支払賃料	453,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,443,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 291,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産に係る共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,734,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,448,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 453,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 218,692 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,671,061 円　　　　（　 53,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０９　　　　-23	2,854 ( 2,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０９　　　　-24	3,073 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,927
c	Ｒ５１２０８　　　　-17	3,403 ( 3,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	3,063

大田 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,500 円	44,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	688,176 円	5,734,800　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,200 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,468,876 円　（　　　　　　 13,728 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,772,350 円（　　　　　 25,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,671,061 円
②総費用	1,468,876 円
③純収益　①－②	4,202,185 円
④建物等に帰属する純収益	2,772,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,429,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,365,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,001,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）